신규 정비구역 지정 확대 : 5년간 전국 22만호, 서울 10만호

재건축부담금 : 면제금액 상향, 공공기여 사업장 감면제도 도입

안전진단 : 구조안정성 하향, 공공기관 적정성 검토 미적용

민간 도심복합사업 : 2023년 상반기에 지자체 공모 착수

통합심의 : 민간정비사업 등에도 통합심의 전면 도입

신규택지(100만㎡이하) : 지구지정과 계획수립 절차 통합

[오마이건설뉴스-오세원기자]오늘(16일) 尹정부 임기 5년간 270만호 주택 공급 계획을 담은 8.16주택공급 방안이 발표됐다.

서울은 50만호 외에 수도권 158만호, 수요가 많은 지방 대도시에 52만호 등을 공급한다는 방침이다. 尹정부를 대유할 수 있는 주택공급의 물량‧입지‧품질‧정주환경 등의 청사진이 공개된 것이다.

임기 내 270만호란 대규모 주택 공급 총량 외에도 택지구득난 속 노후 주택이 밀집한 도심입지에 공급규제를 완화해 수요자 중심의 공급으로 선회했다는 것이 특징이다.

특히 재건축 초과이익 환수제(재초환) 및 안전진단 규제완화를 통해 민간 재개발, 재건축 등 정비사업 중심의 도심 공급 기능 회복을 꾀한다는 방침이다.

더불어 청년 원가 주택과 역세권 첫집 공개 등 공공지원을 통해 15만호 내외의 신규 공공택지 후보지를 내년까지 발굴할 예정이다.

열악한 정주여건과 재해에 취약한 반지하·고시원 등의 주거복지망을 강화하고 층간소음을 줄이는 등 주택 공급 품질 개선에도 공을 들였다.

민간 공급 절차 단축과 개발 자율성 확대 외에도 공공택지 공급 안배와 주거복지 확대까지 장기적인 관점의 지속적 공급계획을 추진하고 있다는 면은 긍정적이다.

충분한 주택공급으로 시장의 집값 불안 우려를 낮추는 공급 시그널을 보낸 것도 긍정적이다.

다만 재초환 및 안전진단 규제완화를 위한 법안 통과 여부, 도심 복합사업에 대한 민간의 인센티브 효용체감 여부, 원자재 가격 인상으로 인한 실질적 분양가 인상 우려, 주택경기 침체 및 경기위축으로 인한 미분양·미계약 증가 문제 등 향후 풀어야할 숙제는 상당해 보인다.

◆재개발·재건축 사업 정상화 착수 = (신규 정비구역 지정 촉진)그간 신규 정비구역 지정이 감소(2012~2016년 전국 연 58.6곳→2017~2021년 연 34.6곳)하고, 서울은 기존 구역 해제(2012~2021년 410곳 해제)도 가속화 되어 도심 핵심입지에 양질의 공급이 어려운 실정이다. 공급 기반을 회복하기 위해, 향후 5년 동안 지자체와의 협력강화, 제도개선 등을 통해 전국에서 22만호(2018~2022년 12.8만호) 이상의 신규 정비구역을 지정할 계획이다. 서울에서는 신속통합기획 방식으로 10만호를, 경기·인천에서는 역세권, 노후 주거지 등에 4만호를 지정하며, 지방은 광역시 쇠퇴 구도심 위주로 8만호 규모의 신규 정비구역을 지정해나간다. 이를 위해 10월부터 속도감있게 수도권·광역시 등을 대상으로 추가 정비사업 수요조사에 착수하여, LH 등을 통해 사업 컨설팅 등을 지원하고 빠른 사업 시행을 유도해 나갈 예정이다. 아울러, 주민들이 구역 경계만으로 정비구역 지정을 요청할 수 있게 하고, 특·광역시 등이 정비계획 가이드라인을 사전 제시하는 등의 주민 참여도 제고와 사업촉진을 위한 제도개선을 병행한다.

(재건축부담금 합리적 감면)재건축부담금은 2006년 도입 이후 미실현 이득에 대한 법정논쟁(헌재합헌결정, 2019년)과 재건축 정상화를 위하여 수차례 유예되어 왔다. 2018년 재시행 된 이후 올해 첫 부과가 시작되나, 최근 집값이 크게 오르면서, 도입 이후 한 번도 변경되지 않은 현행 부과기준으로는 수도권은 물론 지방(세대당 예정액 : 수원 A단지 2.9억원, 대구 B단지 1.6억원, 창원 C단지 1억원)에서조차 과도한 부담금이 예상된다. 지방 D단지의 경우, 당초 예정액이 수백만원 수준으로 통보되었으나, 현재 기준으로 억대 부담금 예상으로 조합 내 갈등이 심화되고 있다. 특히, 별도의 소득이 없는 1주택 고령자들은 부담금 납부 방법이 없어 강력 반발하고 있다. 지방 E단지는 과도한 부담금 우려로 다수 조합원들이 반대, 사업시행인가가 지연 중이며, 수도권 F단지는 부담금이 과도하게 예측되자, 조합 내 갈등으로 조합장 등이 교체됐다. 재건축사업은 택지가 부족한 도심에서 양질의 임대주택과 저렴한 분양주택을 공급하는 주요한 수단이다. 적정선을 넘어선 과도한 부담금은 도심 주택 공급 위축으로 이어지고, 이는 조합원 부담뿐만 아니라 도심에서 임대주택과 일반분양을 기다리는 다수의 국민 불편으로 이어지고 있다. 이에, 현행 부과기준을 현실화하고 1주택 장기보유자·고령자 등에 대한 배려방안을 마련하는 한편, 임대주택 공급 등 공익에 기여하는 사업장은 감면받을 수 있도록 할 계획이다. 재건축 과정에서 발생하는 지나친 이익은 환수하되, 사업자체를 저해하는 수준의 부담금을 적정수준으로 완화할 예정이며, 면밀한 검토를 거쳐 9월 내 세부 감면(안)을 발표할 계획이다.

(안전진단 제도개선 착수)2018년 3월 안전진단 규제가 강화된 이후, 신규 재건축이 과도하게 어려워져 도심 공급 기반이 약화되고 있으며, 주거환경 개선 및 주거상향 수요 등에도 원활히 부응하지 못하고 있다. 이를 감안, 앞으로는 구조안전성 비중을 합리적인 수준으로 조정(예: 30~40% 수준)해 재건축 사업의 문턱을 낮추는 한편, 지역 여건을 잘 아는 지자체가 시장 상황 등에 따라 탄력적으로 평가항목 배점을 조정할 수 있도록 하고, 의무적으로 받아 왔던 공공기관 적정성 검토도 지자체 요청 시에만 시행토록 한다. 다만, 어렵게 찾은 최근의 시장 안정 기조가 유지될 수 있도록, 시장 상황을 면밀히 모니터링해 적용범위·시행시기 등에 대한 최적 대안을 연말까지 제시할 계획이다.

(정비사업 전문성ㆍ투명성 강화 등)일부 조합의 전문성ㆍ투명성 부족 등에 따라 집행부 교체, 시공사와 분쟁, 소송 발생, 자금조달 애로 등으로 정비사업이 장기화되는 경우가 있고, 이로 인해 조합원 뿐 아니라 분양을 기다려온 수요자 피해도 발생하고 있다. 이에, 전문 개발기관인 신탁사의 사업 시행을 촉진하여 정비 사업이 보다 체계적으로 추진될 수 있도록 하고, 조합 운영 등의 투명성을 강화하기 위한 지원 및 제도 개선 등을 추진한다. 주민 희망시 조합설립 없이 신탁사를 활용할 수 있도록 신탁사 사업시행자 지정 요건을 완화(現 전체 토지 1/3이상 신탁 필요→改 국공유지 제외한 토지의 1/3이상 신탁 필요)하고, 주민-신탁사간 공정한 계약 체결 및 토지주 권익보호를 위한 표준계약서(주민 해지권한 보장, 신탁 종료시점 명확화, 주민 시공자 선정권 명시 등 포함)를 도입한다. 또한, 신탁사가 참여하는 사업장은 정비계획과 사업시행계획이 통합 처리될 수 있도록 하여 조합설립 절차 생략, 계획 통합 등으로 사업 기간이 3년 이상 단축될 것으로 기대된다.

◆도심복합 사업 개편 = 역세권 등에서 주거·상업·산업 등 다양한 기능이 복합된 창의적 개발이 활성화 수 있도록 “민간 도심복합사업”을 신규 도입(‘도심복합개발법’ 제정, 2022.12)하고 내년 상반기 중 공모에 착수할 계획이다.

이 모델은 신탁사·리츠 등 민간 전문기관이 토지주와 협력해 도심, 부도심, 노후역세권 등에서 복합개발을 신속히 추진하는 사업(기존 공공도심복합사업을 개선)이다.

편리한 교통으로 상업 문화 거점이 될 수 있으나, 낙후·저이용된 지역은 첨단산업 중심의 ‘성장거점형’으로, 노후 역세권, 준공업지 등은 ‘주거중심형’으로의 개발을 유도하고, 공공사업 수준의 용적률과 세제 혜택, 공원 및 녹지 기준완화 등 인센티브를 적용하면서, 필요시 규제특례(가칭 도시혁신계획구역 지정 등)를 부여하여 도시 경쟁력을 강화한다. ‘입지규제최소구역(용적률·건폐율 등 기존 도시계획 규제를 받지 않는 구역)’을 개편 예정으로, ‘도시계획체계 개편방안’을 통해 9월 중 상세 내용 별도발표 예정이다.

한편, 개발 이익의 적정 수준 관리를 위해 공급 주택의 일부는 공공임대 또는 공공분양으로 의무 기부채납 하는 등 충분한 공공 기여가 이루어지도록 하고, 필요시 이익상한제 도입도 검토한다.

기존 공공 도심복합사업 후보지의 경우 원칙적으로 신속한 공급 및 혼란 방지를 위해 기존 방식을 유지하고, 예정 지구지정 등의 후속 조치를 신속히 추진해 나간다.

다만, 호응이 낮은 사업장(예: 동의율 30%미만)의 경우 공공후보지 철회 후 민간 사업으로의 전환을 적극 지원할 계획이다.

◆우수입지 공공택지 신규 지정 = 안정적인 중장기 공급 기반을 확보하기 위해 내년까지 15만호 내외 신규 택지 후보지를 발굴한다. 10월부터 순차적으로 발표예정이다.

수도권·지방의 주거수요가 높은 곳을 지정하되, 산업단지, 도심·철도 인접지역 등을 중심으로 적정 규모를 발굴할 예정이며, 철도역 인근 부지의 경우, 개발밀도를 높이고 주변부 연결성을 강화한 Compact-city 컨셉을 적용해 개발할 계획이다.

◆신도시 정주환경 개선 = 3기 신도시 등은 GTX-A 조기 개통(2024.6월 이전), B·C노선 조기 착공 등 주요 교통 사업을 신속히 이행하고, 도첨산단 중복지정(내년.下), 개발밀도 확대 등을 통해 경쟁력을 제고할 계획이다.

2기 신도시 등 기존 신도시 128개 지구는 교통여건 개선을 위한전수 조사(8월~)를 실시하고 광역버스 신설, 출퇴근 전세버스 투입, 광역교통축 지정 등 맞춤형 개선대책을 마련(9월~)해 나간다.

1기 신도시의 경우, 연구용역을 거쳐 도시 재창조 수준의 재정비 마스터플랜을 2024년 중 수립할 예정이다.

또한, 지방권은 광역 교통체계가 상대적으로 충분치 않고 중소-대도시간 연결성도 부족한 점을 감안, 메가 시티를 중심으로 광역철도 선도 사업과 방사형 순환도로망 구축 등을 가속화 한다.

◆지방 주거환경 개선 = 지방 주거 환경 열악지역 정비를 활성화하기 위해, 그간 수도권 위주로 추진되어 왔던 공공재개발(의무 공급 공적주택 비율하향 등 ‘도시정비법’ 개정안 발의, 2022.下)), 공공도심복합사업(LH 등의 상가 임대수입 손실보전, 도심복합사업 초기사업비 지원 등) 등을 지방의 사업 여건에 맞춰 개선한다.

◆재해취약주택 해소대책 마련 = 반지하·고시원 등 재해취약주택에 대해서는 주거복지망 강화 등 입체적인 접근을 토대로, 연말까지 종합적인 해소방안을 마련한다.

우선 9월부터 관계부처·지자체와 협력하여 해결책 마련을 위한 연구용역과 재해취약주택 및 거주자에 대한 실태조사에 착수한다.

또한, 재해우려 주택에 대한 개보수, 정상거처 이주 등을 추진한다. 재해취약주택을 우선 매입하여 공공임대로 리모델링하고 지하층은 커뮤니티 시설 등 용도변경을 추진하는 한편, 비정상거처 거주자 우선공급 확대(2021년 6천호→연 1만호 이상), 도심 신축매입 및 전세임대 물량 확대 등을 추진하고, 공공임대만으로 수요 충족이 어려운 제약 등을 감안하여 민간임대 이주 희망시 전세보증금 무이자 대출을 지원(3천호 이상)하고, 주거급여 지원 확대 등 전반적인 주거복지망을 강화해나간다.

비정상거처 거주자 우선공급 확대(2021년 6천호→연 1만호 이상), 도심 신축매입 및 전세임대 물량 확대 등을 추진하고, 공공임대만으로 수요 충족이 어려운 제약 등을 감안하여 민간임대 이주 희망시 전세보증금 무이자 대출을 지원(3천호 이상)하고, 주거급여 지원 확대 등 전반적인 주거복지망을 강화해나간다.

아울러, 재해취약주택 밀집 지역의 위험 해소와 주거환경 개선을 위해 정비구역 지정요건 완화 등 정비사업 여건 개선을 추진하고, 세입자 주거지원 강화 방안도 빈틈없이 마련한다.

재해취약주택 인허가 제한 강화 여부는 주거복지망 확충 여력, 서울시 등 지자체 및 관계부처 의견 등을 종합하여 검토해 나갈 예정이다.

◆통합심의 전면도입 등 절차 개선 = 행정 절차의 중복·지연이 원활한 공급을 가로막고 있는 점을 감안, 유사 절차의 통합 및 운영 합리화 등 제도 개선을 추진할 계획이다.

각종 심의 및 영향평가를 통합하여 심의하는 통합 심의를 민간 정비 및 도시개발사업에도 도입하고, 공공정비와 일반주택사업도 의무적으로 적용하여 공급 기간을 단축한다.

또한, 100만㎡ 이하 중소택지는 지구지정과 지구계획수립 절차를 통합하고, 정비사업 변경 시 총회 등 동일 절차는 일괄 처리한다.

◆소규모사업 추진 애로요인 해소 = 가용지가 부족한 도심에 신속하게 주택을 공급할 수 있는 소규모 주택사업에 대한 지원도 강화해 나간다.

현재 단일 공동주택 단지에서만 추진가능한 소규모 재건축을 연접 복수단지에도 허용하여 개발밀도를 높이는 등, 소규모 정비에 대한 금융·세제지원 및 절차 간소화 등을 추진한다.

아울러, 도시형생활주택은 1~2인 가구 수요 및 유연한 주거 공간활용이 가능토록 총 세대수를 현행 300세대에서 500세대까지 늘리고, 투룸 비중을 현행 전체 세대의 1/3에서 1/2까지 상향하되, 교통혼잡(세대수 제한 완화) 및 주차난(투룸 완화) 방지 장치도 충분히 마련할 예정이다.

◆주택공급 촉진지역 제도 도입 검토 = 그간 수급 불안에 따른 집값 상승시 규제지역 지정 등을 통해 수요 억제 위주로 대응해왔으나, 앞으로는 공급속도 제고 및 신규 공급을 활성화하는 방식의 접근도 고려할 필요가 있다.

이에 따라, 인허가 감소 등으로 장래 공급부족이 우려되거나 노후 주택 등 가용지가 많은 지역 등을 대상으로, 도시규제 완화 등 인센티브를 적용하는 제도 신설을 검토한다.

다만, 시장 영향 등에 대한 충분한 검토가 필요한 만큼, 연구용역, 지자체 의견수렴 등을 거쳐 구체적인 도입 방안을 검토해나갈 예정이다.

◆청년원가/역세권 첫집 공급 추진 = 청년원가 및 역세권 첫집(향후 청년원가와 역세권 첫집을 통합 브랜드화(9월)할 예정)은 공공택지, 도심정비사업 용적률 상향 기부채납 물량 등을 활용하여 건설원가 수준(시세 70% 이하)으로 공급되고, 저리의 초장기 모기지가 지원되는 공공분양 주택이다.

청년 및 신혼부부, 생애최초 주택구입자 등에게 폭넓게 분양 기회를 제공하는 한편, 분양가가 시세대비 크게 저렴한 점을 감안하여 공공 환매 등으로 시세차익 일부(5년 거주이후 공공에 환매가능, 환매시 수분양자는 매각 시세차익의 70% 확보)를 환수할 예정이다.

3기 신도시 선호지, 도심 국공유지, 역세권 등 우수 입지 중심으로 총 50만호 내외의 공급계획을 수립 중으로, 세부 공급 방안 등은 9월 ‘청년 주거지원 종합대책’에서 공개할 예정이다.

◆新모델 민간분양 주택 도입(가칭 ‘내집마련 리츠’) = 공공/민간의 역할 분담을 통한 보다 촘촘한 주거 사다리 구축을 위해, 우선 임대로 살면서, 분양여부 및 시기를 자유롭게 선택 할 수 있는 신개념 민간분양 모델을 도입한다.(‘민간임대특별법’ 개정, 올 下반기)

주택도시기금 등이 출자한 민간 리츠가 공급주체로서, 수분양자는 분양가의 절반(보증금 선납)으로 최대 10년간 임대거주가 가능하며, 나머지 절반은 분양전환 시(6·8·10년차) 감정가로 납부하게 된다.

우선 공공지원 민간임대 용지로 공급 예정인 기존 택지 중, 우수입지에서 시범사업(택지공모 착수, 2022.下)에 착수하고, 수요자 호응 등을 보아가며 세부 모델을 확정, 도심입지 등에도 확대해 나갈 계획이다.

◆층간소음에 강한 주택 확대 및 주차 편의 제고 = 소음 완화를 위해 바닥두께 강화 시 분양가 가산 등의 인센티브를 제공하는 한편, 소음저감 매트 설치(저소득층, 유자녀 가구에 저리(무이자 또는 1%대) 융자지원 추진(84㎡, 300만원 내외)) 지원을 추진한다.

아울러, 법정기준(주차면수 세대당 1.0~1.2대, 주차구획은 확장형(2.6m×5.2m)을 30% 이상 설치) 이상의 주차 편의를 갖춘 주택이 공급되도록 추가 비용은 분양가에 가산(‘품질향상 가산비 기준’ 개정, 2022.下) 할 수 있도록 한다.

◆공공임대주택 혁신 = 무주택 서민, 취약계층 등을 위해 양질의 공공임대주택(공공임대주택 공급계획 마련, 2022.下) 및 부담 가능한 공공분양주택 공급을 늘리고, 주거급여 지원도 단계적으로 확대(2022년 132만→ 2027년 175만 가구)한다.

아울러 공공임대주택 면적과 내·외부 품질을 개선하면서, 민간 분양주택 매입 후 임대주택으로 공급하는 사업 등을 추진한다.

◆향후 5년간 공급계획 = 이번 대책을 통해 오는 2027년까지 향후 5년간 공급될 주택은 총 270만호 수준(연평균 54만호, 인허가 기준)이다.

다양한 규제 합리화와 절차 단축 등을 통해 민간의 주택공급을 활성화하면서, 공공택지 등의 안정적 공급 기반도 지속 확충하여 270만호 공급계획이 차질 없이 추진될 수 있도록 하는 한편, 우수 입지, 고품질 등 주거상향 수요, 1~2인 가구 증가 및 주택멸실 등으로 인한 주택 수요에 안정적으로 대응해나갈 예정이다.

또한 장기적인 관점의 안정적·지속적 공급계획 추진을 통해 공급기반 축소로 인한 시장불안 재연을 방지할 계획이다.

새로운 주택공급 계획은 수요가 많은 지역에 보다 많은 주택이 공급되도록 구성되었다.

특히, 가장 수요가 많은 서울은 지난 5년간 공급된 주택(32만호)보다 50% 이상 증가한 50만호를 공급한다.

수도권 전체(서울 포함)로는 도심·역세권·3기신도시 등에서 총 158만호가 공급(지난 5년 대비 약 29만호 증가)되며, 광역·자치시 등 지방 대도시는 정비사업, 노후 도심환경 개선 등을 통해 총 52만호를 공급(지난 5년 대비 약 4만호 증가)한다.

도심 내 재개발·재건축, 도심복합사업 등은 지난 5년(41만호) 대비 약 11만호 늘어난 52만호가 공급되며, 3기 신도시 등 공공택지에서는 지난 5년(64만호) 대비 약 24만호가 많은 88만호를 공급하게 된다.

정부는 출범 100일안에 마련된 ‘국민 주거안정 실현방안’을 토대로, 주택공급 확대를 통한 주거 안정이라는 국민과의 약속을 이행하기 위해 최선을 다할 계획이다.

‘층간소음 저감·개선대책(8월)’, ‘재건축 부담금 감면대책(9월)‘ 및 ‘청년 주거지원 종합대책(9월)’ 등 세부 내용을 담은 후속 대책을 연이어 발표하는 한편, 추가 신규택지 발표(10월), 청년원가 주택 등 사전청약(12월) 및 민간 분양 新모델 택지공모(12월), 민간도심복합 사업 공모(내년.上) 등을 통해 개별 사업도 조기에 구체화하고 체감도를 제고해나갈 계획이다.

이와 관련한 행정 조치 및 입법 사항 등을 연내 모두 완료하고, 법률 개정사항은 국회 협의 등에 신속히 착수하여 금년 개정 및 내년 상반기 시행을 목표로 추진해나간다.

아울러, 후속조치 이행상황 등을 ‘주택공급혁신위원회’를 통해 지속 점검해나가고, 국민의 요청이나 현장 애로, 시장여건 등을 반영하여 공급계획을 지속 보완ㆍ발전시켜나갈 계획이다.

원희룡 국토교통부 장관은 “이제는 공급 정책을 과거의 물량 위주에서, 주택의 품질, 정주환경, 안전, 주거복지까지 합쳐 근본적으로 혁신해 나가야 한다”고 강조하면서, “앞으로도 양질의 충분한 주택공급으로 근본적 시장안정을 도모하고, 국민들께 내집 마련의 기회와 희망을 돌려드릴 수 있도록 모든 역량을 집중해나가겠다”고 밝혔다.