[기획-끝]“원희룡 국토부 장관! 건설업계 하소연 좀!”
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[기획-끝]“원희룡 국토부 장관! 건설업계 하소연 좀!”
  • 오세원 기자
  • 승인 2022.08.06 16:35
  • 댓글 0
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건설산업 옥죄는 ‘소리 없는 암살자’ 올가미 규제 마지막 편
“원 장관의 규제개혁 공언이 정치인의 입방아가 아니길 기대하며..”

재건축 초과이익환수제 폐지, 신속한 주택공급 가능케해야
가로주택정비사업 면적 제한 ‘2만㎡ 이하→3만㎡ 이하’로 완화

[오마이건설뉴스-오세원기자]<“건설산업 옥죄는 ‘소리 없는 암살자’ 올가미 규제” 下편에 이어서>

세상에 완벽한 제도는 없다. 제도를 시행하다 보면 문제점이 드러난다. 잘못된 제도가 한쪽에는 규제로 작용할 수 있다.

문제점이 드러나면 균형추를 맞추기 위해서 제도를 점검해야 한다. 제도의 긍정적인 면은 살리되, 드러난 문제점은 고치는 게 당연지사(當然之事)다.

원희룡 국토교통부 장관은 불필요한 규제개혁을 공식화했다. 원 장관의 의지가 어떤 형태로 결말이 날지 예단하긴 쉽지 않지만, 건설 산업계는 일단 기대를 걸어본다.

이에 기자는 원 장관의 공언이 정치인의 입방아가 아니길 기대하면서 이번 기획기사를 마무리한다.

자료사진/출처=오마이건설뉴스
자료사진/출처=오마이건설뉴스

규제 열일곱 : 재건축 초과이익환수제 폐지 = 규제기관은 국토교통부, 관련 법령은 재건축초과이익 환수에 관한 법률.

재건축사업으로 정상주택가격 상승분을 초과하는 주택가격 증가분에 대해 재건축부담금을 조합(또는 조합원)에게 부과하고 있다. 이 제도는 2006년 도입됐으나, 주택시장 침체 등의 이유로 2017년 12월 31일까지 유예되었다가, 2018년부터 재시행됐다.

그러나 재건축부담금은 주택재건축사업의 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 미실현이익에 대한 과세일 뿐만 아니라, 양도세 등과 맞물려 이중과세의 문제가 발생하고 있으며, 민간 정비사업은 사업성 저하로 인해 입찰참여 감소가 초래되는 가운데, 부담금을 전면 면제한 공공정비사업과의 지나친 형평성 문제를 낳고 있다.

또한, 재건축부담금의 부과개시 시점은 ‘추진위원회 승인일’이나, ‘사업시행 인가일’ 사이에 상당한 시간적 간격이 존재해 조합원의 부담을 가중시키는 요인으로 작용하고 있다. 조합설립 추진위원회는 재건축조합을 구성하기 위한 임시단체일 뿐, 법률적으로 재건축사업의 주체가 아니다. 개발이익환수에 관한 법률의 개발부담금의 부과개시 시점은 ‘개발사업의 인가일’이라는 점에서 형평성에도 어긋난다는 주장이다.

이에 관련업계는 재건축사업 활성화를 통한 도심 내 신속한 주택공급이 가능하도록 재건축 초과이익환수제 폐지를 주장한다.

규제 열여덟 : 정비사업 해제규정 명확화 = 규제기관은 국토교통부, 관련 법령은 도시 및 주거환경정비법 제20조.

‘도시 및 주거환경정비법’은 정비사업 추진이 원활하지 않은 지역에 대해 정비사업을 해제하거나 정비사업 지정권자가 직권으로 해제하도록 규정하고 있다. 지난 2008년 금융위기로 부동산 경기가 악화되었을 때는 주민들의 해제 요구나 설문 조사 등을 거쳐 상당수 정비구역이 해제됐다.

문제는 최근 토지 등 소유자가 많고 소유자들 간 갈등(추진 방식, 조합장 선출 등)이 있거나 사업성이 낮은 지역에서는 사업 기간을 맞추기 어려워 다수 주민이 사업 추진을 희망함에도 정비구역이 해제됐다. 증산4구역은 70%가 넘는 동의에도 조합설립 요건인 75%에 미치지 못해 구역이 해제된 대표적 사례다.

특히, 서울시 등은 직권해제 권한을 지나치게 자의적으로 행사하거나 해제요건이 낮아 사업을 계속 추진하기를 희망하는 조합원들과 갈등이 발생했다.

을지면옥 사례와 같이 법령에 의해 계속 추진하는 것으로 결정된 정비구역(세운재정비촉진지구)조차 생활문화유산 보호(조례)를 이유로 지연됐다. 지자체가 정비사업에 대한 공적지원 축소, 정비사업 전문관리업체 등으로부터 사업추진 비용 대여 금지(추진위 단계), 각종 심의지연 및 계획변경 불허 등 각종 행정규제를 통해 정비사업을 지연 및 억제해 사업 추진이 지연되고 구역 지정이 해제될 위기에 놓인 지역도 있다. 압구정, 여의도, 신반포 등이다.

정비구역 해제로 건축행위 제한이 풀리면 서울, 수도권 등은 개발수요가 높아 다세대 주택 건축이 많아져 난개발이 발생할 가능성이 높다. 정비사업은 해당 구역 주민들의 재산권에 심대한 영향을 미칠 뿐 아니라 도시의 지속 가능한 개발에도 큰 영향을 미치므로 해제에 신중해야 한다. 또 정비구역이 해제된 지역은 재추진이 더욱 어렵게 되므로 충분한 준비와 계획없는 정비구역 해제는 지양해야 한다.

이에 정비구역 해제요건 완화가 시급하다. 구체적으로 △가목, 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 ‘2년’을→ ‘3년’으로 △나목, 토지등소유자가 정비구역으로 지정ㆍ고시된 날부터 ‘3년’→ ‘4년’으로 △다목, 추진위원회가 추진위원회 승인일부터 ‘2년’을 ‘3년’으로 △라목, 조합이 조합설립인가를 받은 날부터 ‘3년’→ ‘4년’으로, 그리고 △마목<신설>, ‘가목부터 라목까지 규정의 기간을 계산함에 있어 행정절차 지연으로 인한 기간은 산입하지 않는다. 행정절차 지연 기간 계산에 관한 내용은 대통령령으로 정한다’의 신설이다.

규제 열아홉 : 소규모 가로주택 정비사업 활성화 = 규제기관은 국토교통부, 관련 법령(규정) 또는 제도는 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제32조.

정부는 사업절차의 간소화(안전진단, 정비기본계획수립, 구역지정, 추진위원회 설립 등 절차 필요 없음), 건축규제의 완화(임대주택 건설시 용적률 상한까지 건축 가능, 주차장 사용권 확보시 주차장 설치기준 완화 등) 등 혜택을 부여해 가로주택 정비사업을 도입․활성화를 도모하고 있다. 그러나 사업부지 면적 제한, 층수를 제한하는 지자체 조례, 미분양 주택의 공공매입 불가 등으로 사업추진이 지지부진한 실정이다.

문제는 사업추진 면적이 2만㎡로 제한됨에 따라 세대수 증가가 제한적이며 개발이익이 적고 주거환경 개선효과가 미비하다는 것에 주목해야 한다. 도로, 공원 등의 기반시설 개선이 사업에 포함되어 있지 않아 보행 단절, 주변 경관 훼손, 주차공간 부족 등을 발생시킨다.

법령에서 층수 제한을 15층 이하로 완화했으나 이보다 우선 적용되는 지자체 조례(서울시 도시계획조례)가 7층 이하로 제한해 이는 사업성 저하 및 주민의 부담을 증가시키는 요인으로 작용하고 있다.

그리고 일반분양분 미분양에 대해 공공매입 명시규정이 없어 리스크 부담에 따른 사업 활성화에 제약을 받는다.

소규모정비사업 활성화로 주택공급을 촉진해 주택시장 안정화에 기여하겠다는 정부의 도입 취지에 맞게 개선이 필수적이라는 지적이다.

그 대안으로 공원, 주차장 시설 확보를 위해 가로주택 정비사업 면적 제한을 현행 2만㎡ 이하에서 3만㎡ 이하로 완화하고, 지자체 조례와 무관하게 15층 이하로 층수 제한을 완화해야 한다. 그리고 공공매입 지원대상도 확대해야 한다고 목소리를 높인다.<끝>



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