이날 토론회에서 권주안 주택사업연구원 선임연구위원은 ‘참여정부 주택.부동산 정책의 평가와 문제점’을, 두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 ‘새 정부의 주택.부동산정책에 대한 제언’으로 각각 주제발표 했다.
주제발표에 이어 고종완 대통령직 인수위원회 제2경제분과위 자문위원, 고준석 신한은행 부동산 PB팀장, 김언식 삼호건설 대표 등이 참석해 열띤 토론을 벌였다.
참여정부 부동산정책 대부분 과감히 ‘메스’ 대야참여정부 주택·부동산 정책의 평가와 문제점주택산업연구원 권주안 선임연구위원권주안 선임위원…각종 세제 개편으로 미분양 등 해소해야참여정부는 △서민주거안정 △주택가격 안정화 △투기수요억제 △양극화 해소 △시장투명성 제고를 목표로 설정해 총 30여 차례에 걸쳐 대책이 발표됐다.
주택시장 안정화를 위해 투기적 목적의 주택수요를 억제하고 과도한 자본이득을 차단하기 위한 장치를 마련했으며 거래질서 확립을 위한 투명성 제고 대책을 도입했고 서민주거안정을 위해 임대주택공급 확대를 위한 각종 지원 대책을 강구했다.
주택시장은 참여정부 출범 직후 2005년 초반까지 상승세가 안정됐으나, 2005년과 2006년 각각 4.0%, 11.6%의 상승세를 보여 불안정성이 증대됐다.
그러나 2006년 11.15대책 이후 안정세로 돌아섰다.
2007년 11월 현재 주택가격은 2006년 대비 안정됐다.
그러나 참여정부 기간 중 주택가격 상승 폭은 다른 기간에 비해 상대적으로 높은 것으로 나타나 결과적으로 주택가격은 안정됐으나 가격 수준이 높은 상태를 유지하고 있다는 점에서 부분적인 성공으로 평가되고 있다.
특히 참여정부 수립 후 2003년 58만호, 2004~2006년 46만호 수준으로 주택공급이 지속적으로 감소해 주거안정을 저해했다.
반면 임대주택 공급은 국민임대주택의 증가로 확대됐으나, 전체적인 주택공급은 감소했으며 공공부문이 민간부문의 공급을 구축하는 결과가 초래됐다.
주택가격의 양극화는 지역별, 유형별, 규모별로 심화됐으며 이로 인해 자산 불평등도는 더욱 악화됐다.
2004년 이후 수도권 재건축 규제 강화로 주택공급은 지방에 집중, 지방에서의 공급비중이 50% 수준을 상회해 공급 과잉으로 이어졌다.
이에 반해 강력한 수요관리정책으로 지방주택수요는 급감해 미분양 물량이 급증했다.
주택수요의 극심한 위축과 주택거래 동결로 자유로운 주거이동이 제약되어 주거안정을 해치고, 과다한 규제 남발로 주택시장의 불확실성이 증대되는 등 주택시장 참여주체들의 의사결정의 합리성을 크게 저해하고 있다.
▲종합부동산세 도입 - 높은 세율 적용으로 세부담이 급증할 뿐 아니라 미실현 소득에 대한 과세로 매각 시 양도소득세가 동일한 소득에 중복되어 과세되는 문제 발생되고 있다.
주택산업은 특성상 대량의 토지를 보유하므로 종부세가 과세될 경우 종합합산 대상이 되어 보유세 부담이 급증하고 이는 분양가격을 상승시키는 요인이 되고 있다.
▲양도소득세 강화 - 동결효과(lock-in effect)로 매물을 감소시켜 원활한 주택거래를 저해할 뿐 아니라 주택가격의 추가 하락 효과를 반감시키고 있다.
또한 세 부담이 커 주거이동 비용을 증가시키며 자유로운 주거이동을 저해하고 있다.
토지수용을 통한 택지개발은 보상비가 소요되는데 부재지주의 경우 60% 양도소득세율이 부과되고 있어 보상비를 상승시키는 요인으로 지적되고 있다.
▲조세제도의 영향 - 전국 가구 대상 설문조사의 통계자료를 활용한 분석 결과, 주택가격에서 보유세가 차지하는 부담 비율은 분석가구 전체의 경우 0.2%이나 종합부동산세를 부담하는 가구의 경우 0.8%로 종합부동산세를 부담하는 가구의 보유세 부담이 4배 이상 큰 것으로 나타났다.
양도소득세 부담은 강화 이전의 경우 가구당 평균 89만원이었으나 강화 후 167만원으로 세 부담은 2배 정도 증가했다.
2006년 말 이후 주택가격 안정세는 대출규모 제한 등 금융정책 강화에 기인했다고 볼수 있다.
그러나 주택시장으로의 자금 유입을 직접적으로 통제해 주택수요를 크게 감소시켜 미분양의 원인이 되고 있다.
LTV와 DTI 규제는 과도한 주택자금대출로 발생할 수 있는 대출기관의 위험관리를 위해 도입됐으나 주택수요를 억제하는 자금대출 총량규제로 활용되고 있어 실수요가구의 주거안정을 해치고 있다.
특히 지방주택시장에 대한 DTI규제는 전매제한과 함께 주택수요를 큰 폭으로 감소시켜 지방 미분양을 양산시키는 원인이 되고 있으며 지방주택시장 침체를 가속화시키는 부작용이 발생하고 있다.
▲주택가격 상승 요인 - 주택가격 상승은 인구 및 가구수 증가와 소득 증가에 따른 수요 증가에 기인한다고 할 수 있다.
주택건설의 중요한 원자재인 토지가격 상승은 그대로 주택가격 상승으로 이어질 수밖에 없으며, 서울의 상대적으로 높은 지가 상승은 서울에서의 주택수요에서 파급된 토지수요가 많고 가용 토지가 부족한데 원인이 있다.
또한 주택 및 주거환경의 질적 개선 결과로 건축비와 주택원가가 상승했으며 주거환경 개선과 안전성을 제고하기 위해 주택건설 관련 기준도 강화됐다.
이로 인해 건설원가는 3.3㎡(평)당 7.5만원 상승했다.
▲분양가 상한제 및 원가 공개 - 전체 주택재고 3%인 분양주택 가격 통제로 가격 안정화 효과는 미미하며, 원가절감에 따른 이윤 상승이 원가공개를 통해 상쇄되도록 조정된다면 다양한 영업·생산 활동이 저해될 것으로 예상된다.
결국 주택의 질적 저하 문제 발생으로 주거만족도 저하될 것으로 보인다.
주택에 투입되는 재료는 매우 많을 뿐 아니라 제품의 질에 따라 무수한 가격 spectrum이 있어 적정성 판단에 한계가 발생하며, 경제활동을 저해해 위헌소지도 크다.
특히 민간부문의 공급 위축으로 주택가격 상승 압박이 발생하며 주택가격 안정성을 저해할 수 있을 뿐 아니라 주택공급 감소로 부가가치 및 고용 창출 효과 반감될 것으로 보인다.
▲재건축사업 규제 - 소형주택 및 임대주택 건설의무, 개발이익환수 등 규제 강화로 사업성이 저하되어 사업 추진이 크게 감퇴되고 있다.
이는 주택수요 집중 지역에서의 신규공급 부족으로 주택수요가 회복될 경우 주택가격을 상승시키는 문제가 발생된다.
▲전매 제한 - 투기과열지구 및 주택투기지역에 DTI규제와 함께 중복되어 적용되고 있어 주택수요를 위축시키는 결과를 가져오며, 재산권(소유권)에 대한 기본적인 침해로 위헌 소지가 크다.
양도소득세 강화와 함께 신규분양주택에 대한 매수세를 약화시켜 최근 수도권에서의 미분양 발생 원인이 되고 있으며, 시장 침체를 가속화시키고 2주택 이상 보유를 차단해 임차시장의 공급 물량을 감소시키는 부작용이 발생하고 있다.
▲후분양 전환 - 금리 상승 추세와 사업위험 증가로 전체 금융비용은 상승하며 분양가격을 상승시키는 요인으로 작용되고 있다.
또한 중장기적으로 주택공급이 위축될 경우 주택가격 상승 압박 요인으로 작용하게 된다.
▲미분양해소 및 거래 활성화-지방주택시장에서의 주택수요 회복을 위해 전매 제한, DTI 등의 규제 및 공공부문의 공급 계획의 조정을 검토하고, 분양가격 인하 등 주택산업의 자구 노력을 통해 지방에 집중된 미분양 물량 해소 시급하다.
주택거래 정상화를 통한 자유로운 주거이동 확보 및 중장기적인 시각에 바탕을 둔 시장친화적 조세제도의 접근도 시도돼야 한다.
중복 규제의 문제점과 각 대책의 필요성 및 실익차원에서 재건축사업 규제, 분양가 상한제 및 원가공개의 재검토가 필요하며, 토지 보유에 따른 세부담을 완화해 시장 변화에 대비한 토지 비축 활성화를 유도해야 한다.
새 정부의 주택.부동산정책에 대한 제언한국건설산업연구원 두성규 연구위원두성규 위원…재건축의 개발이익 환수 등 이중 규제 풀어야부동산 정책의 공과는 국민의 기본적 권리인 주거권에 영향을 미치며, 재산권행사는 물론이고 주거생활에 직접적 영향을 줄 뿐만 아니라 국내경제에 미치는 파급효과도 대단히 크다.
실제로 부동산정책이 향방에 따라 느끼는 국민의 체감정도는 정부 정책에 대한 신뢰성을 가늠하게 하는 중요한 척도가 될 수 있기에 새 정부의 출범초기에 거는 국민의 기대는 어느 때보다 클 것이다.
현행 공공택지 공급은 토공과 주공, 지자체에 의한 사실상의 과점 시장화되어 있는바, 경쟁시장으로 전환하는 방안이 필요하다.
우선적으로 택지예정지구 고시 후 사업시행자를 경쟁 입찰방법에 의해 선정토록하며, 민간사업자도 제안 참여토록 제도 개선 필요하다.
사업절차가 장기화되어 적기 공급이 어렵고, 금융비용과 사업비 증가에 따른 분양가 상승 등의 비효율성을 막기 위해 각종 개발사업의 절차를 최대한 간소화할 필요가 있다.
특히 가장 많은 시간이 소요되는 도시기본계획변경이나 개발계획 승인절차는 부처간 또는 관계기관 협의과정을 50%이상 단축이 필요하다.
현재 도심과 도시 접근성이 높은 지역에서의 가용토지가 부족한 상황이고 용적률 제한 등으로 인해 도심지 토지이용상황이 비효율적인 바, 서울, 광역시 등은 대도시 내부 시가지 역세권 지역을 국민주택 규모 이하 주택을 중심으로 개발하되 개발밀도를 상향조정하고, 지방 중소도시의 경우는 개발밀도를 상향조정하면서 기성시가지의 재정비 병행 추진이 필요하다.
또한 기부채납 등 사실상의 강제적 원가부담 제거해야 한다.
사업계획승인 조건으로 부과된 사업자의 기부채납 비용부담은 분양가격 인상요인이 되며, 사업자 부담증가, 사업승인 기간 장기화, 사업 추진 중단 등 부작용을 발생시키고 있다.
그리고 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’에 무상 귀속분의 분양원가 인정을 규정하며, 단기적으로는 건교부의 지도·감독 강화와 중장기적으로 기부채납의 적정성 평가를 제도화할 필요가 있으며, 특별재정 수입배분 비율을 국가 30%, 기초자치단체 70%로 개정해야 한다.
다음은 도시재생 및 재정비의 촉진이다.
현재 민간은 도시재정비촉진사업에서 민간투자사업 형태의 기반시설 확충사업과 브랜드 인지도를 바탕으로 한 주택건설의 시공부문에 국한하여 공공주도로 이루어지고 있으며, 토지이용규제가 재정비사업지구 전체 일괄적용 또는 규제완화의 명확한 기준이나 조건이 부재한 상황이다.
사업총괄 및 민원이나 갈등해소를 위한 전담조직 설치가 필요하다.
사업내용의 경직성이 초래되지 않도록 개발이익환수를 완화하되 기반시설의 확충 등을 위한 정부의 직접적인 시설투자 촉진이 필요하다.
또한, 공공-민간 공동사업 시행방식이나 택지개발사업상의 사업대행자 방식 도입 등 민간의 참여 확대, 개발권 양도제(TDR) 등의 도입 필요하다.
‘재건축 초과이익환수에 관한 법률’을 통한 개발이익 환수장치 마련도 시급하다.
그러나 기존 각종 규제 존치로 재건축 사업추진은 답보상태에 있으며, 용적률 제한, 소형주택의무비율, 조합원 지위양도제한, 후분양제, 임대주택 의무건설, 입주권의 주택 수 포함, 일반분양분의 분양가격도 분양가상한제의 적용 등으로 중복규제의 문제도 상존하고 있다.
‘규제는 풀고, 개발이익은 철저히 환수’ 원칙하에 현행 규제의 적정성과 필요성을 재검토해야 하며, 용적률의 대폭 완화나 민간개발방식과 연계한 ‘일괄 매수 후 개발 및 분양’방안의 제도화할 필요가 있다.
현행 주택공급제도는 개인이 아닌 사업자에 대한 공급규정 부재로 특수목적사업에서의 주택공급이나 지역 외 거주자의 주거이동에 많은 제약이 있고, 경기 침체기에는 주택건설사업자에게 사업성을 제약하는 요인으로 작용할 가능성 크며, 교체수요자의 참여 곤란 등으로 인해 2006년 이후 전국의 주택보급률이 107.1%에 달하는 등 사회.경제 환경변화에 따른 시장 대응이 곤란하다.
분양주택의 공급대상을 개인(가구)에 국한하지 않고, 임대사업 법인에게도 확대하며, 소득분위별 주택공급제도의 이원화하는 방안을 검토해야 한다.
또한, 주택시장상황이나 지역별 수급여건을 감안할 때 주택공급규칙은 총체적 공급기준이나, 방향등을 명시하는 가이드 라인으로 재편, 세부운영은 각 지자체 조례로 위임할 필요가 있다.
또한 보유세 강화로 실수요자까지 조세부담 급증하고 있다.
2005년 대비 ‘17년에는 2.5배 가중, 다주택자는 2009년 약 3배 증가 예상된다.
보유세 증가는 전.월세시장의 가격증가와도 개연성이 높다.
또한, 양도소득세 강화로 주택거래 위축과 사실상 거주이전 자유 제한, 공급동결(lock in effect)효과 등 초래, 주택가격을 오히려 상승시키는 부작용도 우려된다.
1세대 1주택자로서 일정수준 이하 소득 노령자 등에 대한 종부세를 감면하고, 고가주택 보유 일정한 수입 없는 고령자에 대해 ‘과세이연’ 형태의 제도적 보완이 필요. 또한 고가주택의 기준인 실거래가격 6억 원을 9억 원 이상으로 상향 조정하고, 1세대 1주택 장기보유자의 장기보유특별공제율 범위 세분화, 특별공제율 상향 조정해야 한다.
주택관련 대출을 투기지역에 일률적으로 제한함으로써 주택교체 수요자 및 소득수준이 낮은 서민층의 주택구입부담을 가중시키는 부작용 초래하고 있으며, 주택실수요자 서민들의 2차 금융기관 이용과 변동금리 등으로 부담 가중되고 있다.
또한 서민층의 연체 가능성이 높아질 경우 ‘주택담보부증권(MBS)’ 후순위채의 부실 우려가 있다.
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