■ 일 자 : 2018년 3월 13일

■ 인터뷰 : 김경은 국토교통부 주택정비과 사무관

 

국토교통부는 ‘재건축 안전진단 정상화’를 목표로 ‘안전진단 정상화 방안’을 지난 5일 시행했다.

이 재건축 안전진단 정상화 방안은 구조안전성 비중은 20%에서 50%로 가중치를 높이고 주거환경평가 비중은 40%에서 15%로 가중치를 낮춘 것으로 조건부 재건축 판정일 경우 공공기관으로부터 적정성 검토를 받도록 하는 것이 주요 골자이다.

본 지에서는 이와 관련해 김경은 국토부 주택정비과 사무관을 만나 더욱 자세한 내용을 들어봤다.

 

▶ 재건축 안전진단 제도 도입 취지는?

 

= 공동주택을 대상으로 재건축을 위한 정비계획의 수립 또는 재건축의 필요성을 검증 하는 등 사업시행여부를 결정하기 위해 도입 됐다.

이를 통해, 무분별한 재건축으로 인한 사회적 자원낭비를 방지하고, 재건축에 동의하지 않은 구분 소유자의 재산권 침해를 최소화하기 위해 재건축 안전진단 제도를 도입했다.

 

▶ 현지조사와 안전진단의 차이점이 무엇인지?

 

= 현지조사는 안전진단 실시여부를 판단하기 위한 절차로, 시장‧군수 등이 육안조사 및 설계도서 검토 등을 통해 ‘유지보수’ 또는 ‘안전진단 실시’로 판정한다.

안전진단은 현지조사 결과 ‘안전진단 실시’ 판정이 내려진 경우, 시장‧군수 등이 안전진단전문기관을 통해 구조안전성, 주거환경, 설비노후도 등을 종합적으로 평가해 재건축 실시여부를 최종판정 하는 절차이다.

 

▶ 조건부 재건축에 대해 적정성 검토를 받게 하는 이유는?

 

= 이전 사례를 보면 90%이상이 시기를 조정할 수 있는 조건부 재건축 판정을 받았으나, 실무적으로 시기조정 사례 없이 재건축판정과 동일하게 운영이 됐다.

하지만 이번 개정안을 통해 유지보수‧재건축과 같은 명확한 판정이 있는 경우 그에 따르고, 중간영역인 ‘조건부 재건축’의 경우 객관적인 재검증의 필요성이 있어 적정성 검토를 해야 한다고 판단했다.

 

▶ 조건부 재건축에 대한 적정성 검토결과 유지보수 결정이 나면?

 

= 안전진단 결과보고서의 적정성 검토 결과를 바탕으로 일상적인 유지관리 및 보수를 수행하면 되고, 이후 다시 재건축 추진을 한다면 안전진단 등의 사업추진 필요여부를 다시 판정 받아야 한다.

 

▶ 내진 미반영 건축물의 재건축이 어려워지는 것이 아닌지?

 

= 현행 기준에서도 내진설계 미반영 아파트에 별도의 간소한 절차를 두고 있으며, 구조적‧기능적 결함을 가진 경우에는 재건축사업을 추진 가능하다.

 

▶ 안전진단 도입 후 평가 항목별 가중치 변화 과정은?

 

= 공동주택을 대상으로 재건축을 위한 정비계획의 수립 또는 재건축의 필요성을 검증하는 등 사업시행 여부를 결정하기 위해 도입했다.

아울러, 안전진단 기준 제정 당시 구조안전성을 안전진단 판단의 중요한 기준으로 도입했다.

특히, 도입 이후 구조안전성 비중이 지속 완화돼 재건축 필요성 검증이라는 제도 본래 목적 및 기능을 하지 못하고 있는 상황으로, 이번 제도개선을 통해 안전진단의 평가항목 중 객관적‧기술적 평가 항목인 구조안전성 비중을 0.20에서 0.50으로 상향했다.

이밖에, 행정예고 기간 중 제출된 의견을 검토해 주거환경 분야의 세구 평가항목에서 ‘소방활동의 용이성’을 0.175에서 0.25로, ‘세대당 주차대수‘를 0.20에서 0.25로 가중치 확대‧조정했다.

 

▶ 배관노후, 주차장 부족 등 열악한 주거환경에 대한 고려가 미비한 것은 아닌지?

 

= 노후‧불량정도가 심해 재건축이 꼭 필요한 단지는 강화된 기준에서도 재건축 사업 추진이 가능하다.
개정기준에 따르더라도 설비노후, 주거환경 등 구조안전성 외 항목에 50%의 가중치를 두고 있으며, 층간 소음, 주차장 부족 등의 문제가 심각해 주거환경 평가 결과가 E등급을 받은 경우, 다른 평가 없이 바로 재건축이 가능하다.

 

▶ '재건축 안전진단 정상화'가 지난 3월 5일부터 시행되고 있는데, 이에 대해 민원이 들어오고 있는가? 있다면 어떤 민원들이 있는지?

 

= 많은 민원이 들어오고 있다. 이번 개정에 관심 있는 사람들은 결국은 이번에 연한이 도래해서 재건축이 가능할 것이라고 기대한 주민들이 대부분이다. 가장 많은 민원은 “적용 시점을 조금 늦춰달라” 라든지 “해당 단지들은 이번 개정안 전 기준안으로 처리될 수 있게끔 해달라” 등의 민원이 많다.

두 번째로는 구조안전성 비중이 높아지면서 안전진단 통과여부가 어렵다고 판단해 구조안전성 비중을 낮춰 달라는 민원으로 대부분 집중돼 있다. 하지만 이런 종류의 민원이 많다는 것은 구조안전성에는 큰 문제가 없다는 것인지 아닌가 생각해볼 수 있다.

 

▶ 그렇다면 이런 민원들에 대해 어떻게 해결해 나갈 것인지?

 

= 기존 보도자료를 통해 밝혔듯이 적용유예 요청 등에 대한 시행기기 조정은 안전진단의 본래 기능 회복을 위한 조치인 만큼, 추가 유예 없이 예정대로 시행 될 예정이다.

‘재건축 안전진단 정상화’ 방안은 결국 ‘구조안전성’과 ‘조건부 재건축 적정성 검토’ 등인데 이 부분에 대해서도 제도개선 취지에 맞게 사업이 시행될 수 있도록 해나갈 방침이다.

 

▶ 재건축 안전진단 기준 강화 발표 후 강남을 제외한 송파, 서초, 목동 등에서 집단 반발이 일어나고 있다. 이에 대해 국토부의 입장은?

 

= 우선 일차적으로는 안전진단 자체가 강남발 재건축 집값을 잡기위한 것은 아니다. ‘안전진단 정상화’라는 것 자체가 결국 재건축의 필요성을 검증하는 것이다.

그 필요성을 검증하는 것이 안전진단이었는데, 이 기준이 절차부터해서 완화를 통해 95% 이상의 안전진단을 통과한다면 굳이 ‘안전진단’이라는 제도를 둘 이유는 없다.

또한 이번에 연한이 도래해서 막 재건축을 하려고 했던 단지들이 목동이나 다른 곳이 많은 것은 사실이지만, 강남구 송파구 서초구에도 재건축을 하려고 했던 단지들도 7000에서 8000세대 정도가 된다.

다만 이제 자꾸 강남에 비해서 피해를 봤다고 하는건 강남에는 이미 그 전에 연한이 도래해서 기존에 추진됐던 사업들이 많았던 것이다. 지금 연한이 도래해서 해당 안전진단 규정에 적용받는 단지는 강남이든 송파구든 서초구든 어디든 존재한다.

그렇기 때문에 저희가 특정지역을 노려서 안전진단을 운영을 할 수 없을뿐더러, 안전진단 제도 자체가 그렇게 운영이 불가능한 제도이다.

따라서, 목동에서 특히, 비강남권에 대한 차별이라는 부분에 대해서 저희는 계속 아니다 라고 말씀드리고 있다. 왜냐하면 송파나 강동구에서도 계속 민원은 똑같이 들어오고 있다.

재건축을 추진중인 강동에서도 이 같은 항의가 많고, 송파구의 아시아 선수촌도 이번 제도로 인해 재건축 추진을 못했다는 민원도 많다.

그럼에도 불구하고 계속 부각이 되고 있는 것은 비강남권에 대한 차별이라는 기사를 접할 때 그에 대한 아쉬운 부분이 크다.

 

▶ 이번 재건축 안전진단 기준 강화 방안이 기준이 완화됐던 2015년 전으로 돌려놓은 것이라는 것에 대해 어떻게 생각하는지?

 

= 2015년도 완화됐을 당시 그때도 분명 그 당시 주거환경과 연한 등 같이 완화되면서 그 당시의 상황이 있었던 것으로 알고 있는데, 그 이후로 “95% 이상의 조건부 재건축은 아무리 감안을 해도 문제가 있는거 아니냐”는 문제의식이 있어 왔다.

조건부 재건축이라는 것은 시기조정을 해서 말 그대로 조건에 맞으면 재건축을 할 수 있도록 한 것인데, 지자체 입장에서는 주민들의 요구도 있고, 재건축을 하는 것이 도움이 되니 기존의 ‘조건부 재건축’은 제대로 운영이 되질 않았다.

그래서 국토부의 입장에서는 2015년에 완화를 했는데 그에 따른 어느 문제가 생겼다면, 당연히 그것을 개선을 하는 것이 담당 업무과로서 해야 할 일이라고 판단했다.

 

▶ 이번 제도개선을 통한 기대효과는?

 

= 재건축 사업추진을 결정하는 안전진단의 절차와 기준의 정상화를 기대하고 있다.

현지조사 단계에서 공공기관 참여를 통해 안전진단 필요성을 사전에 검증하는 동시에 불필요한 안전진단에 드는 매몰비용을 방지할 수 있을 것으로 보고 있다.

또한 열악한 주거환경을 고려하는 동시에 구조안전성 확보라는 재건축 사업의 본래 취지에 맞는 제도 운영 정상화를 기대하고 있다.

아울러, 재난에 취약한 건축물의 재건축 절차가 간소화돼 앞으로 신속한 재건축을 지원할 수 있을 것이라 생각한다.

 

▶ 마지막으로 한 말씀?

= 이 사업의 담당자로서 한편으론 목동 주민들 입장도 물론 이해된다. 당연히 연한이 도래해 재건축 추진을 기대했을 텐데, 규제가 갑자기 강화돼 답답할 것이라 생각한다.

하지만 아쉬운 부분이 있다면, “이번에 제도개선을 한 것이 재건축을 원천봉쇄했다”, “재건축을 아예 못하게 정부가 한 것이다”, “강남은 다 통과시켜주고 비강남을 잡으려 한다” 등 이런 부분에서 오해가 많이 있는 것 같아 그 부분을 아무리 해명해도 받아들여지지 않는 것에 있어서 매우 아쉽게 생각한다.

국토부의 입장에서는 절대 “이번 제도를 가지고 재건축을 절대 못하게 하겠다”고 한 것도 아니고 그렇게 할 수도 없다.

왜냐하면 조건부 재건축 판정이 나서 검증을 하더라도 검증에서 조건부 재건축 판정이 만약에 유지보수로 바뀌게 된다면, 검증한 곳에서 그것에 대한 합리적인 근거를 제시해야 된다.

가장 많이 오해 하시는 부분이 ‘조건부 재건축’ 판정이 나서 적정성 검토를 하면 “유지보수로 갈 것이다”고 오해를 하시는데, ‘적정성 검토’는 55점 이하는 조건부 재건축인데, 이 부분이 민간안전진단기관에서 하면 아슬아슬하게 53점, 54점 이렇게 온 경우가 많다.

그렇기 때문에 이 점수가 정말 제대로 결과가 나온 것인지에 대해 그것에 대해 확인하려는 것이다.

안전진단이 제대로 절차를 밟아서 했느냐, 점수가 제대로 주어졌느냐, 근데 만약 그 점수가 맞다고 하면 그 단지는 그냥 재건축 사업을 하면 되는 것이다.

그 점수에서 만약에 몇 점 차이가 나서 등락이 있어서 올라가게 되면 유지보수가 되는것이고 그렇게 되면 당연히 어디어디에서 문제가 있었기 때문에 “이 점수가 적정하지 않다” 라는 것에 당연히 제시해야 하는 부분인 것이다. 따라서 이런 부분에 대해서는 오해가 해소되길 바란다.