2009년 하반기 건설·부동산 견기전망 세미나
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2009년 하반기 건설·부동산 견기전망 세미나
  • 이태영 기자
  • 승인 2009.07.08 14:27
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향후 건설경기 W자형 재침체 우려…공공공사 예산절감 정책 방향 개선 필요주택시장, 실물경기 침체 등 하락요인 많아 0∼1% 상승한 보합세 예상 2009년 하반기 건설 경기 전망주제발표자 : 건설산업연구원 이홍일 연구위원 건설수주 전망2009년 국내 건설수주는 공공 및 토목수주의 호조에도 불구하고 민간 및 건축(특히 주택) 수주의 극심한 침체로 인해 전년 대비 6.6% 감소한 112.1조원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망된다.
이에 따라 국내 건설수주는 2008년(전년비 6.1% 감소)에 이어 2년 연속 감소가 불가피할 것으로 보인다.
부문별로는 우선 공공건설 수주의 경우 정부 및 공공기관의 SOC 투자 증가, 내년도 발주 SOC공사의 조기 발주 등의 요인에 힘입어 전년 대비 39.1% 증가함으로써 2008년(12.8% 증가)에 이어 2년 연속 호조세를 보일 것으로 예상된다.
민간 부문은 주택경기 침체로 민간주택 수주가 작년보다 침체가 더 심화되고, 국내 경기침체에 따라 비주거용건축 수주의 감소도 올해부터 본격화되어 전년 대비 31.1% 감소할 것으로 보인다.
공종별로는 토목수주가 전년 대비 37.7% 증가해 호조를 보일 것으로 전망되는 반면, 주거용건축 수주가 30.7% 감소하고, 비주거용건축 수주는 28.8% 감소하여 매우 부진할 것으로 예측된다.
토목수주는 정부 및 공공기관의 SOC 투자 증대, 내년도 발주 SOC공사의 조기 발주 등에 힘입어 전년 대비 37.7% 증가하며 호조를 보일 전망이나, 상반기 발주 집중 및 작년 기저효과로 하반기에 상승폭이 크게 둔화될 전망이다.
주거용 건축수주는 공공 주택수주의 호조세가 지속되고, 2008년 주택공급 물량 중 일부가 2009년으로 연기되었음에도 불구하고, 민간주택 수주가 매우 부진하여 전년 대비 30.7% 감소할 전망인데, 작년 기저효과 및 하반기 주택경기의 소폭 회복으로 하반기의 감소폭은 둔화될 것으로 보인다.
비주거용건축 수주는 2009년 국내 경제가 2%대 마이너스 성장을 기록할 것으로 예상됨에 따라 공공부문 비주거용건축 수주가 양호함에도 불구하고 민간부문 비주거용건축 수주가 매우 부진해 전체적으로 전년 대비 28.8% 감소할 전망이다.
건설투자 전망2009년 건설투자는 국내 경기 및 주택경기 침체 지속에 따른 건축투자의 부진에도 불구하고 공공부문의 SOC 투자규모 급증에 힘입어 전년 대비 소폭(2.2%) 증가할 전망이며, 작년 기저효과의 영향으로 상반기보다는 하반기에 증가폭이 조금 확대될 전망이다.
공종별로는 토목건설투자가 공공부문의 SOC 투자 급증함에 따라 전년 대비 17.1% 급증하되, 하반기에는 상반기 신규 발주공사의 기성 진척에도 불구하고 예산 조기집행 영향으로 상반기에 비해서 증가폭이 둔화될 것으로 보인다.
주거용건축 투자는 작년 주택수주가 23.2% 감소하였고, 최근에도 주택공급 위축 및 미분양 주택 적체사태가 지속됨에 따라 전년비 12.2% 감소해 2년 연속 부진할 전망이며, 하반기에는 상반기보다는 주택경기 소폭 회복 및 작년 기저효과의 영향으로 감소폭이 둔화될 것으로 예측된다.
일반적으로 국내 경기에 약 1~2분기 내외로 후행하는 비주거용 건축투자는 올해 국내 경제가 마이너스 성장을 할 것으로 예상됨에 따라 4.6% 감소할 전망이며, 작년 기저효과에도 불구하고 하반기에도 감소세가 이어질 전망이다.
시사점 및 정책과제 △주거용 건축(주택) 투자의 회복 절실올해 건설투자는 전년비 2.2% 증가할 것으로 예상됨에도 불구하고 토목투자와 건축투자(특히 주거용 건축투자)의 양극화가 심각해 사상 최악 수준의 침체를 이어가고 있는 주거용 건축투자에 대한 대책마련이 필요한 실정이다.
주거용 건축투자가 회복되지 않을 경우 현재 토목투자 호조세로 소폭 회복세를 보이고 있는 건설 경기가 내년 이후 SOC 예산이 축소되는 시점에 다시 하락함으로써 향후 건설경기가 W자형의 재침체 국면을 맞을 가능성이 있다.
글로벌 금융위기로 인한 급격한 내수경기 위축을 막기 위해 전년 대비 26% 증액해 편성한 올해 SOC 예산은 내년에는 ’08년 수준으로 급감할 가능성이 크다.
미분양 주택의 지방 소재 및 대규모 주택 비중이 높은 상황에서 미분양 주택의 적체 사태는 내년까지 지속될 가능성이 크고, 2010년 주택공급 및 수주도 공공부문을 제외한 민간 주택부문은 재개발·재건축을 제외한 자체사업, 시행사 도급사업의 침체가 내년에도 여전해 주거용 건축투자의 침체는 2010년까지 이어질 것으로 보인다.
주거용 건축투자가 내년에도 본격 회복국면으로 진입하지 못할 경우 현재 토목투자의 호조로 소폭 증가세로 돌아선 건설투자(1/4분기에 전년 대비 1.6% 성장)가 내년에는 SOC 예산 감소와 함께 다시 하락세로 돌아서 건설투자가 W자형의 재침체 국면을 맞을 것으로 예견된다.
따라서 정부에서는 건실한 건설업체에 대한 유동성 지원을 통해 흑자부도를 방지해야 할 뿐만 아니라 정상적인 주택거래 및 주택수요 회복이 속히 가능하도록 하고, 현재 16만 가구(비공식 25만 가구)를 넘어선 미분양 주택이 좀 더 조기에 해소될 수 있도록 정책 초점을 맞춰야 할 것으로 판단된다.
구체적으로는 민간택지내 공급 주택 대상 분양가 상한제 폐지, 주택 관련 대출규제의 시기 연기, 미분양 주택 해소 위한 추가대책 마련 등이 요구되고 있다.
건설업체 역시 신속한 구조조정과 미분양 해소 대책 마련·이행 등의 자구노력을 기울여야 할 것이다.
△공공공사 수익성 개선 필요올해 공공발주 공사가 엄청나게 증가했지만, 최저가낙찰제 공사 발주, 실적공사비적산제도 적용공종의 지속 확대, 턴키·대안 공사의 기준적합최저가 낙찰방식 도입 등에 따라 공공공사 수익성이 계속 떨어지고 있다.
새정부의 공공 예산절감 방침에 따라 최저가낙찰제 적용 공사 100억원 이상 공사로 확대, 실적공사비적산제도 적용공종 확대, 조달청 및 발주기관 원가심사 강화 등이 추진되어 향후에도 공공공사 수익성은 지속적으로 악화될 수 있다.
향후 최저가낙찰제 적용공사를 100억원 이상 공사로 확대할 경우 공공 예산절감 추정액은 ’06년 발주기준으로 약 4,600억원 정도에 불과하나, 이에 비해 건설업체의 수익성 악화에 따른 경영위기 초래, 시설물의 생애주기(Life Cycle) 관점에서의 비효율 초래 등의 문제점이 매우 커질 것으로 우려되고 있다.
따라서 시설물의 생애주기상 비용과 효용 등을 종합적으로 고려할 때 향후 최저가낙찰제 적용공사의 일방적 확대보다는 Best Value개념의 입낙찰제도 합리화가 바람직하다.
건설업체의 수익성이 악화되는 상황에서 과도한 실적공사비적산제도 적용 공종의 확대, 원가심사 강화 등은 생산 시설물의 품질을 악화시킬 가능성이 있으므로 설계 VE(Value Engineering)제도 활성화, 신기술·공법 등에 의한 원가절감 방안 활성화가 필요한 시점이다.
△민간자본 유치 위한 제도 개선 시급정부는 30대 선도프로젝트, 녹색뉴딜사업에 총 67.8조원 규모의 정부, 지자체 및 공공기관 등의 재정을 투입하고, 민간 자본 7.2조원을 30대 선도프로젝트에 25조원, 녹색뉴딜사업에 투입한다는 계획을 수립하고 있다.
그러나, 공공부문의 재정 건전성, 인플레이션 가능성 등을 감안할 때 향후 5년간 공공부문이 70조원 이상의 재원을 지속적으로 투입하기는 쉽지 않을 것으로 판단된다.
향후 재정투자가 계획대로 이뤄지지 않을 경우 필요한 민간 재원은 더욱 늘어날 것이나, 민자 관련 제도의 인센티브 부족, 경기 회복시기의 지연 가능성 등을 감안할 때 향후 정부 계획대로 민자 사업이 활성화되기는 어려울 것으로 예상된다.
공기업 역시 토공, 주공, 철도공사 등을 비롯한 여러 공기업의 부채 규모가 큼을 감안할 때 향후 민자 사업 및 선투자 관련 제도의 실질적 개선 부족과 더불어 MB정부가 추진하는 다수 SOC 사업의 일정이 지연될 것으로 우려되고 있다.
2009년 하반기 주택·부동산시장 전망주제발표자 : 건설산업연구원 김현아 연구위원상반기 주택·부동산 시장 동향과 특징지난 4월을 기점으로 전국이 (+)로 전환된 데에는 부동산 수요의 근본적인 회복보다는 정부의 즉각적인 위기 대응이 효과를 발휘한 것으로 판단된다.
상반기 부동산 시장은 근본적인 수요여건이나 구조적 추세변화에 의한 회복이 아니므로 경제정책이나 기타 부동산 시장 정책에 따라 향후 변화 가능성이 높다.
실물경기 지표의 개선이 지체되고 이미 매도호가가 크게 상승하여 금리와 정책 효과만으로 지속적인 수요 확대를 기대하기는 어려운 상황이다.
하반기 주택·부동산 경기 및 시장전망2009년 아파트 입주물량은 28만 2,975호로 예상되며, 이는 2000~2008년 평균 분양 물량보다 약 11% 감소한 수준이다.
수도권은 평년에 비해 10.7%, 지방은 11.2% 감소가 예상된다.
서울, 부산, 대전의 입주물량은 평년에 비해 43.2%, 56.8%, 75.6% 감소한 수준으로 전세가격 상승 요인이 될 수 있으나, 경기침체의 영향으로 주택수요가 감소하면서 전세가격 상승에는 영향을 미치지 못하고 있다.
그러나, 서울은 2010년에는 아파트 입주물량이 올해보다 더 줄어들 것으로 예상되고 있어 향후 전세시장의 불안요인이 될 것으로 예상된다.
반면, 충남(48.1%), 경북(27.0%), 광주(24.4%)는 입주물량이 예년보다 크게 증가하여 이들 지역은 준공후 미분양이 추가 발생할 가능성도 있다.
특히 올해까지는 중소형 평형의 입주물량이 계속 감소추세에 있어 중소형 아파트의 전세가격 상승요인이 될 것으로 보인다.
전용면적 60~85㎡ 규모의 입주물량이 2005년 이후 지속적으로 줄어들어 2009년 상반기 전세가격 상승으로 나타났으며 하반기에도 이러한 현상은 지속될 전망이다.
최대치에 이른 미분양 규모 및 실물경기 침체 따른 주택수요 감소, 분양가상한제 폐지 지연 등으로 올해 신규 주택건설 사업승인과 분양 실적은 2008년보다도 감소할 것으로 예상된다.
2009년 정부의 주택종합건설계획 물량은 총 43만호인데 반해 4월까지 실적이 5만호에 불과, 하반기에도 공공부문(약 15만호 정도 예상)을 제외한 민간부문의 물량은 큰 폭의 증가가 어려울 것으로 보인다.
따라서, 2009년 주택건설실적은 민간부문이 2008년의 80% 수준에 머물러 지난해(37만호)보다 적은 약 33만호 수준에 그칠 것으로 예상된다.
이는 주택종합계획상의 공공 물량 목표 달성이 이행될 때 실현 가능한 수준이다.
수요침체로 분양 일정을 잡지 못하고 있는 주택 분양물량이 6만호 정도로 추정됨에 따라 2009년 총 분양계획 물량은 지난해보다 많으나 최근 분양시장의 회복분위기가 확산 및 지속되지 않는다면 실제 분양 실적은 전년 수준인 25만호 내외가 될 것으로 예상된다.
특히, 재개발·재건축의 일반 분양 물량이 약 9만호 정도 예정되어 있으나, 조합 소송 및 갈등과 변화된 재개발·재건축 제도 적용 등을 놓고 분양시기를 잡지 못하고 있어 올 하반기 분양 예정물량이 내년에도 이연될 가능성이 크다.
수도권의 인허가실적, 분양물량, 입주물량 감소는 인구증가 등 수요 여건으로 볼 때, 향후 경기 회복시 수도권 주택시장에서 수급 불균형의 원인이 될 것으로 전망된다.
토지시장은 국지적 개발호재에 따른 가격 변동성은 클 수 있으나, 수도권의 상승세가 전국적으로 확산되기는 쉽지 않을 것으로 전망된다.
전세가격은 아파트 입주물량의 감소, 매매 수요의 전세 이전 등의 효과에 따라 매매가격보다는 변동성이 커 하반기에만 약 2~3%의 상승이 예상된다.
하반기 중소형 주택의 전세가격은 상대적으로 높은 가격 상승세가 예상되며, 이러한 추이는 내년도 전체 주택의 전세가격 상승 요인이 될 것으로 판단된다.
거시경제 여건에서는 금리만이 부동산 시장에 상승압력 요인이 될 것으로 판단되며, 기타 실물경기 지표나 세계경제 상황은 아직 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미치지 못할 것으로 판단된다.
부동산 시장 내부 환경 역시, 토지보상금, 규제완화에 대한 기대감 및 각종 지역개발 호재 등은 가격 상승압력 요인이 될 것으로 예상되나, 미분양 적체 및 과잉 유동성을 우려한 정책 변화 등은 하락 요인이 될 것으로 예상된다.
부동산 가격은 1/4분기쯤에 저점을 확인한 것으로 판단되나 하반기 추가적인 상황 개선을 기대하기는 어려울 것으로 판단되어 전체적으로는 지난해와 비슷한 수준을 유지하거나 1% 내외 상승에 그칠 것으로 전망된다.
다만 국지적 특정지역이 이슈가 되는 시장상황은 하반기에도 지속될 것으로 예상된다.
전망의 시사점과 과제△반등속도 크게 둔화세계 주요국들의 자산 가격 하락에도 불구하고 국내 부동산 시장은 상대적으로 하락폭도 적고 기간도 짧게 진행됨으로써 최악의 상황은 모면한 것으로 판단된다.
그러나, 하반기에는 부동산 경기회복을 예고해주던 지표들의 반등속도가 크게 둔화될 것으로 전망된다.
근본적인 수요회복과 이에 따른 민간 건축부문 투자가 뒷받침되어야 본격적인 회복으로 판단할 수 있을 것이다.
△공급시장 여전히 침체구조적 경기침체에 의한 최악의 공급위축 상황을 규제완화 및 정책 개입 시기 조절을 통해 풀어나가야 할 것이다.
사상 최대 규모의 미분양으로 이미 자금 부담이 커진 건설업체들에게 관련 공급규제 완화의 지연이나 금융기관들의 신규 대출 축소 등은 추가 주택공급 위축요인으로 작용할 것으로 예상된다.
특히 올해 초부터 계속 정책변화가 예고되고 있는 ‘민간택지 분양가 상한제 폐지’가 지연됨으로써 건설업체들의 신축허가 일정이 일제히 미루어지고 있는 상황이다.
지난해부터 민간의 부진한 주택공급실적을 공공부문이 메우고 있으나 막대한 재정투입을 필요로 하여 지속가능한 대안이 되지는 못하므로 적절한 규제완화를 통해 민간의 주택공급을 활성화시키고 재정투자를 타 부문에 적기 투입하는 것이 보다 효율적이다.
△경기회복 이후 대비해야 실물경기 회복이 앞당겨진다면, 수도권 주택부족 문제는 예상보다 빠를 수 있다.
수도권의 주택시장이 실물경기 침체의 영향으로 가격 안정세를 나타내고 있으나, 가구수 증가 및 주택보급률 수준을 감안할 때, 경기가 회복될 경우 지금의 공급 수준으로는 수급 불균형이 우려된다.
수도권은 경기회복기를 준비하여 주택공급 규모를 좀 더 확대해 나가야 할 것이다.
△기업·정부 지속적 해소노력 절실국지적으로나마 주택가격이 상승세로 전환되면서 지방 미분양 주택의 심각성이 부각되지 않고 있으나, 기업과 정부 모두 지속적인 해결의지를 가져야 한다.
지방의 미분양 부채를 금리인하, 대출만기 연장 등으로 아직은 개별 건설기업들이 부담하고 있으나, 근본적인 해결이 계속 지연된다면 1차적으로는 해당기업과 금융기관의 부채조정, 2차적으로는 해당지역 경제 침체 등으로 확산될 가능성이 크다.
특히 공공기관 지방이전 등의 사업으로 추진되고 있는 각종 택지조성사업이나 주택건설사업들의 물량까지 추가될 경우 지방의 미분양사태는 더욱 악화될 가능성이 있다.

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