한국건설산업연구원은 이달 중순 ‘2012년 하반기 건설․부동산 경기 전망’을 발표했다.
이홍일 한국건설산업연구원 연구위원은 하반기 건설경기 전망을 통해 “2012년 하반기 국내 건설수주가 대내외 경제 불확실성 급증 및 작년 기저효과 영향으로 전년 대비 8.0% 감소하고, 연간 전체적으로는 전년비 0.6% 감소한 110조원(경상금액 기준)에 그칠 것”이라며, “이로써 국내 건설수주는 전형적인 상고하저 흐름을 보일 것”이라고 전망했다. 또 “2012년도 건설투자는 주택투자가 소폭 회복되기 시작하고, 비주거용 건축투자도 증가세를 유지하겠으나, 토목투자가 부진해 전년 대비 1.5% 증가에 그칠 것”으로 전망했다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 주택경기 전망을 통해 “올 하반기 수도권 주택시장은 경매물건 증가, 자가거주 수요 감소 등 수요 위축은 지속되나 아파트외 물건을 중심으로 공급이 증가함으로써 2% 내외의 하락세가 예상된다”고 발표했다. 허윤경 연구위원은 “특히 2011년 수도권 주택 인허가 물량 예년(2000∼2010년) 대비 6.9% 증가한 수준이었는데, 시장 침체에도 불구하고 올 들어서도 작년 수준의 인허가 물량이 지속되는 등 주택 공급이 계속되고 있다”고 지적했다. 또한, “전세시장은 아파트외 준공 물량의 증가에 따라 전국적으로 2.0% 상승에 그치면서 안정세가 이어지며, 전세가격의 안정세와는 별개로 신규 공급되는 도시형생활주택 등 월세 중심의 주택공급이 증가하고 있어 월세의 비중은 계속 증가할 것으로 전망된다”고 발표했다.

2012년 하반기 건설 경기 전망

올 국내 건설수주는 전년 대비 0.6% 감소한 110조원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망된다.
국내 건설수주 전망치는 지난해에 비해서는 소폭 회복된 수준이지만, 글로벌 금융위기 발생 직전인 2007년(127.9조원), 2008년(120.1조원)에 비해서는 여전히 매우 부진하다.

올 하반기 국내 건설수주는 대내외 경제 불확실성 급증 영향 민간수주 위축, 지방 주택건설경기 둔화 및 수도권 주택건설경기 침체 지속, 작년 기저효과(상저하고 패턴) 등의 영향으로 전년 동기비 8.0% 감소할 전망이다.

공공수주의 경우 철도를 제외한 교통 SOC 공사 발주가 여전히 부진하나, 발전소공사, 지방 이전 공공기관의 신청사건립공사, 국방 관련 시설공사 등의 발주가 양호해 전년비 3.6% 감소한 35조3,000억원을 기록할 것으로 전망된다. 재정 조기집행 기조, 작년 기저효과(상저하고) 등의 영향으로 인해 하반기 공공수주는 전년 동기비 7.7% 감소할 전망이다.

상반기에 회복세를 보인 민간수주는 하반기에 주택수주 회복세가 크게 둔화되고, 대내외 경제 불확실성 증가로 인해 민간 토목 및 비주거 건축수주도 감소세로 전환되어 전년 동기비 8.1% 감소하며 부진할 전망이다. 연간 전체적으로도 하반기 수주 부진 영향으로 전년비 0.8% 증가에 그칠 전망이다.

공종별로 토목수주는 연초까지 대규모 플랜트 공사 발주로 호조세를 보인 민간 토목수주가 대내외 경제 불확실성 증가로 하반기 이후 위축될 것으로 예상되고, 4대강사업 종료로 발전소 관련 공사를 제외한 공공 토목공사 발주도 부진해 전년비 0.8% 감소할 전망이다. 하반기 이후 민간 토목수주 위축, 작년 기저효과(상저하고) 등의 영향으로 인해 하반기 토목수주는 전년 동기비 11.0% 감소할 전망이다.

지방 주택수주 회복세 지속, 재개발/재건축 수주 회복 등의 영향으로 상반기까지 회복세를 보인 주택수주는 하반기에 지방 주택수주 회복세 둔화 및 수도권 주택수주 침체 지속, 작년 기저효과(상저하고) 등의 영향으로 전년 동기비 8.4% 감소하고, 연간 전체적으로는 1.3% 증가에 그칠 전망이다.

비주거용 건축수주는 지방 이전 공공기관의 신청사건립 공사 발주가 지난해에 이어 양호하겠으나, 지난 2년간 회복세를 보인 민간 비주거 건축수주가 대내외 경제 불확실성 급증 영향으로 점차 위축될 것으로 예상되어 전년비 2.7% 감소할 전망이다.

올 건설투자는 주택투자가 소폭 회복되기 시작하고, 비주거용 건축투자도 증가세를 유지하겠으나, 토목투자가 부진해 전년 대비 1.5% 증가에 그칠 전망이다. 하반기 건설투자는 선행지표인 국내 건설수주가 2012년 상반기까지 회복세를 보임에 따라 전년 동기비 2.5% 증가할 전망이다.

공종별로 토목투자는 4대강사업 종료, 정부 SOC예산 감소 등의 영향으로 상반기에는 부진하겠으나, 작년 민간 플랜트 발주 증가, 최근 발전 플랜트 증가 등의 영향으로 하반기 이후 점차 회복세를 보일 것으로 전망된다.

상반기 소폭 회복세를 보이기 시작한 주택투자는 선행지표인 주택수주가 상반기에도 회복세를 지속함에 따라 하반기에도 매우 완만하게 회복세를 유지할 전망이다. 상반기 양호한 증가세를 보이고 있는 비주거 건축투자는 하반기 들어 대내외 경제 불확실성 증가 영향으로 민간부문의 투자가 위축되겠으나, 지방 이전 공공기관 신청사건축 공사에 대한 투자액이 증가해 하반기에도 증가세를 유지할 전망이다.

하반기까지 회복세를 유지한 국내 건설투자는 선행지표인 국내 건설수주가 2012년 하반기에 부진함에 따라 2013년 이후 회복세가 둔화될 것으로 예상된다. 과거와 같이 국내 건설투자가 2~3년 동안 정상적인 회복국면을 이어가기 위해서는 수도권 주택건설경기의 조기 회복과 민간부문 건설투자 위축에 대응한 공공부문의 건설투자 활성화 정책이 요구된다.

그러나, 현재로서는 수도권 주택건설경기의 침체가 2013년 상반기에도 지속될 가능성이 크고, 공공부문의 건설투자도 새로운 정부 1년차인 2013년에는 크게 증가하기 어려울 것으로 판단된다. 이에 따라 건설투자의 회복세는 2013년 이후 다시 둔화될 가능성이 클 것으로 예상된다.

하반기 주택․부동산시장 전망

주택․부동산 전망의 주요 변수
2012년 하반기 주택시장의 주요 쟁점은 “세계경제 불안의 장기화”와 “부동산 금융 불안”라는 전반적인 어려움 아래에서 수도권과 지방의 수급 요인에 따라 방향성은 달라질 것으로 전망된다. 유럽 재정위기가 지속되는 가운데 미국과 중국의 경기침체 우려가 확대되면서 세계경제의 불안요인이 지속되고 있는 상황이다.

세계경제의 불안은 국내 경제성장률과 민간소비 둔화로 이어져 임금인상과 고용여건을 어렵게 하고 있다.
실질적인 경제회복이 더뎌지면서 주택시장 수요회복에도 강력한 하방 압력으로 작용할 것으로 예상된다. 부동산 PF부실은 해결되지 않고 있는 가운데 수요자의 부채상환부담은 증가하고 있어 공급자금융, 수요자금융 모두 어려움을 겪을 것으로 예상된다.

금융권의 PF잔액은 부실채권 매입 등의 효과로 규모가 축소되었으나, 2010년 말부터 상승한 PF 연체율은 2012년 5월말 현재 국내은행권에서도 8.2% 수준에 달하고 있다. PF 중 2/3정도가 미착공사업장으로 알려지고 있으며 사업성이 상대적으로 취약한 수도권 사업장에 집중되어 있다.

가계신용 규모는 900조원을 상회하고 차입인구와 1인당 가계대출규모도 증가했다. 가계의 연체율도 지속 상승해 0.97%(2012년 5월)에 달하여 금융 위기 직후보다 높은 수준이다. 소득보다 부채가 빠르게 늘어나고 원금상환이 개시되는 대출이 많아 가계의 대출금 상환부담이 크게 증가하고 있다.

(수도권)자가거주 희망이 낮아지면서 경매건수는 증가하고 매수세 위축은 심화되고 있다. 반면, 분양을 제외한 인허가, 준공 물량은 증가하여 공급이 지속된다. 자가거주자 중 향후 이시희망 주택이 차가인 비율은 33.3%에 달한다. 민간 정보업체 조사로 변동성이 비교적 크나 2010년 2/4분기 조사 이래 가장 높다.

주택 경매건수는 전년 동기 대비 23.6% 증가하고 경매시장에서 매각되는 물건은 적고(30.2%) 매각되는 금액도 낮아지고(74.2%) 있다. 올 1~6월까지 수도권의 주택 경매건수는 2만5,677건 수준이다. 1～5월까지 수도권 분양승인 물량이 4만호 수준, 주택매매거래 건수가 11만호 수준이다. 유찰이 포함되어 있긴 하나 경매건수의 절대적 물량이 적지 않은 상황이다.

지난해 수도권 주택 인허가 물량은 27만호 수준으로 예년(2000~2010년 평균) 대비 6.9% 증가한 수준이다. 2012년 들어서도 작년 수준의 인허가 물량이 지속되고 있다. 높은 청약률에도 실제 계약으로 이어지는 계약률은 낮은 경우가 다수 발생했다. 분양률은 서울마저도 64%까지 하락했다.

지방시장의 가격 상승세는 빠르게 둔화되고 있으나 공급물량은 지속되고 있다. 지방시장은 매매가격과 전세가격이 시차는 존재하였으나 동행하는 패턴을 보여주고 있다. 올해에도 이러한 현상이 유지되고 있고 가격 상승세 둔화와 함께 거래량도 감소하고 있다. 지방의 가계대출 증가세가 둔화되고는 있으나 지속되고 있는 집단대출까지 고려하면 수요자의 구매여력이 큰 상황은 아닌 것으로 판단된다.

또한, 지난해 주택가격 상승으로 인해 지방의 주택구입부담이 상당히 증가한 상황이다. 인허가․분양․준공 모두 두자릿수 이상 증가세가 지속 중임. 이러한 모든 프로세스의 공급량 증가는 현재도 공급이 부족하지 않고 당분간 지속적으로 공급이 이루어질 신호로 판단된다. 미분양 감소의 원인이 대규모 할인분양의 효과가 적지 않고 작년 급등했던 분양률이 낮아지고 있다는 점을 고려하면 신규시장 환경이 우호적이지는 않다.

(임대차)아파트외 준공 물량 증가로 전세가격에 미치는 공급 부족 문제 완충할 것으로 예상되며 강남권에 집중된 이주수요는 국지적 영향력에 그칠 것으로 판단된다. 도시형 생활주택, 오피스텔 등 아파트외 부분의 하반기 공급이 유지되거나 증가할 것으로 예상된다.

부동산114 자료에 따르면 하반기 이주⋅철거가 예정되어 있는 서울의 재건축아파트는 8개 단지로 총 1만1,027세대에 이르고 있다. 이주수요의 이동이 단거리로 집중된다는 점, 아파트외 준공물량이 많다는 점을 고려하면 수도권의 전역적인 전세가격 상승으로 번질 가능성은 낮으며 국지적인 양상을 띨 것으로 예상된다. 다만, 전세가격 안정세와 별개로 신규 공급되는 도시형 생활주택 등 월세 중심의 주택 공급이 증가하고 있어 월세 비중 증가세는 지속될 것으로 예상된다.

주택․부동산 전망 올 수도권 아파트 준공물량은 지난해 수준을 유지하는 11만호, 지방은 30% 감소한 6만호 수준으로 예상된다. 지방의 아파트 준공물량은 지난해 9만호 수준의 준공이 이루어진 반면 2012년은 6만호 수준에 그칠 것으로 전망된다.

아파트외 인허가 실적의 급격한 증가세를 고려할 때 올 전국 주택분의 준공물량은 작년보다 증가해 35만호 수준으로 전망된다. 수도권은 지난해보다 증가한 20만호 수준으로 예상되며 지방은 작년 수준을 유지한 15만호로 전망된다.

분양(승인)물량은 지난해의 28만호보다 소폭 증가하는 30만호 수준으로 전망된다. 국토해양부의 지난해 분양(승인) 실적은 지방시장을 중심의 다수의 분양과 인허가 증가 등으로 28만호로 조사됐다. 올 분양물량은 지방시장 분양물량 지속, 인허가 증가세 등을 고려할 때 지난해보다 소폭 증가한 30만호 수준이 될 것으로 예상된다.

인․허가 물량은 제도적 변화에 따라 변동이 있을 수 있으나 올 인허가 실적은 45만호 수준으로 전망된다. 지난해 55만호로 인허가 실적이 급증했으나 올 5월까지 인허가 증가세가 지속되고 있어 올해에도 일정 수준 이상의 인허가가 발생할 것으로 예상된다.

또한, 세종시, 혁신도시 등 지방의 대규모 공공택지를 중심으로 인허가가 지속되고 있고 저리자금 지원의 연장으로 아파트 외 실적 증가세도 전국적으로 이어지고 있다. 또한, LH 경영정상화에 따라 공공 물량이 정부 계획물량인 15만호 수준은 달성할 것으로 예상된다. 그러나, 수도권의 침체와 지방시장의 상승세 둔화세를 고려할 때 작년 수준의 인허가 달성은 어려울 것으로 예상된다.

올 인허가 물량은 전년 보다는 감소하나, 예년 수준인 45만호는 유지할 것으로 예상된다. 전세시장은 아파트외 주택을 중심으로 준공물량이 증가하면서 전세가격 안정세가 유지될 것으로 예상된다. 그러나, 신규 공급물량들이 월세중심의 시장으로 전세에서 월세로 비중을 상승시킬 것으로 전망된다.

전국적으로 아파트외 주택의 준공물량이 급증하면서 아파트 준공물량 부족을 메울 것으로 예상된다. 또한, 수도권의 이주수요에 따른 임대차시장 압박은 국지적 지역에 한정될 것으로 예상된다. 다만, 아파트외 주택이 월세 중심의 시장임을 고려할 때 전세에서 월세로의 비중 증가를 빠르게 진행시킬 것으로 전망된다.
하반기 수도권 주택시장은 불안한 거시경제의 영향 아래 수요위축이 심각한 상황으로 상반기보다 하락폭이 확대되어 2.0% 수준의 추가 하락이 예상된다. 거시경제의 불안이 지속되면서 수요를 견인한 요인들이 찾기 어려운 상황이다. 가계신용은 증가하고 연체율마저 급증하고 있다.

경매시장에서는 물건이 증가하고 매각되는 물건은 적고 매각가율도 낮아져 저가 물건이 지속적으로 공급되고 있음. 일부 생애최초주택구입자들이 발생하고 있으나 전반적으로 자가거주보다는 차가를 원하는 수요가 증가하고 있다. 수요위축 상황에도 아파트외 주택을 중심으로 인허가, 분양 등 공급이 지속되고 있다.
올 지방 주택시장은 예상보다 빠르게 상승세가 둔화되며 상반기보다 상승폭이 축소된 1.5% 수준의 상승이 예상된다.

매매가격과 전세가격이 동반하여 상승세가 둔화되고 있고 거래량마저 감소하고 있다. 작년 급등의 여파로 주택관련 대출은 급증하고 주택구입부담 능력은 감소한 상황이다. 예년 대비 공급물량 수준이 많아 예상보다 빠르게 상승세가 둔화될 것으로 전망된다.

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