조합원과 이해관계자 간 공생과 원칙 바탕으로 한 개정 바람직“최근 제시되고 있는 재개발제도 개선안들이 공공 개입의 강화라는 역방향으로 진행되고 있어 시장의 자율성이 퇴행할 가능성이 있다”는 연구 결과가 발표됐다.
한국건설산업연구원(원장 김흥수)은 최근 발간한 ‘재개발제도의 합리적 개선에 관한 연구’를 통해 “재개발을 비롯한 정비사업에 대한 부정적 시각이 바탕에 깔려 시장 자율성 확대가 아닌 공공의 개입 강화라는 역방향으로 재개발제도의 개선이 추진되고 있다”고 분석했다.
두성규 한국건설산업연구원 연구위원(사진)은 “공공성이 가미된 재개발은 기존의 도시및주거환경정비법(이하 도정법) 외에도 도시재정비촉진을위한특별법(이하도촉법)제정 등을 통한 규제완화 및 인센티브 부여 등으로 사업추진에 상당한 탄력을 받아왔다”고 전제한 뒤 “그러나 일부 조합과 건설사 간 비리 발생, 세입자와 조합(원)간의 보상비를 둘러싼 갈등이 사회문제화되면서 지난해부터 재개발사업의 전반적인 논의가 진행되어 왔다”고 밝혔다.
최근 서울시 주거환경개선정책자문단의 ‘주거환경개선정책’의 발표 및 시범실시를 비롯해 정부나 국회 등에서 ‘도정법’의 개정이나 의원입법안의 제출 등 다양한 형태의 제도 개선이 추진되고 있다.
두성규 연구위원은 “그 동안 제안된 각 주체별 개선방안에 대해서는 여러 이견이 제기되고 있으며, 상가 세입자의 권리금 문제나 공공관리자제도 도입 등은 현실을 충분히 반여하고 있지 못하다는 반론이 적지 않은 실정이어서 합리적인 제도개선을 위한 검토가 필요하다”고 지적했다.
두성규 연구위원이 밝힌 제도 개선안들의 가장 큰 문제점은 “정비사업에 대한 기본적 시각 자체가 부정적”이라는데 있다.
즉 재개발을 비롯한 정비사업에 대한 부정적 시각이 바탕에 깔려 있어 시장 자율성의 확대가 아닌 공공 개입의 강화라는 역방향으로 제도 개선이 검토됨에 따라 근본적 한계를 지닐 뿐 아니라 시장의 현실성이 간과되고 있다는 지적이다.
연구 결과에 따르면 서울시 개선안의 경우 공공의 투명성을 앞세우다보니 상대적으로 조합, 시공사 등의 부정을 집중 조명하고 공공의 부정 가능성에 대한 대처방안은 강구하지 않는 왜곡된 방향으로 전개되고 있는 것으로 나타났다.
사업에 따라 상황이 다르고 비리 발생의 사례도 있지만 재개발조합이 정비사업에 대한 조합원의 염원을 담아내는 주민 대표로 활동하는 경우가 다수임에도 불구하고 부정적인 선입견만으로 제도 개선안을 모색했다는 것은 제도 개선의 출발점에서부터의 한계를 드러낸 것이라고 볼 수 있다는 것이다.
두 연구위원은 “사업 추진 과정에서의 비효율성이 문제라면 공공의 역할 강화보다는 사업방식 자체를 개편하거나 민간 참여의 투명성과 공정성 확대를 모색하는 것이 바람직할 것”이라고 말했다.
연구 결과에 따르면 ‘세입자 대책 강화’도 문제가 적지 않은 것으로 나타났다.
세입자보호가 강조되면서 사업주체와의 형평성, 재산권 행사 보호 등을 감안한 이해관계의 충분한 조정 없이 소유자에게 경제적 부담을 가중시키는 개선안은 설득력을 확보하기 어렵다는 것. 두 연구위원은 “과도한 세입자 보호는 사업성에 부담을 주어 사업 추진 자체를 좌초시킬 우려가 있다”고 강조했다.
‘상가 세입자 보상지원’ 문제도 심각한 것으로 나타났다.
원주민이나 세입자 등 서민층이 배제되지 않도록 하겠다는 제도 개선의 취지는 충분히 공감 가능하지만 ‘현실성과 합리성’이 결여되어 있어 ‘상가권리금과 상가분양 우선권 보장’ 등은 제도화가 어렵다는 분석이다.
서울시 개선안에서 특히 강조하고 있는 ‘공공관리자제도의 도입’도 변칙적 공영개발에 불과할 가능성이 큰 것으로 나타났다.
정비사업 관련 비리를 없애고 사업비를 획기적으로 절감할 수 있다고 주장하고 있지만 공공의 참여 및 역할 확대가 지금까지의 재개발 사업 부패문제를 완전 해소하고 사업의 투명성과 객관성, 공정성까지 확보할 수 있을까는 의문이라는 것이다.
그밖에 도시분쟁조정위원회의 기초단체별 설치는 현실적으로 곤란하며, 당사자 간 합의라는 조정 효력도 실효성이 부재하다는 연구 결과가 나왔다.
이상과 같은 문제점이 드러난 최근의 재개발제도 개선안은 보완책 마련이 시급한 것으로 나타났다.
두 연구위원은 “재개발관련「도정법」의 개정방향을 도시전체의 지속가능한 발전의 틀 속에서 정비사업 체계를 전반적으로 개선하는 데 중점을 두어 추진하는 것이 가장 필요하다”고 밝혔다.
아울러 “세입자보상의 현실화를 위해 조합원과 세입자간 협의채널을 공식화하는 책임기구의 마련도 시급하다”고 말했다.
그밖에 ▲세입자 또는 원주민 정착률 증대는 무상지원 성격이 아닌 ‘전세자금 장기저리지원’ 등 소득수준에 따라 차별화하여 실효성 강화 ▲권리금 반영여부는 임대인과 임차인 간에는 실증가능한 금액을 기준으로 잔존기간 비율 적용, 임차인과 승계임차인간에는 사적 계약으로 보아 원칙적으로 보상평가에서 제외 ▲공공관리자 제도는 주민 또는 추진위 등이 적극적으로 원하는 경우 선별적 도입 ▲분쟁해소는 조정전치주의 채택, 조정효력을 재판상 화해와 동일한 효력으로 강화, 조정 불성립의 경우 당연제소로 간주 등의 보완이 필요한 것으로 분석됐다.