업체가 이미지 관리를 위해 공개하지 않은 미분양수를 감안하면 실질적으로는 20∼30만호를 넘을 것으로 보고 있다.
현실적으로 미분양에 따른 자금압박으로 건설업체 도산이 증가하고 있고, 지역경제 침체가 심화되고 있는 상황에서 원자재 가격 상승, 유가 상승 등의 요인으로 내수경기 침체도 가속화될 조짐을 보이고 있다.
이러한 시장 위기가 빠르게 가시화되고 있음에도 불구하고 당초 경제 살리기를 목표로 시장원리 중시를 표방했던 실용정부의 구체적인 정책방안은 아직 보이지 않고 있다.
며칠전 급기야 대한건설협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회 등 건설 3대단체도 주택시장 정상화를 위한 규제개혁 과제를 정부에 건의했다.
단순한 우는 소리가 아니다.
미분양이 장기화될 경우 많은 건설업체의 도산이 불가피하며 다른 거시경제 여건이 악화되고 있는 상황에서 극심한 내수경기 침체로 파급될 가능성이 높기 때문이다.
미분양 발생의 원인은 기본적으로 공급과잉 요인이 있지만 정부의 과도한 수요억제 정책에 기인하는 바가 크다.
즉 주택대출에 있어서 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)의 지나친 규제로 수요를 과도하게 억제하고 있기 때문이다.
2006년 3.30대책에서 투기지역내 6억원이상 주택구입에 대하여 주택담보인정비율(LTV)을 40%로 6억원이상 고가주택 분양권 구입 시에는 총부채상환비율(DTI)을 40% 이내로 제한했다.
그리고 같은해 11.15 대책에서는 주택대출을 1건으로 제한하고 2007년 1월30일 이후에는 주택가격(6억원초과 여부)과 무관하게 투기지역 및 수도권 투기과열지구내에 있는 모든 아파트 담보대출에 40%의 DTI규제를 적용하게 되었다.
그렇다면 이러한 대출규제가 지금 시장상황을 고려할 때 적정한 규제이라고 볼 수 있는가?본래 주택담보대출규제는 금융기관의 리스크 관리가 주요 목적이다.
특히 주택시장이 과열되어 거품현상의 우려가 있을 경우에는 사전적으로 대출규제를 통해 금융기관과 가계의 건전성을 확보할 필요가 있다.
거품이 붕괴되어 급격한 가격하락으로 이어지면 금융기관의 대출 부실화로 인한 경제 전반의 신용경색이 발생하게 되기 때문이다.
특히 금융기관 간에 대출경쟁이 과열되면 자산가치의 100%이상에 해당하는 담보대출이 이루어지기 쉽고 결국 급격한 가격하락으로 부실화될 경우 심각한 경제적 후유증을 낳게 된다.
1990년대초 일본의 버블 붕괴와 최근 미국의 서브프라임 모기지 부실문제가 바로 그러한 예이다.
따라서 주택시장이 지나치게 과열되는 조짐이 보이면 정부는 사전적으로 금융기관의 주택담보대출비율을 조정하여 리스크를 관리할 필요가 있다.
그러나 이러한 규제가 지나치게 되면 실수요자의 주택구입여력을 제한하여 정말로 주택이 필요한 사람의 주택구입기회를 박탈하게 되고, 오히려 시장을 왜곡시켜 주택수급의 불안정성을 확대시키게 된다.
따라서 주택담보대출규제가 규제목적을 위한 당위성을 갖기 위해서는 적어도 다음의 2가지 조건이 전제되어야 한다.
첫째는 현재의 주택가격 형성이 비정상적인 거품현상이라는 조건이다.
둘째 금리인상, 기타 경제적 여건 등의 영향으로 주택가격이 하락할 가능성이 높다고 예상될 경우이다.
사실 지금 주택가격에 거품이 있고 어느 정도가 거품인지 사전적으로 파악하기는 쉽지 않다.
다만 가격이 지나치게 빠른 속도로 상승하면 거품을 의심할 여지가 있다.
그리고 거품의 특징은 가격상승이 멈추게 되면 이름 그대로 거품이 터지는 것과 같이 순식간에 가격이 하락하게 된다.
2003년 이후 주택시장이 과열조짐을 보이면서 지금까지 줄곧 거품논쟁이 있어왔다.
버블세븐이라는 용어와 함께 정부도 줄곧 거품 있음을 단언해 왔다.
그러나 최근까지 약 1년 이상 주택가격이 안정세가 지속되고 있는 과정을 보면 과연 주택가격이 정부가 인식하고 있는 정도의 거품인가 하는 의구심을 자아내게 한다.
그리고 은행권의 주택담보대출은 2005년 이후 대출금리 상승에도 불구하고 연체율은 2005년 1.2%에서 2007년 0.5%로 매우 낮은 수준일 뿐 아니라 안정적인 감소 추세를 유지하고 있다.
물론 이러한 낮은 연체율은 정부의 강력한 대출규제 영향인 부분이 있지만 기본적으로 충분히 안정적인 대출 수요자들 로 형성되어 있다는 증거이다.
이러한 요인들을 볼 때 과연 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 40% 수준으로 제한하는 것이 과연 적정한 수준인지, 리스크관리 목적으로서의 당위성을 갖는 수준인지 다시 한 번 생각해 보아야 할 것이다.
주택시장에서 미분양 문제를 완화시키고 거래를 정상화시키기 위해서 가장 시급한 것은 주택담보대출규제를 완화하는 것이다.
2007년 은행권 대출의 평균 LTV는 약 49.1%인데 이는 다른 선진국들과 비교할 때 매우 낮은 수준이다.
지금 시장에서 미분양이 확대되고 거래가 위축되어 있는 상황에서 과연 이정도의 담보대출비율 수준을 유지하는 것이 적정한 것인지 정책적인 판단이 필요한 시점이다.
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