여러 문제들 중 하나는 전세라는 임대유형에 대한 해석이다.
전세라는 임대차 유형은 국내에만 존재하는 독특한 유형이며, 국내 주택시장은 임대가격이 매매가격을 결정한다는 전통적인 주택임대시장 이론의 주장과 다소 다른 움직임을 보여준다.
예컨대 매매가격이 오르는데 전세가격이 따라 오르는 현상이 종종 발견된다.
전세가 임대차 유형중 하나인 것은 분명하나 전세시장은 임대시장으로서 성격만 가지는 것은 아니며 두 시장은 밀접한 관계를 가진다.
국내 주택시장은 전통적으로 임대보다는 소유를 선호하는 시장이다.
그러나 금융위기 이후 주택시장에서는 수요 감소와 같은 전세가격 하락요인에도 불구하고 오히려 전세가격 상승이 관측된다.
전세 임대인 입장에서는 매매가격 하락에 따라 수익률 유지를 위해 전세가격을 높이고자 할 유인책이 존재하며 임차인 입장에서는 주택구입을 늦추면서 전세수요를 높이는 역할을 하면서 이를 뒷받침하고 있다.
경기침체는 매매수요를 억제하는 효과를 가진다.
예상 소득하락과 출구전략에 따른 시장이자율 상승 등에 따른 매매가격 하락 기대 때문에 그러하다.
여기에 DTI 규제와 보금자리 주택 대기수요까지 고려하면 전세시장의 수요는 더 커질 것이다.
결국 소득하락에 따른 전세가격 억제효과에도 불구하고 올 한해 매매시장으로 진입하지 못하는 수요가 전세시장에 남아있다면 전세가격은 여전히 높은 상승폭을 보일 것으로 예상된다.
주택공급은 어떠한가? 2008년 하반기부터 주택인허가 실적이 급격히 감소하였다.
통상적으로 아파트의 경우에는 입주까지 2년 6개월 정도가 걸린다고 할 때 수치상으로는 실제로 2011년부터 주택재고가 부족진다.
그러나 주택시장을 규정하는 가장 큰 요인중 하나는 시장심리이다.
예컨대 재고가 부족할 것으로 예상되는 상황에서는 실제로 재고가 부족해지는 시점이 아니라 그 이전 시점부터 효과가 나타난다.
결국 2010년 하반기쯤부터 주택재고의 부족에 따른 전세물량의 부족효과가 본격적으로 나타날 가능성이 있다.
최근 주택시장에서는 금융위기 이후에 이어진 수요의 침체와 주택공급실적의 감소 그리고 작년 시행된 DTI와 같은 금융규제 강화가 강한 영향력을 가지고 있다.
금융규제가 늘어난 유동성을 생산적인 측면으로 돌리기 위한 배경을 가지고 있다면 단기간에 규제완화가 이루어지기 쉽지 않다.
또한 경기회복 효과가 고용으로 이어지지 않는다면 주택시장의 매매수요와 쉽게 연결되지 않는다.
소득이 감소하고 주거비와 같은 기초적인 생활비용이 상승할 때 가장 먼저 어려움을 겪는 계층은 가진것이 별로 없는 서민층이다.
지역적으로 차이는 있겠지만 지금까지 상황을 종합해보면 전세가격은 상승하며 매매가격은 상대적으로 낮은 상승률을 보일 것으로 예상된다.
2010년 주택매매가격과 전세가격은 예측기관에 따라 매매가격은 대략 5% 이하에서 전세가격은 5%~10%까지 다양하게 나타난다.
전세가격의 상승은 서민생활과 직결된다는 측면에서 주거복지측면에서 매우 중요한 의미를 가진다.
따라서 올해 주택시장에서 화두는 서민층을 위한 주택재고를 어떻게 확보할 수 있는가이다.
해결책은 뭐가 있을까? 주택정책은 수요정책과 공급정책으로 나누어 볼 수 있다.
수요정책은 성격상 주택시장 영역뿐 아니라 그 외 영역에도 영향을 줄 수가 있어 쉽게 조정하기 어렵다.
정책효과를 어느 정도 통제 가능한 정책은 공급측면 정책이다.
아파트 단지나 신개발 사업기간은 2년6개월에서 5년이상 소요되는 반면 다세대 연립주택은 대략 6개월 정도 걸린다.
다시 말해 다세대 연립주택과 같은 주택공급 활성화는 비교적 단기간에 주택재고 확보가 가능하며 서민층과 저소득층이 주거할 수 있는 주택이다.
이런 맥락에서 도시형 생활주택 정책이나 다가구 임대주택 확대 정책은 매우 중요하게 여겨진다.
아울러 올해 실질적인 주택재고 확보를 위한 노력이 이루어지지 않는다면 내년 주택재고가 부족해지는 시점에는 주거문제가 더욱 심각해질 가능성이 농후하다.
올해 주택시장에서는 전세시장에 대한 보다 많은 관심과 보다 빠른 대응이 필요할 것으로 보인다.
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