[오마이건설뉴스-오세원기자]주택도시보증공사(이하 HUG)가 주택분양보증 등 보증료 산정에 회계비용을 잘못 적용, 바가지 보증료로 수천억원을 챙긴 것으로 드러나 여론의 몰매를 맞았다.

감사원은 '주택도시보증공사 기관 정기감사'를 통해 HUG가 주택분양보증 등 10개 상품에 대한 보증료 1179억여원을 과다 수취한 사실을 적발했다.

이는 HUG가 보증료 산정에 회계비용을 잘못 적용한 것으로, 조직전반에 업무태만과 기강해이가 만연한 결과로 해석되고 있다.

이에 HUG는 잘못을 인정하고 감사결과를 받아들이면서 앞으로 산출기초항목이 임의로 선택되지 않도록 산출기초항목의 합리적･객관적인 산출기준을 마련해 보증료율 산정체계를 지속적으로 관리하고, 과다하게 수취한 보증료에 대해서는 향후 주택분양보증 등 10개 보증상품의 보증료율을 인하하는 등으로 환원하는 한편, 보증료율이 과대하게 산정되는 일이 없도록 보증료율 산정 업무를 철저히 하겠다는 의견을 감사원에 제시했다.

◇드러난 바가지 보증료 실체 = 보증상품 별 보증료율을 산정해 국토교통부 장관의 승인을 받아 보증수요자에게 보증료를 부과･징수하고 있다.

이와 관련, HUG는 지난 2016년부터 2020년 7월 현재까지 3차례에 걸쳐 주택분양보증 등 주요 보증상품의 보증료율을 재산정하기 위한 보증료율 산정 용역을 발주했고, 용역 결과를 토대로 23개 보증상품의 보증료율을 조정했다.

HUG는 사고율 및 정상화율, 위험도, 일반관리비용 및 보증 실적 등(이하 산출기초항목)을 기초로 예상손실률, 일반관리비율 등을 산출한 후 이를 합산하는 방식을 적용해 보증료율을 산정하고 있다.

산출기초항목은 다양한 기준으로 산출할 수 있고, 보증금 액･건수 등 산출기준에 따라 산출기초항목의 결과값이 다르게 산출되기 때문에 산출 기초항목을 어떠한 기준으로 산출하는지에 따라 최종 보증료율도 달라진다.

따라서 HUG는 보증료율 산정용역을 수행하는 용역업체가 보증료율을 산정할 때 마다 산출기초항목의 산출기준을 다르게 적용함으로써 보증료율의 합리성이 저하되는 등의 일이 발생하지 않도록 산출기초항목에 대한 산출기준을 합리적으로마련하고 특별한 사정이 없는 한 이를 일관되게 적용할 필요가 있다.

그런데 HUG는 ‘정관’ 제61조 등에서 보증료율 산정에 대한 내·외부 승인절차 등에 대해서만 규정하고 있을 뿐 산출기초항목의 산출기준은 마련하지 않고 있다.

이에 감사원은 감사기간 중 HUG가 2016년 이후 보증료율을 산정하는 과정에서 산출기초항목의 산출기준을 어떻게 적용했는지 들여다봤다.

지난 2016년 이후 3차례에 걸쳐 HUG의 보증료율 용역을 수행한 용역기관은 일반관리비율 결정에 활용되는 일반관리비와 보증 실적을 산출하면서 2016년 보증료율 용역을 수행할 때에는 과거 실적치를 기준으로 일반관리비와 보증실적을 산출했다가 2018년 보증료율 용역을 수행하면서는 객관적인 근거없이 향후 추정치로 기준을 변경했고, 2020년 보증료율 용역을 수행하면서 재차 과거 실적치로 기준을 변경해 보증료율을 산정했다.

이같이 HUG가 용역을 실시할 때 마다 일반관리비와 보증실적 산출기준을 다르게 적용한 결과, 2018년 PF 보증의 경우 과거 실적치를 기준으로 보증료율을 산정했을 때 보다 최대 6.6%(심사등급 1등급)에서 최소 3.3%(심사등급 5등급) 높게 산정된 것으로 분석됐다.

용역기관은 일반관리비율 결정에 활용되는 위험도 평점을 부여하면서 2016년 및 2018년 보증료율 용역을 수행할 때에는 주택구입자금보증 및 주택임차자금보증의 위험도 평점을 1.5에서 2.0으로 상향했다가, 2020년 보증료율 용역을 수행하면서는 특별한 사유없이 위험도 평점을 상향하지 않고 산출된 위험도 평점을 그대로 적용했다.

또한 용역기관은 전세보증금반환보증에 대해 2016년 및 2018년 보증료율 용역에서 정책보증 성격이라는 사유로 위험도 평점을 2에서 1.5로 하향했는데, 2020년 보증료율 용역에서는 보증상품의 성격에 변화가 없는데도 위험도 평점을 하향하지 않고 산출된 위험도 평점을 그대로 적용해 보증료율을 산정했다.

이같이 HUG가 용역을 실시할 때 마다 위험도 산출기준을 다르게 적용한 결과, 2016년 주택구입자금보증, 주택임차자금보증, 전세보증금반환보증의 경우 위험도를 조정하지 않고 보증료율을 산정했을 때 보다 주택구입자금보증은 12.1%, 주택임차자금보증은 8.3% 높게, 전세보증금반환보증은 최대 5.9%(개인, 아파트)에서 최소 3.5%(법인, 기타 주택) 낮게 산정됐다.

용역기관은 예상손실률 결정에 활용되는 사고율･정상화율을 산출하면서 2016년 보증료율 용역을 수행할 때에는 주택구입자금보증 및 주택임차자금보증, 전세보증금반환보증의 사고율·정상화율을 건수 기준으로 산출했다가 2018년 및 2020년 보증료율 용역에서는 금액 기준으로 변경해 보증료율을 산정했다. 2018년 보증료율 용역의 경우 산출된 보증료율이 기존 보증료율보다 높게 나오자 서민주거안정정책을 지원한다는 이유로 용역결과 산출된 보증료율을 실제 적용하지 않았다.

이같이 HUG가 용역을 실시 할 때마다 사고율･정상화율 산출기준을 다르게 적용한 결과, 2016년 주택구입자금보증 및 주택임차자금보증, 전세보증금반환보증의 경우 금액기준으로 사고율･정상화율을 산출했을 때 보다 주택구입자금보증 및 주택임차자금보증은 2.3% 낮게, 전세보증금반환보증은 최대 7.2%(법인, 기타 주택)에서 최소 4.9%(개인, 아파트) 높게 산정된 것으로 분석됐다.

이같이 보증료율 산정용역을 수행할 때마다 다른 기준을 적용해 일반관리비 및 보증실적, 위험도, 사고율 및 정상화율 등 산출기초항목을 산출하고 있었는데도 HUG는 이를 그대로 인정해 보증료율을 산정하고 있었다.

그 결과 주택분양보증 등 공사가 운용하는 보증상품의 보증료율 산정에 합리성이 크게 저하되고 있다.

HUG는 2016년 보증료율 용역을 검수하고 해당 용역 결과를 토대로 주택분양보증 등 10개 보증상품의 보증료율(이하 ‘2016년 보증료율’)을 산정한 후 국토부의 승인을 받아 승인 다음날부터 2018년 7월 26일까지 보증료를 부과·징수했다.

그리고 HUG는 2016년 보증료율을 산정하면서 예상손실률, 예상외손실률, 일반관리비율, 목표이익률을 각각 산출한 후 합산하는 방식을 적용했고, 이중 일반관리비율을 산출할 때 활용되는 일반관리비 총액은 1445억여원으로 결정했는데, 이를 세부적으로 살펴보면 HUG의 2015년 손익계산서상 일반관리비 801억여원과 기타 영업비용 644억여원으로 구성된다.

여기서 HUG가 일반관리비 총액에 포함한 기타영업비용 644억여원은 HUG가 융자금 상환기간을 연장해주고, 잔여 상환기간 동안 이자를 감면해주는 과정 등에서 발생한 비용이다.

HUG는 1993년 4월 회원사로부터 출자를 받아 설립된 이후 회원사를 대상으로 융자사업을 하던 중 2010년부터 2014년까지 4차례에 걸쳐 국회와 감사원으로부터 융자금을 조속히 회수하라는 지적을 받자 2014년 12월 9일 ‘주택업계 융자금 회수방침’을 수립했다.

이 방침에 따르면, HUG는 HUG로부터 융자금을 차입해 사용하고 있는 회원사 중 융자금만기 이전에 ▲회원사가 보유한 공사 주식 전부를 공사에 양도하여 융자금을 상환하거나 ▲융자금의 60% 이상을 현금으로 상환할 의사가 있는 회원사로부터 신청을 받아 융자금을 조기에 회수하는 것으로 되어 있다.

그리고 HUG가 융자금을 만기 이전에 회수하면 HUG에 수익이 발생하기 때문에 HUG는 융자금과 상환 재원인 HUG 주식 또는 현금의 실질가치를 동일하게 맞추기 위해 융자금 조기 상환을 신청한 회원사 중 융자금을 상환한 이후에도 융자금이 일부 남아있는 회원사에는 잔여융자금의 상환기간을 향후 30년까지 연장해주고 상환기간 동안 이자를 전액 감면하는 등 상환조건을 완화해 주는 것으로 되어 있다.

이에 따라 HUG는 2015년 5월 8일 자기주식취득에 관한 통지서를 공고하는 등 융자금 조기회수 절차에 착수해 같은 해 12월 말까지 융자금을 공사 주식 또는 현금으로 회수했고, 회수 후 발생한 잔여융자금 1455억여원에 대해서는 상환 기간을 연장해주고 이자를 감면해주는 등 상환조건을 완화해 주었다.

이 과정에서 HUG는 융자금을 만기 이전에 회수함에 따라 대출채권처분이익 874억여원을 얻었고, 잔여융자금 1455억여원에 대해 상환조건을 완화해 줌에 따라 HUG가 회수해야 할 잔여융자금의 미래 현금 흐름이 감소해 잔여융자금의 현재가치가 634억여원 감소하게 됨으로써 같은 금액의 비용이 발생했으며, HUG는 634억여원에 기타 비용 10억여원을 합산한 644억여원을 2015년 HUG 포괄 손익계산서상 비용으로 계상함에 따라 기타 영업비용이 발생하게 됐다.

여기서 HUG가 기타 영업비용으로 계상한 644억여원은 비록 2015년 포괄 손익계산서상 비용으로 계상되어 있으나 오히려 HUG가 융자금을 조기에 회수하는 일련의 과정에서 최종적으로 HUG에 230억여원의 이익이 발생했으므로 이 비용은 실질적으로 발생한 비용으로 볼 수 없다.

따라서 HUG는 기타 영업비용 644억여원을 보증료율의 구성항목인 일반관리비율 산출에 반영해 보증료율을 산정하면 아니 된다.

그런데 HUG는 용역기관이 기타 영업비용을 일반관리 비율 산출에 반영해 보증료율을 산정했는데도, 기타 영업비용 644억여원이 어떠한 항목으로 구성된 비용인지, 일반관리비율 산출에 반영하는 것이 적절한지 등을 검토하지 않은 채 용역기관이 제출한 용역보고서를 그대로 인정해 검사한 후 증료율 용역에 대한 최종 결과물을 제출받았다.

이에 따라 HUG는 2016년 12월 27일과 2017년 1월 24일 국토부에 기타 영업비용 644억여원이 반영되어 보증상품별로 최대 33%에서 최소 0.7% 높게 산정된 주택분양보증 등 10개 상품의 보증료율에 대한 승인을 요청해 보증료율을 승인받았다.

그 결과 공사는 과대하게 산정된 보증료율을 기초로 주택분양보증 등 10개 보증상품의 보증료를 부과･징수해 총 31만여건의 보증에 대해 정당하게 받아야 할 5930억여원보다 1179억여원 많은 7109억여원의 보증료를 수취했고, 개인 및 기업 등 보증수요자는 1179억여원을 부당하게 부담하게 된 것이다.

한편, 보증상품별 과다 수취액은 ▲분양보증(주택분양보증, 주상복합분양보증, 오피스텔분양보증, 주택임대보증), 1319건에 923억9537만2900원 ▲정비사업자금대출보증(사업비), 5631건에 45억172만540원 ▲모기지보증, 31건에 5411만6980원 ▲임대보증금보증, 936건에 21억7582만1940원 ▲주택구입자금보증, 20만9165건에 161억4251만2900원 ▲주택임차자금보증, 3767건에 2억6960만860원 ▲전세보증금반환보증(임차인용), 8만9441건에 23억6427만7120원이다.