한국건설경영협회는 최근 건설산업전략연구소에 ‘2007년 하반기 건설시장 이슈점검’이라는 연구용역을 실시하고, 그 결과를 발표했다.
협회는 이 자료를 통해 하반기 건설시장은 공공시장 입찰절서의 재편과 함께 민간투자시장이 크게 확대될 것으로 전망했다.
또한 정부 부동산 관련 규제가 본격 시행됨에 따라 민간건설 부문의 비중이 감소하고 공공 개발 부문이 확대될 것으로 내다봤다.
■ 국내외 경기 동향 및 전망올해 세계 경제의 흐름에서 주요 선진국들의 경우 올해 미국 경제는 성장세 둔화를 보인 반면 일본과 EU는 안정적인 성장세를 지속하고 있다.
주요 개도국의 경우 중국·인도 등의 경제가 여전히 높은 성장세를 보이고 있다.
국내거시경제의 경우 올해 1/4분기에 전년동기대비 4.0% 성장해 2006년 4/4분기와 비슷한 수준을 유지했고, 2/4분기 이후에는 소비 및 투자 증가로 성장률이 다소 높아질 것으로 전망되고 있다.
이에 따라 올해 하반기에는 수출 부문의 증가세의 둔화에도 불구하고 민간 소비와 설비 투자 등 내수 부문 회복세에 힘입어 4% 후반의 경제 성장률을 보일 것으로 전망된다.
그러나 하반기의 거시 경제 회복 전망 속에서도 하반기에 경기 회복에 걸림돌이 될 수 있는 요인들은 잠재되어 있는데 ▲선진국들의 세계 성장 견인력 약화 ▲국제 유가와 원자재 가격의 변동성 급증 ▲과잉 유동성에 의한 시장 불안정성 확대 ▲부동산 가계 부채 위기 가중, 적극적인 기업 투자 인센티브의 부족, 대선으로 인한 사회 갈등 등을 들 수 있다.
■ 건설경기 및 주요 이슈 동향올해 상반기 건설 수주는 전년동기에 비해 6조8,761억원이 증가했으며 이는 2000년대 이후 가장 큰 규모의 수주액을 보였다.
특히 4월중에는 전년동기대비 무려 48.9%나 증가한 7조 8,406억원으로 가장 큰 폭의 수주증가율을 기록했다.
이와 같이 올해 상반기 건설수주액이 큰 폭으로 증가한 것은 공기업에서 주택과 토지 조성, 발전 송전 등의 발주가 증가하였고, 중앙정부에서도 도로, 교량과 기타 공공단체의 주택 발주가 증가한데 따른 것이다.
올해 들어 건설시장은 정책적 측면에서도 ▲분양가 상한제 도입 ▲청약 가점제 도입으로 주택 수요와 공급 부문에서 큰 변화가 있었다.
9월부터 시행예정인 분양가 상한제로 인해 신규 분양물량이 주변시세와의 프리미엄이 예상되어 청약수요를 증가시키는 요인이 될 것으로 보이지만 ▲전매 제한 기간 연장 ▲DTI 확대 등은 청약 수요를 위축시키는 요인으로 작동할 것으로 보인다.
이와 같은 정부의 강력한 부동산 정책은 시장의 가격 하락 기대심리로 이어져 매매 수요자의 관망세를 확산시켰고, 현재 전국 아파트 가격은 약보합세를 보이고 있어 전반적으로 분양 시장은 침체를 보였고, 지방의 미분양은 증가 추세로 반전되었다.
■ 하반기 건설 시장 전망올해 상반기 건설 수주는 공공부문 조기발주와 9월의 민간 분양가 상한제 회피를 위한 조기 분양, 전년 상반기 수주 위축에 따른 기술적 반등으로 전년 동기 대비 20.5%가 증가해 53조 1천억원에 이를 것으로 예상되고 있다.
하반기에도 우리 경제 전반적으로는 내수 위주의 경기 회복세가 지속될 것으로 보이지만, 이러한 경기회복세가 민간건설 부문의 수요증가에 기여할 정도에는 미치지 못할 것으로 보인다.
이에 따라 올해 하반기에는 공공 발주 물량이 감소하고, 민간 분양 시장도 부진해 전년 동기 대비 18.6%가 감소한 51조 5천억원 수준에 그칠 것으로 전망된다.
발주자별로는 공공수주의 경우 상반기중 조기 발주의 영향으로 하반기중 발주량이 크게 감소하면서 전년 동기 대비 14% 정도 감소한 15.1조 원 정도에 머물 것으로 예상되며, 민간수주의 경우 지방에서는 미분양이 크게 증가하고 있다.
수도권에서도 인기 지역이 아닌 경우 미분양이 증가하고 있어 분양 시장이 위축되면서 전년 동기 대비 18.5% 정도 감소한 36.35조원 정도에 머물 것으로 예상된다.
또 공종별로는 토목수주의 경우 하반기에 공공 발주 물량이 줄어들기는 하겠지만 전년 동기 대비 3.7%가 감소한 16.5조 원에 이를 것으로 전망된다.
건축수주의 경우 하반기 주거 부문이 크게 위축되고, 비주거 부문도 감소하면서 전년 동기 대비 21.9% 감소한 35.24조원에 머물 것으로 예상된다.
특히 주택시장의 경우 지방 분양시장 침체로 전년동기 대비 24.7%가 감소한 26.6조원, 비주거 부문은 부동산 경기 침체로 11.7%가 감소해 8.65조원에 머물 것으로 예상된다.
이에 따라 2007년도 연간 건설수주총액은 상반기 호조에도 불구하고 하반기의 상대적인 부진으로 전년 동기 대비 2.5% 정도 감소한 104조6천억원 수준에 머물 전망이다.
■ 대응전략분양가 상한제로 인해 프리미엄이 많이 발생하는 지역의 청약 수요는 증가해 분양 사업의 안정성은 있으나 수익성은 악화가 예상되고 있어 대형건설사들의 경우 브랜드의 이점을 살릴 수 있는 민간 도시개발사업 등 사업다각화가 필요하다.
특히 지방 시장 미분양 증가 등으로 분양 물량이 감소할 수밖에 없을 것으로 보여 도심복합개발, 레저사업, 해외 시장 등이 유망 진출분야로 보인다.
또한 정부 규제에 따라 민간건설 부문의 비중이 감소하고 공공 개발 부문이 확대되고 있어 수주 경쟁력을 제고하고 공공 부문과의 공동사업을 확대하는 전략이 유효해 보인다.
향후 수도권도 2기 신도시 건설 물량이 57.7만호나 되어 2010년 이후에는 공급 과잉 상태에 접어들 가능성이 높기 때문에 수도권도 시장 변동을 감안한 수주 전략을 수립할 필요가 있다.
수요에 비해 공급이 크게 상회하여 미분양 재고가 급증한 지역은 신규 분양이 몇 년간 줄어들어야 시장이 다시 회복될 수 있을 것이나 이미 미분양이 발생한 물량에 대해서는 대책이 필요하다.
일정한 기준을 정해 미분양 아파트를 정부에서 매입하여 국민임대주택 또는 비축형 임대주택으로 활용하는 방안을 적극적으로 검토해 볼 필요가 있다.
서울 수도권과는 다른 차별적인 규제가 필요하고 2005년 이후 2년 이상 침체를 겪고 있는 지방 광역시의 경우 우선적으로 투기과열지구 해제가 시급하다.