이에 따라 정부는 미분양 주택 공공매입 후 임대활용, 지방에 대한 전매제한 완화 등 기존 미분양 대책은 차질없이 추진하면서, 투기우려가 적은 지방에 대해 세제 및 금융규제를 선별적·한시적으로 완화해 수요위축에 대응키로 했다.
그리고 업계 간담회, 협회 자율결의 등을 통해 실질적인 분양가 인하 등 업계의 자구노력도 적극 유도키로 했다.
그의 일환으로 정부는 지방 미분양 주택에 대해 ▲LTV 상향(분양가 10% 인하시 60→70%) 및 모기지보험 확대 ▲취·등록세 50% 감면 ▲일시적 1세대2주택자 인정기간 연장(1→2년) ▲매입임대 세제혜택 확대 등을 추진키로 했다.
◈미분양 현황=올 3월말 기준 전국 미분양 아파트는 13만2천호로, 금년들어 약 2만호 가량 증가했다.
이는 최근 10년간 미분양 평균 6만9천호의 1.9배로, 외환위기 당시 10만3천호 수준을 크게 상회한 것이다.
지역별로는 수도권이 2만3천호(17.5%), 지방이 10만9천호(82.5%)로 미분양 물량 대부분이 지방에 집중되어 있다.
규모별로는 전용면적 85㎡초과 비중이 약 53%로 소형보다는 중·대형평형 미분양이 집중되었으며, 최근 지속적으로 증가하고 있는 상황이다.
준공후 미분양은 전국 2만호로 전체 미분양의 약 15.1% 수준이며, 대부분이 지방(1만8,915호)에 집중되어 있다.
◈지방 미분양 증가원인 및 전망=지방에 미분양이 몰린 원인은 과잉공급과 주변시세보다 높은 분양가가 1차적 원인이나 투자수요 감소에 따른 수요위축 등도 복합적으로 작용했다는 분석이다.
높은 주택보급률, 인구유출 등에 따른 수요감소에 불구, 최근 지방 분양물량이 수도권을 추월하는 등 공급량 증가현상을 나타내고 있다.
2007년 하반기부터 분양가 상한제 회피를 위해 밀어내기식 공급물량이 급격히 증가한 반면 수요자들은 관망세를 나타내고 있다.
앞으로도 지방은 준공후 미분양이 지속적으로 증가하고, 위축된 수요의 회복도 기대하기 어려워 당분간 미분양 누적현상이 우려되고 있다.
인구·가구증가 등으로 주택수요가 상존하는 수도권과 달리, 지방의 미분양은 과잉공급 및 수요위축에 따른 구조적 수급불균형에 기인하므로, 단기간내 자체해소는 어려운 상황이다.
◈현 상황에 대한 평가 및 정책대응 필요성=지역경제에서 큰 비중을 차지하고 있는 건설업은 그간 미분양 누증에 따른 침체로 지역경제에 큰 부담으로 작용하고 있다.
지역내총생산(GRDP)에서 차지하는 건설업의 비중은 8～10% 수준이며 취업유발효과는 건설업(18.7명/10억원)이 제조업(12.1명/10억원)을 앞지르고 있다.
특히, 최근 지방 건축착공면적, 허가면적, 수주액, 고용사정 등이 악화되는 등 전반적인 건설 활동이 부진한 상황이다.
대부분의 주택업체들은 PF금융을 통해 사업을 진행, 미분양에 따른 금융비용이 증가하고 있다.
대형 건설업체들은 그간의 주택경기 호황, 해외수주 급증, 토목수주 회복 등으로 부도위험이 낮은 반면, 사업다각화가 되어 있지 않은 중견이하 주택전문 업체들의 경우 낮은 분양계약률, 중도금 연체 등까지 겹쳐지면서 부도위험이 상대적으로 높아지고 있는 실정이다.
미분양으로 인한 자금회수 문제에 더하여 최근 원자재 가격 상승에 따른 원가상승도 자금사정 악화를 가속화시키고 있다.
아울러, 부도가 발생하지 않더라도 자금회수 지연으로 신규사업 추진이 곤란, 장기적 지방 주택공급시스템 차질이 우려되고 있다.
금융권 전반의 부동산PF 대출 건전성은 대체로 안정적이어서 시스템 리스크로 전이될 가능성은 낮으나, 미분양 누적 등으로 부동산·건설 경기 침체가 장기화될 경우, PF대출 등의 부실화 우려도 상존하고 있다.
미분양의 1차적인 원인으로 과잉공급이나 고분양가를 지적할 수 있으나, 수요 위축에서도 일부 기인하고 있다.
상황 악화시 지방 주택업체 부도로 지방경기 회복에 장애가 됨은 물론 지방 주택공급 시스템 차질도 우려되고 있다.
◈대응방안=정부는 주공매입 후 임대주택 활용, 민간의 매입임대 활성화, 건설임대 전환 촉진 등 임대주택 활용지원을 지속적으로 추진키로 했다.
현재 주공에서 789세대에 대해 매입을 완료했고 1,468세대에 대해 매입협의중이며 1,979세대는 수요평가 예정이다.
5월말 기준 민간임대에 대해 기금 213억원 지원(260호 지원) 미분양 아파트를 매입해 임대주택으로 활용하는 민간펀드에 대해 세제지원 중이다.
또한, 정부는 지방 투기과열지구 및 투기지역 전면 해제 뿐만아니라 지방 전매제한의 폐지 또는 완화 등 인위적인 수요억제 조치를 우선 해소키로 했다.
정부는 또 지방 주택가격 불안 및 수도권 확산 가능성에 대한 안전장치를 마련해 선별적으로 추진키로 했다.
적용대상을 지방 비투기지역 미분양 주택으로 한정하고, 주택가격 불안시 해당지역을 투기지역으로 재지정해 가격불안에 즉시 대응하고, 업계의 분양가 인하 등 자구노력도 적극 유도할 방침이다.
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