이날 세미나에서 건산연 이홍일 연구위원은 올 건설수주액이 전년대비 6.7% 감소한 119조4,000억원(경상금액 기준)에 그칠것으로 전망했다.
그는 또 건설수주 전망치를 공공부문은 전년대비 3.8% 증가하는 반면, 민간부문은 10.9% 감소할 것으로 내다봤다.
이어 건산연 김현아 연구위원은 각종 대외적인 악재와 향후 경기전망에 대한 불안감 등으로 부동산에 대한 수요가 하반기에도 여전히 위축될 것으로 전망했다.
그는 특히 고가주택에 대한 규제완화를 통해 주택교체수요자들의 주택상향 이동을 지원해 소형 재고주택의 매물을 증가시킨 후 생애 첫 주택자금 대출 등의 중·서민층 주택구입자금의 지원확대를 통한 자가마련정책 추진이 요구된다고 주장했다.
하반기 건설경기 전망주제 발표자: 이홍일 연구위원(한국건설산업연구원)공공부문-3.8% 늘 듯, 건설투자-上低下高미분양 아파트 적체 해소, Best Value 합리적 입낙찰제도 유도-건설경기 전망 개요올 건설수주는 전년대비 6.7% 감소한 119.4조원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망된다.
국토균형개발사업 추가 착공, 대규모 복합개발사업, 2기 신도시 공급 등의 증가 요인이 있는 반면, 분양가 상한제 확대 시행으로 인한 2008년 주택수주의 2007년 조기 인식, 민간택지 내 주택공급 감소 본격화, BTL고시규모 감소, 국내 경기 성장세 둔화, 공공부문 예산절감 방침 등 감소 요인으로 작용한다.
이 같이 증가요인과 감소요인이 고르게 존재하지만, 올 국내 건설수주는 전년대비 6.7% 감소한 119.4조원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망된다.
단, 증가요인 중 하나인 대규모 복합개발사업의 수주 인식 규모가 추진 일정의 변동 가능성, 수주인식 기준의 불명확성 등 때문에 변동 가능성이 크다.
따라서 올 국내 건설수주는 복합개발사업의 수주 인식 규모가 어떻게 결정되느냐에 따라 크게 영향 받을 전망이다.
건설수주 전망치를 부문별로 살펴보면 공공부문은 전년대비 3.8% 증가하고, 민간부문은 10.9% 감소할 것으로 보인다.
공공부문은 행복도시, 혁신도시, 기업도시 등 국토균형개발사업의 부지조성공사 및 일부 기반시설공사 발주와 더불어, 2기 신도시, 뉴타운, 임대주택 등으로 인한 공공 주택수주 호조 지속, 지난해 연말 턴키·최저가 발주 이연 등에 힘입어 전년대비 3.8% 증가할 것으로 전망된다.
민간부문은 분양가 상한제 확대 시행으로 인한 2008년 주택수주의 2007년 조기 인식, 민간택지내 주택공급 감소 본격화, BTL 등 민자사업 감소, 국내 경기 성장세 둔화에 따른 비주거용 건축수주 감소 등의 감소요인과 대규모 복합개발사업 증가로 인한 증가요인을 종합적으로 고려할 때 전년대비 10.9% 감소할 것으로 전망된다.
공종별로는 토목이 전년대비 2.3% 감소하고, 주거용 건축이 8.5% 감소하며, 비주거용 건축이 8.1% 감소할 것으로 전망된다.
토목은 행복도시, 혁신도시 등 국토균형개발사업과 대규모 복합개발사업의 부지조성공사, 일부 기반시설공사 등의 발주로 인한 증가요인이 있으나, BTL고시규모 감소 외에도 작년에 급증했던 민자사업이 올해에는 둔화될 것으로 예상되어 전년대비 소폭(2.3%) 감소할 전망이다.
주거용 건축은 분양가 상한제 확대 시행으로 인한 2008년 주택수주의 2007년 조기 인식, 민간택지내 주택공급 감소 본격화 등의 감소요인과 2기 신도시 공급 소폭 증가로 인한 증가요인을 감안할 때 전년대비 8.5% 감소할 것으로 전망된다.
지난해에 급증(전년대비 30.8% 증가)했던 비주거용 건축은 올해에는 국내 경기 성장세 둔화, BTL 등 민자사업 감소, 작년 기저효과 등의 영향으로 전년대비 8.1% 감소할 전망이다.
-건설투자 전망건설투자는 상반기에는 전년동기비 0.6% 증가해 지난해 하반기 이후 부진을 이어가겠고, 하반기 들어서는 국토균형개발 사업 부지조성공사 증가 등의 영향으로 전년동기 대비 4.1% 증가하는 비교적 양호한 모습을 보여 연간 전체로 전년대비 2.5% 증가할 전망이다.
올 상반기는 분양가 상한제를 비롯한 주택·부동산 규제 지속, 미분양 아파트 적체, 건자재 가격 상승 등의 영향으로 인한 주거용 건축투자의 부진이 계속되는 가운데, 작년 상반기 양호했던 토목투자가 기저효과에 의해 증가세가 크게 둔화되면서 전년동기 대비 0.6% 증가에 그칠 전망이다.
이로써 올 상반기까지는 지난해 하반기 이후의 부진을 계속 이어갈 전망이나 올 하반기부터는 혁신도시 착공 완료를 비롯한 국토균형개발 사업들의 부지조성공사 증가, 지난해 증가한 민자사업의 기성진척, 공공 SOC투자의 하반기 집행비율 증가 등의 영향으로 토목투자가 전년동기 대비 5.6% 증가하는 비교적 양호한 모습을 보이겠고, 비주거용 건축투자도 전년동기 대비 5.3% 증가하는 양호한 모습을 유지해 전체적으로 하반기에 전년동기 대비 4.1% 증가할 전망이다.
-규제 완화를 통한 주거용 건축 투자의 회복 필요올 건설투자가 전년대비 2.5% 증가할 것으로 전망됨에 따라 2003년 이후 4년간 지속된 연간 증가율 1.5% 미만의 부진했던 건설투자가 하반기 이후 회복국면에 진입할 가능성이 있다.
또한 2009년 이후부터 행복도시, 혁신도시, 기업도시 등 국토균형개발 사업과 2기 신도시 등이 예정대로 본격 진행될 경우 토목투자가 증가해, 비주거용 건축투자와 함께 건설투자 회복에 긍정적 영향을 미칠 것으로 예상된다.
단, 전체 건설투자의 약 30%를 차지하는 주거용 건축투자가 주택·부동산 규제 지속, 미분양 아파트 적체 지속, 건자재 가격 상승 등의 영향으로 부진이 지속될 경우 본격적인 건설투자 회복은 지연될 가능성이 있다.
따라서 새 정부에서는 참여정부의 고강도 주택·부동산 규제 정책을 시장친화적 정책으로 전환해 주거용 건축투자를 활성화함으로써 본격적인 건설경기 회복과 더불어 건설투자의 경제성장 기여도를 높여야 할 것이다.
향후 2기 신도시 등 공공택지내 주택공급이 증가하여 주거용 건축투자에 긍정적 영향을 미치겠지만, 주택공급의 약 50%를 차지하고 있는 민간택지내 주택공급이 주택·부동산 규제로 인해 계속 부진할 경우 주거용 건축투자의 회복에는 한계가 있을 것이다.
건설투자의 국내 경제성장 기여도는 2004년 이후 주택경기 침체로 0%p 내외로 떨어진 상태이므로 새 정부의 공약인 7% 경제성장을 달성하기 위해서는 건설투자의 회복이 절실하다.
1980년대 중후반에 2.5~5.7%p의 높은 경제성장 기여도를 기록한 건설투자는 2001~03년에도 1%p 내외의 기여도를 유지했다.
그러나 2004년 이후에는 건설경기 침체로 인해 건설투자의 경제성장 기여도가 0%p 내외로 낮아졌다.
따라서 새 정부의 공약인 7% 경제성장을 달성하기 위해서는 건설투자의 경제성장 기여도가 적어도 1.0%p에 이를 필요가 있을 것으로 판단된다.
이를 위해 건설투자의 적정 성장률은 약 6% 내외로 추정되나, 2007년 연간 건설투자 증가율은 전년비 1.6%에 불과해 건설투자 증가율의 회복이 절실한 실정이다.
-건설업체 체감경기 침체 원인의 개선 최근 건설경기 동향의 큰 특징 중 하나는 지표경기와 체감경기의 격차가 매우 심화되고 있다는 것이다.
지난해 이후 건설경기가 건설경기 선행지표인 건설수주, 동행지표인 건설투자 및 기성 등의 지표상으로는 2004~06년의 건설경기 침체기보다 조금씩 나아졌다.
그러나 체감경기 침체 수준은 지난해 8월 이후 4개월 연속 체감경기 지수가 하락하고 올 3월 들어서는 전월대비 큰 폭(16.8p)으로 하락한 58.2를 기록하는 등 침체수준이 매우 심각한 상황이다.
현재 건설산업의 체감경기 침체 현상은 단순히 경기 회복국면에서 보일 수 있는 체감경기가 지표경기보다 회복시기가 늦어지는 현상이 아니라, 건설수주 및 기성의 증가에도 불구하고 미분양 아파트 급증, 최저가낙찰제 및 실적공사비 적용 공사 확대, 원자재 가격 급등 등으로 건설업체의 수익성이 악화됨에 따라 주로 발생하는 현상이다.
지난 2월말 미분양 주택은 총 12만 9,652호로 1996년 6월(13만 529호) 이후 11년 8개월 만에 최대치를 기록했다.
이중 82%가 지방 미분양 물량으로 지방의 대규모 미분양 사태는 당분간 해결될 가능성이 낮아 향후 관련 건설업체들의 흑자부도뿐만이 아니라, 분양자 입주지연, 하도급 업체 및 자재업체 대금지불 지연 및 연쇄부도, 금융기관 손실증가, 지방경기 침체 등의 추가적 피해가 우려되어, 적절한 대책의 신속한 시행이 요구된다.
특히 건설업체의 수익성이 악화되는 상황에서 과도한 실적공사비 적산제도 적용 공종의 확대, 원가심사 강화 등은 생산 시설물의 품질을 악화시킬 가능성이 있으므로 설계 VE(Value Engineering)제도 활성화, 신기술·공법 등에 의한 원가절감 방안을 활성화하는 것이 바람직하다.
또한 최저가 낙찰제 적용공사를 100억 이상 공사로 확대할 경우 공공 예산절감 추정액은 2006년 발주기준으로 약 4,600억원 정도에 불과하며, 또한 시설물의 생애주기상의 비용과 효용 등을 종합적으로 고려할 때 최저가 낙찰제 적용 공사의 일방적인 확대보다는 Best Value개념의 입·낙찰제도 합리화가 바람직하다.
분양가 상한제 부작용 최소화 방안 마련 필요경기변동 주기의 단축과 경기 변동 폭의 축소…하강국면2008년 하반기 주택·부동산 시장 전망주제 발표자: 김현아 연구위원(한국건설산업연구원)-주택·부동산 시장의 특징지난해 이후 하강국면 외환위기 이전까지 부동산(특히 주택가격)경기의 변동주기는 대략 6~7년 정도였으나 외환위기 이후 가격 변동주기가 점차 짧아지는 현상이 나타나고 있다.
1998년 이전에는 대략 6~7년 정도였으나 외환위기 이후 3~4년 정도로 단축되고 있으며 주택가격은 경기변동 주기가 단축됨과 동시에 경기변동 폭도 점차 작아지는 특성을 나타내고 있다.
올 현재 주택시장은 2007년 1분기 정점을 기록한 후 2000년 이후 두 번째의 경기 하강국면에 처해 있는 것으로 판단되는데, 경기 하강국면임에도 불구하고 연립주택의 매매가격의 상승폭이 큰 특징을 나타내고 있다.
이는 뉴타운 등 재개발 사업추진에 따른 기대감의 영향으로 판단된다.
일반적으로 부동산 경기 변동은 크게 수도권 지역의 경기 변동이 전체 경기변동을 주도하면서 수도권 지역이 비수도권 지역보다 상승 폭이 큰 특징을 보여 왔다.
2000년 이후 수도권과 비수도권의 경기변동은 점차 세분화되면서 경기변동의 일반적 요인인 실물경기변동, 금리, 정책 등의 여건이 동일함에 불구하고 부동산 시장이 갖는 지역성, 즉 지역의 수급여건, 개발호재 등에 따라 경기변동주기와 폭이 다르게 진행되는 시장분리현상이 심화되고 있는 추세다.
-주택구매 수요의 하향 이동2003년 이후 계속된 정부의 강도 높은 부동산 대책으로 총 주택 구매 수요는 크게 감소하였지만 잠시 주택구매를 연기하거나 보류한 것으로 향후 경제 및 제도여건이 변화될 경우 주택구매로 전환될 가능성이 높다.
주택구매수요의 지연 및 고가주택에 대한 수요 억제정책으로 전세수요가 증가하고 있으며 주택구매의 하향 이동이 이루어지면서 중저가 소형주택에 대한 수요가 증가하고 있다.
정책적 요인(분양가 상한제) 등으로 공급(분양)물량이 역대 최고로 증가한 시점에서 과도한 수요 억제 정책이 시행됨으로써 미분양이 크게 증가하고 있는 것이다.
2004년 이후 중대형 평형의 주택가격이 급등하면서 건설업체들은 대형 평형의 아파트 공급을 확대했으나 대형 및 고가주택에 대한 수요 억제대책으로 중대형 고가주택의 판매가 크게 부진한 실정이다.
또한 대규모의 재개발 사업의 착공으로 소형주택의 멸실이 증가하는 가운데 대형 고가주택에 대한 수요 억제는 주택구매수요를 하향 이동시킴으로써 소형주택에 대한 수요를 과도하게 증가시키는 부작용을 낳고 있다.
주택구매수요의 하향 이동은 지불능력이 낮은 중·서민층의 주거비 부담으로 이어지고 있다.
-도심주택 수요 증가, 도시 외곽 주택수요 감소 신규 분양 아파트의 판매가격이 여전히 높은데 반해 공급조건은 재고주택에 비해 제약이 많아 구매 수요가 줄고 있는 반면, 도심내 소형 저가 주택에 대한 수요는 크게 증가하고 있다.
신규로 분양되는 주택의 대부분이 대형 평형인데다가 고급화 브랜드를 지향하면서 공급가격이 비싼 반면, 도심내 소형 주택은 상대적으로 가격이 저렴한데다가 새 정부의 도심 재개발 재건축 활성화 정책으로 향후 자산 가치 상승의 가능성이 부여되고 있기 때문이다.
특히 재개발 사업지나 소형 다세대 및 연립주택의 경우 전세를 안고 구입할 경우 초기구입자금이 상대적으로 저렴해 도심 소형주택에 대해서는 투자적 수요도 급증하고 있다.
이러한 현상은 수도권의 경우 도심 지역 소형 주택 가격 상승, 도시 외곽 대형 신규 분양주택의 대량 미분양이라는 결과로 나타나고 있다.
신규 주택의 판매 부진으로 전국적으로 미분양 주택수가 13만호에 달하면서 건설업체들의 자금부담이 가중되고 있다.
지방의 미분양 주택적체가 장기화되고 있는 상황에서 그나마 양호한 판매실적을 나타내던 수도권 분양시장까지 침체양상을 나타내자 건설업체들의 자금사정이 크게 악화되고 있는 것이다.
건설회사의 부도업체수가 아직은 2004년에 비해 낮은 수준이나 이는 금융기관들이 대주단 자율협약(2008년 5월 7일)등을 통해 금융기관들의 채권행사를 연기하는 등 지원조치에 의한 것이지 시장상황이 양호한 것으로 보기는 어렵다.
특히 지방은 물론 수도권 지역까지 미분양 물량이 급증하면서 건설사들의 재고 및 매출채권의 증가폭이 확대되고 있는데다가 원자재 가격 상승, 금융기관의 금리 스프레드 상향 조정 등의 원가 상승압력이 높아 건설업체들의 수익률 하락은 더욱 심화될 것으로 예상된다.
대형 건설업체들의 경우 플랜트 중심의 해외건설 수주가 호조를 나타내면서 국내 자금 부족분을 보완해 주고 있으나, 국내 주택사업이나 해외 개발사업 중심의 중견 건설업체들의 경우 국내외 부동산 경기 악화로 경영의 어려움을 겪고 있다.
-하반기 주택·부동산 시장 전망◆일반 경기=올 세계경제성장률은 중국, 인도 등의 아시아 국가들의 성장세에도 불구하고 미국경제의 위축으로 당초 5.4%에서 4.8%로 낮아질 전망이다.
국제유가가 배럴당 130달러를 넘어서는 등 상승세가 지속되고, 중국에 의한 저물가 효과가 쇠퇴하면서 전 세계적으로 물가상승에 대한 압력이 높아지고 있는 실정이다.
국내경제전망의 경우 미국경기의 하방위험성 증가, 고유가에 따른 글로벌 인플레이션 등으로 연초보다는 상승률이 낮아질 것으로 예상하고 있다.
부동산 수요는 외환위기 이후 일반경기와 매우 밀접하게 연관성을 나타내고 있으므로 국내 경제 성장률의 하향 조정은 부동산 경기에도 하락 요인이 될 전망이다.
◆정책 여건 변화=새 정부 출범으로 각종 정책 변화의 가능성이 매우 높아졌음에도 불구하고 구체적인 제도개선의 여건이 아직 마련되지 못했다.
특히 2008년 상반기 국지적이지만 주택 등 부동산 가격이 크게 상승한 것이 부동산 관련 규제완화에 대한 정치적 부담으로 작용할 전망이다.
다만 상반기에 주택공급 및 산업단지 건설 등 부동산 공급 및 토지이용 관련 규제가 대폭적으로 개선작업에 착수함으로써 하반기에는 제도 개선의 효과가 가시화될 것으로 예상된다.
◆주택 수요 전망=부동산에 대한 수요는 경제적 요인과 심리적인 요인에 의해 좌우되며 경제적 요인으로는 경제전망, 금리 등이며 심리적 요인으로는 전세가격과 정책변수이다.
최근 각종 대외적인 악재로 향후 경기전망에 대한 불안감이 확대되고 있는데다가 수요에 영향을 미칠 수 있는 정책변수가 단기간 내 변화될 가능성이 낮아지면서 부동산에 대한 수요는 하반기에도 여전히 위축될 것으로 판단되고 있다.
◆주택 공급 전망=미분양 규모가 전국적으로 역대 최고치에 육박하고, 주택수요의 침체국면이 지속되면서 신규 주택건설 사업승인 실적은 크게 감소할 것으로 예상된다.
올 정부의 공식 주택건설 사업승인실적이 아직 발표되지 않아 정확한 실태 파악이 어려우나, 지난해 조기 사업승인이 집중된 데다가 신규 주택판매 부진으로 미분양 적체가 심화되고 있어 주택건설업체들의 신규 주택사업추진은 크게 감소할 것으로 예상된다.
또한 올 아파트 입주물량은 2007년보다 4.8%증가한 30만 1,987호가 될 것으로 예상되며 재개발 착공에 따른 이주수요도 연내 마무리 될 것으로 예상되어 하반기 전세시장의 수급여건은 상반기보다 개선될 것으로 예상된다.
서울 지역은 강남의 대규모 재건축 아파트 단지의 완공으로 2008년 입주물량이 2007년보다 34.3%증가할 것으로 예상되며 강남 입주물량은 강북의 2배가 될 것으로 예상된다.
특히 강남3개구의 아파트 입주물량은 약 2만 3천호로 서울시 전체 입주물량의 48%를 차지, 강북 지역 전체 입주물량의 1.3배로 사상 최대가 될 전망이다.
따라서 2008년에도 대형평형 및 고가 아파트의 가격은 풍부한 물량 공급으로 하향 안정세를 나타낼 것으로 예상하는 반면, 소형 아파트는 2003년 이후 공급비중이 감소하고 있어 하반기에도 수급 불균형이 예상되고 있다.
◆주택 부동산 가격 전망=전반적인 주택경기의 침체로 주택건설용 토지수요가 감소하면서 주거용 토지에 대한 수요는 감소할 것으로 예상된다.
그러나 정부의 토지이용 규제 완화 및 공급관련 규제의 정비로 토지의 이용가치가 변하는 토지의 경우 가격 상승이 불가피할 것으로 예상돼 하반기 비도시 지역의 토지가격은 상반기보다 상승폭이 확대될 것으로 예상하고 있다.
하반기 토지가격은 토지이용 규제완화 등의 영향으로 상반기 2.1% 보다 조금 높은 2.5% 상승이 예상되며 토지거래는 상반기에 이어 하반기에도 증가세를 나타내면서 회복세를 나타낼 것으로 전망된다.
하반기 주택매매가격은 상반기(2.8%)보다 상승률이 둔화된 1.7% 상승에 그칠 것으로 전망된다.
하반기에도 고가 주택에 대한 규제완화의 가능성은 희박해 수요회복이 어려울 것으로 예상됨. 반면 상반기까지 이어졌던 소형 저가주택 중심의 수요증가세는 점차 둔화될 것으로 예상된다.
추가 뉴타운 사업지구 지정의 보류, 대규모 재개발 착공에 따른 이주 수요 증가세 둔화, 물가 상승, 실물경기 침체에 따른 구매능력 저하로 중상층의 추가 구매여력이 발생하기는 어려운 상황이다.
하반기에도 미분양이 계속 증가할 것으로 예상되는바 주택수요자들의 관망심리도 더욱 확대될 것으로 예상된다.
다만, 하반기 금융대출규제 및 양도세 등 고가주택수요를 회복시킬 수 있는 일부 제도 개선이 단행된다면 4/4분기 이후 주택수요가 회복될 가능성이 있다.
특히 주택전세가격 역시 하반기에는 상반기보다 상승률이 크게 둔화될 것으로 예상되며 아파트 입주물량이 상반기 보다 하반기에 집중되어 있어 하반기 전세 가능한 주택공급 여건이 크게 개선될 전망이다.
-전망의 시사점 및 정책과제국내 부동산 시장은 국지적 가격 상승과 침체 심화라는 상반된 상황이 공존하면서 대내외적인 경제상황의 악화로 예측 가능성이 크게 저하되는 불안정한 상황이 예상되고 있다.
대내외적인 경제변수의 악화에도 불구하고, 시장의 분리현상으로 국지적인 가격 상승이 나타나고 있어 경기의 판단이 어려우나 국지적 가격 변동에 지나치게 치중하여 지난 정부에서와 같이 과도한 수요관리 억제 정책을 유지하는 것은 지양해야 할 것이다.
특히 고가주택에 대한 수요 억제 및 분양가 상한제 등의 정책으로 일시적 수요 감소로 일부 인기지역의 가격 안정과 분양가 상승을 억제하는 효과가 나타나고 있으나 근본적인 안정기조로 보기는 어려워 정책효과를 과신해서는 안 될 것으로 사료된다.
또한 경기 하강국면임에도 불구하고 제도변화에 따른 일시적 과잉공급이 불가피한 상황에서 지속적으로 수요 감소 정책을 펼 경우 미분양 적체가 심화되면서 오히려 부동산 시장의 침체를 가중시킬 우려가 있으며 중장기적으로는 주택공급을 감소시키는 원인이 될 수 있다는 분석이다.
올해에는 인위적인 정책효과로 감소시킨 주택수요를 적절하게 정상화 시키는 노력이 필요하며 특히 고가 주택에 대한 규제를 완화함으로써 소형 및 중저가 주택으로 집중되고 있는 주택구매 수요를 상향 이동시키는 등의 분산이 필요하다.
우선 고가주택에 대한 규제완화를 통해 주택교체수요자들의 주택상향 이동을 지원하여 소형 재고주택의 매물을 증가시킨 다음 생애 첫 주택자금 대출 등의 중·서민층 주택구입자금의 지원확대를 통한 자가마련 확대정책의 추진이 요구된다.
특히 지방주택시장의 침체는올해에도 지속될 것으로 예상되는 바 건설업체들의 경영악화가 내수경기침체를 가중시키지 않도록 정책적 대응이 요구된다.
◆부동산 경기의 내수 경기 침체 영향 최소화=최근의 미분양 상황은 미분양의 규모나 증가 속도, 시장의 구조 측면에서 볼 때 지난 1995년 상황과 매우 유사한 특징을 나타내고 있다.
지금까지 역대 최고 미분양은 1995년 10월 15만 9,471호였으며 2008년 2월말과 총량적으로 비슷한 수준이다.
1995년의 미분양 상황은 이미 1기 신도시 입주가 시작되는 1993년부터 시작되었으며 이러한 현상이 3년 정도 지속되다가 1997년 외환 위기를 맞으면서 절정에 이르렀다.
두 시기의 공통은 모두 경기 호황 말기의 일시적 과잉공급-수요감소에 의한 미분양 적체라는 것이다.
특히 1995년의 미분양은 1997년 외환위기를 맞으면서 심각한 내수 경기 침체로 이어졌던 것을 감안할 때 대외 요인 악화로 경제 침체가 예상되는 현재의 상황에서 미분양 해소를 통한 대비가 요구된다.
◆주택수요 정상화=현행 고가 주택에 대한 기준은 1999년에 책정된 것으로 그 동안의 물가상승률이나 주택가격 상승률을 감안할 때 비현실적인 기준이다.
1999~2006년간의 주택가격 상승률을 감안해 주택가격을 추계하면, 1999년 6억원 상당의 주택은 2007년(연말 기준)에는 전국 9억원, 서울 12억원으로 추정된다.
또한 주요 지역별 6억 원 이상 고가 아파트 현황을 살펴보면 2008년 3월 말 현재 2006년에 비해 전국적으로는 98.4%가 증가하였으며, 경기도 및 부산 대구 등 광역시에서도 고가 주택 규모가 늘어났다.
현재 고가 주택 보유자들이 신규로 분양되는 대형 아파트의 잠재된 고객임에도 불구하고 고가 주택에 대한 규제로 주거 이동이 정체된 상황이다.
따라서, 고가 주택에 대한 규제 완화를 통해 주택시장이 선순환 될 수 있도록 해야 한다.
이러한 고가 주택의 규제 완화는 특정 계층에 대한 혜택이라기보다는 재고 주택시장의 공급을 확대시켜 시장 안정에 기여하고 대형 평형 위주의 미분양 해소에도 도움이 되며, 최종적으로는 주택 수요자들의 주거 수준을 향상시켜는 데 기여할 것으로 판단된다.
신축 주택은 주택의 품질이 향상되면서 점차 고가 상품화되고 있어 무주택자의 첫 주택구매시장에서 점차 주택 교체 수요자 시장으로 전환이 불가피한 실정이다.
주택이 절대적으로 부족했던 시기에는 신축 주택을 무주택자에게 우선 공급하는 것이 필요하였으나 주택보급률의 상승, 신축 주택의 품질 향상 등으로 신규 분양시장을 무주택자의 주택 공급 수단으로 활용하는 것은 적절하지 않다.
무주택자에게는 신축 주택을 우선 공급하는 것보다 구매 능력을 지원할 수 있는 다양한 금융 상품의 제공이 필요하며 이러한 금융 지원은 신규 분양시장이 아닌 재고주택시장에서도 동등하게 제공되어야 할 것이다.
따라서 신축 주택시장에 대한 진입규제(청약 가점제)를 완화하고 구입에 대한 상대적 불이익(분양권전매제한 재당첨 금지 등)을 개선해야 한다.
이미 주택보급률이 120%에 가까운 지방 도시의 경우 청약 1순위 분양은 무의미하며, 가점제도 별다른 영향을 미치지 않고 있음. 또한, 지방 도시의 경우에는 지역경제 활성화를 위해 1가구 2주택 보유를 허용하는 공급정책의 개선이 요구된다.
지방 도시들의 경우 적극적인 인구 유입과 지역 경제 활성화를 위해 외지인들의 해당 지역 주택 구매를 지원할 필요가 있다.
예로 관광자원이 풍부한 지역의 경우 해외 교포들의 장기 거주용 주택 구매를 촉진하여 해당 지역의 주택시장 활성화에 활용할 수 있을 것이다.
그러기 위해서는 현행 주택 공급규제 및 세제를 무조건적인 1가구 1주택 중심, 다주택 보유 억제에서 지역의 특성에 따라 차별화 할 수 있도록 주택공급제도 수립권한의 지방 위임. 지역별 세제 차등화를 위한 지방재정 분권정책이 수반되어야 할 것으로 보인다.
◆급격한 민간 주택공급 감소 방지=분양가 상한제에 대한 부작용을 최소화할 수 있는 대책 마련이 요구된다.
전국적인 분양가 상한제의 시행은 일시적으로 분양가 상승을 억제하는 효과가 있을 것으로 예상되지만 원자재 가격 및 인건비 상승으로 주택공급측면의 비용 상승 요인이 계속 커지고 있어 분양가 인하 폭이 매우 제한적일 것으로 보인다.
시장에서는 분양가 상한제로 저렴한 가격의 주택을 기다리며 대기수요가 증가하고 있는데 비용 상승 요인으로 주변시세보다 값싼 주택을 공급하는데 실패하게 되면 결국 연기된 주택구매수요가 몰리면서 오히려 공급이 부족해지는 상황이 우려된다.
그러므로 분양가 상한제로 인한 막연한 주택구매 연기보다는 적절한 금융지원 등을 통해 자가 마련 및 주택구입을 지원하는 정책의 병행이 요구된다.
이는 민간의 주택공급을 급격하게 감소시키지 않는 범위에서 분양가 상한제의 보완이 요구된다.
민간택지 혹은 특수한 주택건설사업에 한해에서는 분양가 상한제 적용을 배제하거나 기본형 건축비의 인정조건을 다양화하는 제도 보완이 요구되며 재개발 재건축 사업의 경우 일률적인 분양가 상한제의 적용은 일반분양분보다 조합원들의 부담이 오히려 더 높은 역전현상을 야기해 재개발 재건축 사업의 추진이 원천적으로 어려워질 가능성이 크다.
분양가 상한제를 회피하기 위한 소규모(사업승인 비적용 규모, 19호 이하) 주택건설사업의 남용이 우려되며 이는 도시 관리 차원에서도 바람직하지 않으므로 이에 대한 대응방안도 요구된다.
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