이날 주제 발표자로 나선 두성규 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 ‘최근 6개월의 주택.부동산 정책의 평가’에 대해, 김현아 한국건설산업연구원 연구위원은 ‘최근 부동산시장의 위기 진단과 정상화 방안’에 대해 각각 발표했다.
주제 발표에 이어 이상한 한성대학교 대학원장의 사회로 서후석 명지전문대교수, 박재룡 삼성경제연구소 수석연구원, 이정근 현대건설 상무, 이창근 현대증권 산업분석부 부장, 정훈식 파이낸셜뉴스 건설부동산부 부장이 종합토론을 벌였다.
발표자:두성규 한국건설산업연구원 건설경제연구실장 새정부의 부동산정책 기조와 진단 출범 6개월을 넘은 새 정부의 부동산정책 기조는 시장경제원리를 바탕으로 과도한 규제를 완화하고 충분한 공급확보를 통해 가격안정을 도모함으로써 사실상 마비상태에 있는 부동산시장의 기능회복에 중점을 두고 있다.
그러나 실제 정책의 수립 및 추진과정에서 ‘부동산시장의 가격안정’을 규제완화의 전제조건으로 내걸면서 규제개혁 추진의 진정성에 대한 논란마저 야기 시킨 바 있다.
또한, 반대여론을 지나치게 의식한 나머지 정책 추진의 방향성 및 실천에 상당히 주저한 측면이 적지 않아 부동산시장의 실망감과 의구심마저 초래했고, 나아가 공급이나 수요 전반의 기능을 왜곡시키는 부작용도 야기했다.
미국의 ‘서브프라임모기지 사태’ 등 국내외 부동산 및 금융시장의 급변하는 환경 변화를 감안하면 늦은 감이 없지 않지만, 최근 8월 9월에는 정부도 문제의식을 갖고 종합적인 부동산대책을 발표하는 등 거래심리의 회복과 부동산시장의 제기능 찾기에 전방위적인 정책적 노력을 기울이고 있는 것은 그나마 다행스러운 일이다.
정책 개선방향 우선, 실질적인 부동산경기 회복을 위한 기존 발표내용의 보완책으로는 ▲소유권 이전 등기 이후의 전매 허용(전매차익은 적절하게 환수) ▲일시적 1가구 2주택자 등의 유예 기간 연장 ▲각종 정책 및 세제의 적용지역을 수도권까지 포함해야한다.
대출 규제는 경기침체 지속과 전 세계적 금융 위기 확산, 지속적인 금리상승 추세 등을 감안할 때, 규제완화로 인한 투기재연 가능성이 크지 않다는 점에서 실수요자 주택구입능력 제고를 위해 LTV 또는 DTI규제에 대한 완화가 필요하다.
또한, 무늬만 규제완화인 재건축 부문 등에도 실질적 개선이 필요하다.
신규택지 공급이 곤란한 도심지내의 민간주택 공급을 위해서 기존 재건축에 대한 중첩규제(소형·임대의무비율, 용적률 등)를 완화해 수요와 공급계획이 부합될 수 있도록 해야 한다.
아울러, 거래세 완화도 추진돼야 한다.
여야 모두가 공감대를 갖고 있는 활성화 방안으로 거래세 부담의 완화를 신속히 추진해 부동산경기의 침체 가속화를 방지할 수 있도록 취득세와 등록세를 합쳐 현행 2%에서 1%로 조속히 개선할 필요가 있다.
또한 중복 규제의 개선이 요구된다.
규제 가운데 상호 중복되거나 부동산 경기침체가 장기화되면서 그 의미와 기능이 퇴색된 채권입찰제, 투기지역·투기과열지구, 주택거래신고제, 청약가점제 등에 대해서도 합리적으로 재정비할 필요가 있다.
발표자: 김현아 한국건설산업연구원 연구위원 금융위기와 연계한 부동산 시장의 위기 요인미국 서브 프라임 모기지 사태가 국제적인 금융위기로까지 확산된 데에는 주택담보대출을 기반으로 한 무분별한 파생상품을 양산한데 그 원인이 있다.
미국은 2007년 전체 주택담보대출의 55%인 6조3천억달러가 유동화되어 높은 유동화비율을 보인 반면, 국내의 주택담보대출 유동화비율은 2007년 전체 주택담보대출의 2%에 불과한 실정이다.
국내 시장의 경우 미국과 같이 과도한 유동화에 따른 위험요인은 상대적으로 희박하나, 글로벌 금융위기로 금융기관들의 신용경색이 심화됨에 따라 기존 대출의 만기 연장이나 신규 대출기준이 강화 혹은 대출금리가 인상되는 등 주택구매자들의 자금조달 여건이 악화될 가능성이 커진다.
최근의 미분양 상황은 미분양의 규모나 증가 속도, 상품의 구조 측면에서 볼 때 과거와는 다른 양상을 띠고있다.
현재 공식 미분양 아파트는 16만 호로 규모면에서 역대 최고치에 이르며, 과거 어느 때 보다도 민간 미분양, 중대형 미분양, 준공 후 미분양 아파트 규모와 비중이 높다.
민간 미분양 주택비중이 높다는 것은 그 만큼 미분양 적체에 따른 여파가 일반 실물경제에 미치는 영향이 크다는 것을 의미한다.
비수도권 지역의 미분양 비중이 높은 것 역시, 지방 도시들의 주택시장 여건(주택보급률 및 가구수 증가율 등)을 감안할 때 현재의 미분양이 단 기간내 해소에 한계가 있음을 시사한다.
특히, 올해 들어 대내외적인 경제 여건이 악화되고 있어 향후 실물경기 침체 및 소비심리 위축이 불가피한 상황에서 이러한 미분양 아파트의 적체는 경제 전반에 부정적인 요인으로 작용할 전망이다.
지난 6월 말 금융권의 부동산 PF금융규모는 총 97.1조원으로 지난 연말 대비 6.1조원 증가(14.6% 증가)했다.
은행의 대출잔액은 47.9조원으로 총 대출의 4.4% 수준에 불과하나 저축은행의 경우 부동산 PF대출이 총 대출의 24.1% 차지, 연체율도 저축은행은 14.3%를 기록했다.
그 동안 부동산 경기 호황과 금융시장의 활성화로 부동산 개발에 관련된 PF대출 및 유동화를 통한 자금의 유입이 크게 증가, 부동산 경기 침체가 본격화되면서 부동산 PF의 부실가능성이 확대됐다.
부동산 PF 대출규모가 이미 감소하고 있는데다가 금융기관들의 ‘대주단협약’등을 통해 대출만기 및 건설기업들의 자금압박을 완화시키고 있어 PF대출에 대한 부실화 대응 능력은 아직까지는 비교적 양호한 상황이다.
그러나 부동산 경기의 조정이 단순히 부동산 시장 내부의 문제가 아닌 세계 경기침체에 따른 실물경기 침체와 맞물려 장기화될 수 있다는 점과, 국제 금융위기로 인한 금융기관들의 자금조달이 어려워지는 등 대외환경이 급격하게 악화되고 있다는 점은 국내 부동산 PF 부실에 대한 불안요인으로 작용했다.
특히 국내 부동산 PF 등이 대부분 시공사의 신용보강으로 진행됨에 따라 경기회복이 지연되고 금융기관의 자금운용이 축소될 경우 시공사에 과도한 부담으로 작용해 결국 건설회사의 도산으로 이어질 가능성이 크다.
한국신용평가(2008.7) 보고서에 의하면 국내 31개 건설사의 PF우발채무와 관련한 총 PF 보증규모는 약 42조원에 달하고 있으며 31개사의 재무제표에 계상된 차입금 14조원을 합산할 경우 31개 시공사에 직접적으로 노출될 수 있는 리스크 규모는 50조원을 상회할 것으로 추정되고 있다.
건설업체들의 부실과 도산건설업체의 부도 압력은 현재보다 올 연말과 내년에 더욱 증가할 것으로 예상된다.
올해 들어 8월까지 건설업체의 부도업체 수는 총 250개사(일반건설업체 79개사.전년동기 대비 16.2% 증가), 전문건설업체 171개사(전년동기 대비 97.2%증가))로 전년 동기 대비 47.9% 증가했다.
소재지별로 일반건설업 부도업체 수를 구분할 경우, 지방소재 부도업체 수가 수도권 소재의 부도업체 수에 비해 많다.
부동산 PF를 기초로 발행된 유동화증권인 ABS, ABCP 등의 만기 역시 올 12월부터 2009년 1/4분기에 몰려 있어 2008년말부터 2009년 1/4분기에 2차적으로 건설사의 부도 위험이 증대될 것으로 예상한다.
내년 이후에도 미국의 주택경기 하락에 따른 경기 침체의 장기화, 중국 등 고성장국가의 투자위축, 글로벌 인플레이션과 금융 불안의 여파가 지속되면서 전 세계적인 경기 불황이 예상되고 있다.
부동산 수요는 일반경기와 금융시장의 여건과 매우 밀접하게 연관성을 나타내고 있다.
따라서 거시 경제적 차원에서 보면 당분간 국내 부동산 경기는 침체가 이어질 것으로 전망된다.
결국 지금까지 건설경기를 견인해 오던 부동산 경기의 침체와 실물경기의 침체가 동시에 예상되면서 건설경기도 당분간 침체를 벗어나기 어려울 것으로 예상되며, 건설경기 침체가 장기화될 경우 내수 경기 회복에도 걸림돌이 될 것으로 예상된다.
대외적인 경제 환경 악화로 수출 부진 및 내수 소비 부진이 불가피한 상황에서 건설산업의 침체와 기업부도의 확산은 내수경기에 부정적인 영향을 미치게 된다.
향후 전망 및 대응방안국내 부동산 시장은 미국 등 최근의 국제적인 부동산 가격 조정현상 및 금융위기와 비교하여 볼 때, 심각한 위기 상황은 아니며 금융시장의 건전성도 양호한 수준으로 판단된다.
그러나 대외 악재로 인한 실물경기의 침체가 불가피하고 회복이 지연될 경우 부동산 경기 회복이 지연되면서 부동산 시장의 위기가 현실화 될 가능성도 배제할 수 없다.
부동산 시장의 위기를 방지하기 위해서는 근본적으로 실물경기의 회복과 미분양 해소 및 주택거래 활성화를 통한 주택수요 정상화가 요구된다.
부동산 규제완화로 정책적 요인에 의한 부동산 수요 위축을 일부 해결했으나, 분양권 전매제한 및 고가주택기준 및 종부세 부과 기준 등 여전히 주거의 상향이동을 저해하는 규제로 작용하고 있어 개선이 요구된다.
특히, 부동산 관련 PF대출의 건전성 및 가계 대출의 부실을 방지하기 위해서는 주택거래 활성화가 요구된다.
주택거래 활성화를 위해서는 최근 위축되고 있는 주택구매수요를 활성화 시켜야하며 이를 위해서는 주택구매능력 지원이 요구된다.
또한 미분양 펀드 등을 활용해 미분양 아파트가 시장에서 소화될 수 있도록 유도해야한다.
특히 건설기업의 지금난 해소를 위해서는 근본적으로 실물경기 회복에 따라 주택수요가 정상화되어 미분양이 해소되고 신규 주택건설 추진이 이루어져야 할 것이다.
그러나 단기적으로는 미국발 금융위기에서 촉발된 금융불안으로 인해 국내 금융기관들이 건설기업에 대해 지나친 위기의식으로 자금을 운용하지 않도록 하는 분위기 조성이 요구된다.
특히 시행사의 도산으로 인해 시공사에게 전가되는 채무인수 및 보증이 적절하게 분산될 수 있도록 주거래 금융기관들의 조정과 지원이 요구된다.
(현재 정부의 중소기업 자금지원대책의 일환으로 건설기업에 대한 추가 대책 요망)건설회사가 예정된 사업장을 미분양 펀드나 자산운용회사에 직접 매각(통분양)해 긴급한 자금조달을 수행할 수 있도록 주택공급제도의 변경이 요망된다.
현행 주택공급에 관한 규칙에서는 20호 이상의 사업승인 대상의 주택공급은 반드시 개인(세대주)을 대상으로 해야 하며, 대한주택보증의 분양보증 역시 개인 수분양자에게 한정하고 있어 기업 및 법인들의 신규 분양주택의 직접 매입이 불가능하다.
2008년 주택공급실적(사업승인 기준)은 외환위기 이후 최저치에 이를 것으로 예상되는 바, 향후 경기가 회복되어 주택수요가 살아날 경우 국지적으로 공급부족이 야기될 가능성에 대한 대비가 요구된다.
경기침체의 영향으로 주택구매 수요가 하향 이동되고 있으므로 단기적으로 중소형 주택공급을 확대할 수 있는 지원책이 요구된다.
수도권의 경우 높은 주택가격 수준으로 인해 중소형 주택에 대한 수요가 높음에도 불구하고 수도권 정비법에 의한 인구배분계획으로 인해 건설업체들이 대형 아파트를 공급하고 있다.
또한 소형 주택공급이 절실하거나 주택가격 수준이 높은 지역에 한해 중소형 주택을 공급하는 조건으로 인구배분계획의 허용 세대수를 완화해 주는 방안도 검토가 요구된다.
정책과제신축 주택은 주택의 품질이 향상되면서 점차 고가 상품화되고 있어 무주택자의 첫 주택구매시장에서 점차 주택 교체 수요자 시장으로 전환이 불가피한 실정이다.
신규 민영 분양주택은 주택교체 수요자 중심으로 전환, 무주택자들을 위한 주택공급은 공공 분양주택이 담당하는 등 주택공급체계에 대한 대대적인 개편이 요구된다.
또한 신규 주택을 필요로 하는 개인 이외에 기업 및 법인 등에게도 일정한 기준 하에 분양 기회를 부여해야 한다.
분양보증 역시 개인뿐만 아니라 수분양자 모두(기업포함)에게 적용될 수 있도록 특수 보증방식에서 일반적인 보증방식으로의 전환이 요구된다.
이미 주택보급률이 120%에 가까운 지방 도시의 경우 청약 1순위 분양은 무의미하며, 가점제도 별다른 영향을 미치지 않는다.
따라서 주택공급에 관한 규칙은 지역별로 지역의 주택시장 여건에 맞추어 차별적으로 운용할 수 있도록 해야한다.
무조건적인 다주택 보유 억제에서 지방 도시의 주택 보유에 한해 관련 규제를 단계적으로 완화(주택공급규칙, 관련 세제 정비 등)해야 한다.
부동산 개발금융의 다양화는 자본시장의 활성화는 물론 주택공급 확대에도 기여하므로 건전성을 확보하는 차원에서 지속적인 활성화가 필요하다.
미국의 금융위기로 부동산 관련 개발금융의 활성화가 다소 위축되고 있으나 미국과 달리 우리나라의 경우에는 다양한 개발금융 조달기법의 개발과 활성화가 요구된다.
금융감독원은 지난 10월 1일 은행권 ‘부동산 PF 리스크 관리 모범 기준’을 마련해 발표했다.
그러나 이러한 방침은 자칫 지나친 위기의식에 빠져 있는 금융시장에 부동산 관련 자금조달을 더욱 경색시키는 부작용을 가져올 수 있으므로 중장기적인 차원에서 진행하되 단기적으로는 점진적 시행이 요구된다.
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