■초청 : 최민수 박사(씨앤이기술사사무소 소장/공학박사/시공기술사)

 

[글싣는 순서]

<상> - 주택/부동산 분야

<下> - 건설산업 분야

 

[대담-오세원 국장]대한민국 제20대 대통령으로 국민의힘 윤석열 후보가 당선됐다. 5월 10일 취임식을 갖고 본격 출범한다. 정권이 교체되면서 건설산업 환경도 큰 변화가 예상된다. 이에 본지에서는 건설정책 분야 전문가인 최민수 박사를 초청해 윤석열 대선후보가 공약했던 건설 및 부동산 분야 공약 사항을 집어보고, 향후 시장 전망과 더불어 향후 바람직한 정책 방향에 대해 살펴본다.<편집자 주>

 

▶ 윤석열 정부가 등장하면서 그동안 문재인정부가 추진했던 SOC투자정책이나 부동산정책, 탈원전 등 에너지정책, 그리고 건설산업정책 등에 큰 변화가 예상됩니다. 어떠한 변화가 예상되는지요?

= 윤 당선인은 그동안 정부중심의 정책에서 벗어나 민간의 자율성을 존중하고, 시장의 역할을 강조해왔습니다. 따라서 자유주의에 기반한 규제 완화와 더불어 시장경제에 적합한 정책을 펼칠 것으로 예상됩니다. 또, 공정과 상식이라는 캐치프레이즈에 걸맞게 사회전반의 불공정 요소를 타파하고, 불합리한 제도 개선에 나설 것으로 관측됩니다.

건설분야에서는 대규모 주택 공급을 공약한 바 있고, 부동산 세제의 정상화를 추진할 전망이어서 건설업체로서는 경기 활성화와 더불어 기업 경영의 불확실성이 다소 줄어들 것으로 기대됩니다.

다만, 현재 더불어민주당이 국회에서 다수 의석을 차지하고 있기 때문에 중요한 정책이 공약대로 실현될지는 미지수입니다. 그러나 주택공급 확대와 불합리한 규제 개선은 대다수 국민이 요구하고 있는 사항이기 때문에 현실화 될 가능성이 높다고 판단됩니다.

건설정책 측면에서는 그동안 문재인 정부가 추진해왔던 건설업역 폐지, 건설공사 적정임금제, 중대재해처벌법, 건설안전특별법 등에서 다양한 논의가 전개될 전망입니다.

인위적으로 시장경제를 왜곡시키는 정책이 많아질수록 기업이나 건설현장에서는 규제로 작용하게 되며, 효율성을 떨어뜨리게 됩니다. 새 정부에서는 글로벌스탠더드에 부합되는 정책과 제도가 마련될 수 있기를 기대합니다.

 

▶ 부동산 분야 공약 사항을 보면, 재개발 및 재건축 규제 완화, 그리고 도심 복합개발 등을 통하여 임기 내 250만호 주택공급이 공약되어 있습니다. 이러한 주택공급정책이 차질없이 진행되려면 어떠한 정책수단이 강구되어야 할까요?

= 향후 5년간 수도권 130만호를 포함하여 250만호 이상 주택을 공급하겠다는 공약이 나와 있습니다. 이는 말 그대로 계획일 뿐, 실무적으로 보면 가용택지 확보와 더불어 토지 보상 등 난관이 많습니다. 따라서 대규모 신도시개발 없이 주택 250만호의 공급이 가능하다고 보기는 어렵습니다. 다만, 대량의 주택을 공급하겠다는 의지가 있는 만큼, 시장에는 긍정적인 시그널을 줄 수 있습니다.

문재인 정부와 비교할 때, 재건축 및 재개발 활성화가 가장 특기할만합니다. 현재 서울지역에서는 40년 넘은 주택이 그동안 재건축 허가를 받지 못해 붕괴 위험 속에서 방치되어 있는 사례가 많습니다. 그 결과, 적기에 주택 공급을 늘리지 못해 결과적으로 주택가격 상승에 일부 원인이 되기도 했습니다.

철근콘크리트 구조물의 내용연한은 50년 내외로 보는 것이 일반적입니다. 더구나 우리나라는 1980-90년대에 레미콘에 물을 타서 시공하는 등 주택의 품질보다는 공급에 주력하면서 정상적인 수명을 다하기 어렵습니다. 따라서 안전 측면에서도 정상적인 재건축을 규제해서는 곤란합니다.

제도적으로는 현재 재건축사업의 가장 큰 걸림돌은 초과이익환수제입니다. 이는 미실현 이익에 대하여 부과되는 세금으로서, 이를 납부하지 못할 경우 주택을 내놓도록 하는 것은 불합리합니다. 또, 양도세나 종합부동산세가 있는 상태에서 이중과세이며, 재개발과 리모델링 사업과 달리 재건축에 대해서만 부과하는 차별적 과세로서, 폐지하는 것이 바람직합니다.

 

▶ 주택공급정책의 일환으로서 신도시 재정비사업을 촉진하는 특별법을 제정하여 1기 신도시 순환개발 추진 등이 공약되어 있습니다. 또, 역세권 콤팩트시티나 리모델링 활성화 등도 눈에 띕니다. 현실적인 정책으로 볼 수 있는지요?

= 분당, 일산 등 1기 신도시에 대한 재정비 계획은 매우 시의적절한 구상입니다. 1기 신도시는 준공된 지 이미 30년이 지났으며, 대량의 주택 건설과정에서 바다모래와 중국산시멘트 사용 등으로 품질이 열악한 상태입니다. 따라서 구조 보강 등이 포함된 리모델링이나 재건축 사업이 이루어질 수 있도록 용적률이나 층수 등에서 지원 정책이 마련되어야 합니다.

공동주택 리모델링은 재건축을 대체하는 사업도 있으나, 주기적인 진단과 정비가 이루어질 수 있도록 장기수선충당금의 현실화에 노력하고, 리모델링 정책금융 개발 등이 요구됩니다. 리츠(REITs)나 크라우드펀드 등 부동산관련 금융 상품도 활성화해야 합니다. 기존 주택에서 엘리베이터 증축 시 용적률 규제 완화 등도 요구됩니다.

도심복합개발이나 ‘역세권 콤팩트시티’ 추진은 도심내 대량의 주택 공급을 시도한다는 점에서 긍정적인 정책으로 판단됩니다. 다만, 공급 대책에 치우쳐 근본적인 도시경쟁력 강화는 고려되지 못한 아쉬움이 있습니다. 예를 들어 성냥갑같은 아파트나 다가구주택, 반지하층 등 획일화된 주거환경을 개선하기 위하여 미관심사 등을 통하여 도시환경 정비에 노력할 필요가 있습니다.

 

▶ 부동산 세제 측면에서는 공정시장가액비율 인하를 통해 공시가격을 2020년 수준으로 환원하며, 종부세와 재산세 통합, 다주택자 양도세 중과세율 적용 유예 등이 예상됩니다. 시장에 어떠한 영향이 있을까요?

= 문재인 정부에서는 주택 보유와 임대, 양도 등 모든 행위에 대한 과세를 크게 강화하면서 주택 거래가 축소되었고, 과도한 조세 부담이 지적되어왔습니다. 새 정부에서 공정시장가액비율 인하, 종부세와 재산세 통합, 다주택자 양도세 중과 유예 등은 부동산 세제를 정상화시킨다는 측면에서 바람직한 정책 방향으로 판단됩니다.

주택가격 안정을 위해서는 거래세가 높으면 보유세를 낮추고, 보유세가 높으면 거래세를 낮추어 거래가 원활히 이루어질수 있는 환경을 조성해야 합니다. 따라서 양도세 중과를 폐지하거나, 그렇지않다면 보유세를 낮추어야 합니다. 또, 1주택자에게 주거 이전의 자유를 보장하려면 현실적으로 장기보유특별공제 등을 원상 복구할 필요가 있습니다.

또, 공약 사항에는 빠져있는데, 취득세 규제도 개선이 필요합니다. 조정지역의 경우 2주택 8%, 3주택 12%를 적용하고 있는데, 주택 거래가 경색되면서 시장이 왜곡되고 있습니다. 또, 주거용 오피스텔은 취득세 4.6%를 적용하고 있는데, 이는 일반 공동주택과 비교하여 매우 높다는 의견이 지배적입니다.

 

▶ 주택임대사업 관련해서는 임대사업자 규제 완화 및 등록임대사업자 세제 혜택, 그리고 민간임대주택 활성화 등이 제시되었습니다. 바람직한 정책 방향인가요?

= 문 정부에서는 등록임대사업자 제도가 다주택자의 양도세 회피용으로 활용된다고 보고, 세제 혜택을 줄이고 등록을 규제한 바 있습니다. 윤 당선인의 공약은 등록임대사업자에 대한 지원을 다시 복원하겠다는 취지로 이해됩니다.

임대차 3법의 개정 등을 통한 임대차 시장의 정상화는 바람직합니다. 공공임대주택과 민간임대주택을 활성화하여 전월세난 해소 정책도 바람직합니다. 다만, 민간임대주택 사업은 현재 규제가 많아 사업성이 낮습니다. 따라서 사업 시행자에 대한 의무임대기간 이후 분양가 규제 폐지 등과 같은 유인책이 검토되어야 합니다.

 

▶ 부동산개발 관련하여 최근 대장동 사태 등으로 국민의 관심이 높습니다만, 공약 사항을 보면 도시개발사업 등에 대한 제도 개선은 명확치않습니다. 새 정부에서 어떠한 구상이 필요한가요?

= 최근 대장동 사건이 떠들썩했는데, 언론에서는 개발사업이 모두 황금알을 낳는 거위처럼 묘사하고 있습니다. 그러나 개발사업은 양날의 칼입니다. 디벨로퍼가 감당해야 할 리스크는 매우 큽니다. 거대한 자금이 필요하며, 민원이나 법적 소송, 매장문화재, 안전사고 등으로 사업이 지연된다면, 곧바로 사업 실패로 귀결됩니다.

일부에서는 개발사업에서 지금보다 이익을 더 많이 환수해야 한다고 주장합니다. 그러나 그러한 논리라면, 개발사업에 실패하여 빚더미에 올라앉은 디벨로퍼에게도 그 손실을 보상해야 한다는 모순에 봉착합니다.

다만, 개발이익이 소수에게 집중되는 점은 개선해야 합니다. 이를 해결하려면 소규모 디벨로퍼를 규제할 필요가 있습니다. 은행에서 단지 대출만 할것이 아니라 직접 투자도 확대해야 합니다. 미국의 모건스탠리나 골드만삭스는 이러한 투자은행의 대표적인 사례입니다. 또, 다수가 투자하는 크라우드펀딩 등을 활성화해야 합니다.<下 - 건설산업 분야에서 계속>