오마이건설뉴스에서는 ‘건물은 짓는 것보다 유지하는 것이 중요하다’는 모토로 아직은 열악한 환경이지만 리모델링 업계외 학회와 협회 등에서 이를위해 발로 뛰는 관계자들을 릴레이 인터뷰로 진행한다.
지난 193호 리모델링협회 차정윤 사무처장을 시작으로 리모델링을 사랑하는 사람들을 만나보고자 한다.
이번은 차 사무처장이 칭찬한 ’한국퍼실리티매니지먼트학회 김경창 사무국장‘을 만나봤다.
[기획인터뷰] 리모델링을 사랑하는 사람들 칭찬릴레이 - 한국 FM학회 김경창 사무국장사람도 태어난 후 인생관리가 중요하듯 건물도 완공 이후 시설관리가 중요하다.
미국은 200년의 짧은 역사임에도 유명한 건물이 있는 이유가 바로 건물문화를 발전시키기 위해 시설물유지관리에 힘을 쏟기 때문이다.
국내 건물의 특징은 낙후되면 부수고 다시 짓고 건물 유지에 있어서는 관리비가 적게 드는 것을 중요시하게 생각하는 등 건물문화가 선진화되지 않았다.
이에 건물유지의 중요성을 깨닫고 이를 위해 앞장서는 인물이 있다.
한국퍼실리티매니지먼트학회(Korea Facility Management Association, 이하 FM학회) 김경창 사무국장이 바로 그 주인공. 김 사무국장은 삼성건물을 관리하는 삼성에버랜드에서 근무하면서부터 건물관리에 대한 관심을 기울이다 91년도에 월간 빌딩문화를 창간했다.
이후 한국빌딩경영협회를 만들고 한국FM학회는 93년 3월에 예비모임을 갖게 되면서 시작해 96년 창립총회 후 인가를 받았다.
FM의 개념은 다소 생소할 수도 있다.
김 사무국장은 “FM은 쉽게 말해서 시설자산경영기법이다.
FM의 영역은 크게 세 가지가 있다.
첫 번째는 개발계획부터 임대차까지 아우르는 ‘부동산 부분’이다.
두 번째는 지적생산성을 향상 시키는 ‘인오피스’이다.
사무환경을 어떻게 좋게해 생산성을 많이 낼 수 있는지에 대한 연구다.
세 번째는 인오피스를 위해 건물의 전 부분을 아우르는 것으로 건물의 시설관리, 임대차, 경영관리 등을 다 포함하는 것이다“라고 설명했다.
한국FM학회는 매년 국제심포지엄을 개최한다.
올해 11월에는 18회 국제심포지엄이 열릴 예정이다.
매년 관련 연구진을 구성해 주제에 맞춰 양일간에 걸쳐 행사를 진행한다.
이밖에도 건물운영유지관리에 관한 세미나를 원칙적으로 하고 있으며 해외참관단을 준비하기도 한다.
건물유지관리인 FM은 리모델링과 떼려야 뗄 수 없는 관계다.
김 사무국장은 “리모델링이 건설의 일부분이라면 FM은 건물의 기획, 개발, 기획부터 시공, 운영, 관리까지 건물의 처음부터 수명이 다할 때까지 모두 아우르는 것이다.
한 건물의 수명을 최소 60년이라고 봤을 때 20년, 25년 차에는 리모델링이 들어가야 한다.
이때 시설관리가 제대로 될 경우 리모델링을 해야하는 시기는 늦춰지기도 하는 등 유지비가 오히려 더 적게 들 수 있다.
또 팬 같은 구동부는 십년, 벽채 같은 비구동부는 20년이 넘으면 효율이 떨어지고 사회적 환경이 변해 바꿔줘야 하는데 시설관리가 제대로 된 경우는 수명이 다하기 전에 미리 교체를 하거나 수리를 할 수 있지만 이미 고장이 난 후에 손을 대게 되면 그 전에 불이 나는 등의 사고도 날 수 있고 돈은 돈대로 들게 되는 것이다”라고 전했다.
그렇다면 우후죽순으로 늘어나고 있는 한국의 신축 건물들, 그리고 기존의 건물들에 있어서 유지관리의 문제점은 무엇일까. 김 사무국장은 아웃소싱 업체 인력의 기술력과 전문인력양성의 부족을 꼽았다.
“건물 유지에 있어 아웃소싱을 할 때 업체 인력들은 고급 기술을 못 따라오고 있다.
아웃소싱업체는 낙찰을 위해 최저단가제를 진행하기 때문에 단가에 맞춰 사람 수만 채워놓은 실정이다 보니 교육투자는 엄두도 못 내고 있다.
경력이 전무한 사람들도 많아 인력의 질은 떨어질 수밖에 없다.
펌프나 모터 등의 수명도 제때 알아야 하지만 이를 몰라 부서질때 까지 놔두고 사후관리를 해 건물의 수명을 단축하게 되는 것이다.
또 사회적으로 FM학과가 없다보니 전문인력 양성이 되지 않고 있다.
건물은 많아 시장은 큰데 전문 교수 등이 없으니 안타깝다.
외국은 FM학과만 따져도 40개 대학에서 교육을 실시하고 있다.
실질적으로 건물은 시공비가 13~14%라면 관리비는 나머지인 80%넘게 들어가고 있음에도 우리나라는 아직 건물유지 질적 향상에 대한 비중을 두지 않고 있다.
”건물을 지은 후에 유지하는 것이 중요하다는 점은 중요한듯 하지만 관련 정책이나 교육이 이뤄지고 있지 않은 이유는 무엇일까. 김 사무국장은 “경제성 문제” 때문이라고 호소했다.
건물을 새로 짓는 것이 ‘돈’이 되기 때문. 김 사무국장은 “외국은 역사적 가치를 보전하기 위해서라도 껍데기는 놔두고 내부를 리모델링하고 시설유지관리에 힘쓰는데 우리나라는 아예 다 새로 부수고 짓는 것에 열중한다.
우리나라에 유적이 없어지고 있는 이유가 바로 그 때문이다”이라고 한탄했다.
또 “법개정은 빌딩경영학회에서 연구위원회도 만들고 불합리한 것은 국회와 협의하는 등 시스템을 갖춰야 하는데 재정적 여건이 열악해서 진행되지 않고 있다”고 전했다.
김 사무국장이 가장 중요시하게 생각하는 것은 바로 ‘건물의 가치’이다.
건물의 신축과 개발이 한계에 부딪힐 만큼 이제는 건물을 보존하는 시장이 중요시될 것이라는 것. “이제 한국은 건물의 유지관리비용에 중점을 둘 때입니다.
있는 것을 보존하는 것이 리모델링이라면 더 잘 쓰도록 하는 것이 FM입니다.
시설관리를 ‘아무나 하는 것’이라고 하는 사회적 인지도를 높이고 FM학문에 대한 인재양성이 시작되고 있는 만큼 그때를 대비하며 한국 FM학회는 국내 건물 시설관리 등 건물문화 정착에 앞장설 것입니다.
”