주택사업체의 연쇄부도로 이어질 경우 금융권의 부실채권 증가로 인해 경제 전체에 심각한 영향을 미칠 수 있다는 우려의 목소리도 높아지고 있다.
업계에서는 지방 투기과열지구 조기해제, 지방권에 대한 대출규제 완화, 주택사업용 보유토지에 대한 세제 완화 등을 제안하며 돌파구를 모색하고 있으며, 급기야 정부도 지방시장의 문제에 대한 심각성을 인식하며 7월2일부터 전국 24개 시·군·구에 대한 투기과열지구 해제를 발표하게 되었다.
그러나 이러한 지방시장의 규제완화로 현재의 주택산업 위기 문제가 해결될 수 있을까? 지방수요 자체는 이미 한계점에 이르러 있고, 지금의 시장 분위기로는 이러한 규제완화 조치로 지방시장의 수요가 살아날 것으로 보이지 않는다.
이미 대출규제나 세제강화 등의 규제로 수도권에서 조차 수요가 급격히 침체되어 있는 상황에서 수도권의 고소득자가 세컨드하우스 또는 투자목적으로 지방의 미분양아파트를 소화할 것 같지는 않다.
그렇다면 현재의 주택산업 위기국면의 돌파구는 없는 것일까? 어느 산업이든 호황과 불황을 거듭하는 경기 사이클을 갖고 있다.
호황국면에서는 높은 기대수익으로 많은 신규진입이 발생하고 시간이 지남에 따라 시장은 포화상태가 되어 신규수요와 기대수익이 감소하면서 조정기를 겪게 된다.
이러한 조정국면에서는 경쟁력이 약한 많은 기업이 퇴출되고, 혁신적 노력에 의해 새로운 사업영역과 수요를 창출하는데 성공한 기업이 시장을 주도해 나가게 된다.
즉 성장통을 겪으면서 그 산업은 더욱 고도화되어가는 진화과정을 겪게 되는 것이다.
물론 이러한 진화과정은 자본주의의 시장원리가 작동하는 전제조건 하에서 이다.
IMF이후의 주택시장을 돌이켜보면 2000년대 들어서 주택경기가 호황국면으로 접어들면서 주택산업은 외형적으로 크게 성장했다.
주택건설업체수가 1998년 약 3,000여개에서 2006년에는 약 7,000여개 수준으로 거의 2배 이상 증가한 것이 이를 잘 나타내고 있다.
한편 최근의 시장상황을 보면 지방의 경우 이미 주택보급률이 110%를 넘어서 포화상태가 되어 있고 그나마 수요가 있는 수도권에서 조차 정부의 수요억제정책으로 주택경기는 전반적으로 위축되어 있다.
이러한 주택산업의 양적 증가와 시장위축이라는 현실을 볼 때 주택산업의 구조조정 과정은 이미 불가피한 상황인지도 모른다.
경쟁력이 없는 기업은 퇴출될 수밖에 없고, 혁신적 활동을 통해 새로운 수요와 사업영역을 창출해 나아가는 기업만이 살아남게 된다.
따라서 주택산업의 위기국면을 돌파하기 위해서는 기업 스스로 사업의 전략적 전환을 통한 각고의 노력이 필요한 시기이다.
이러한 개별 기업의 노력을 통해 주택산업 전체도 새로운 성장 기회를 갖게 된다.
그러나 현재의 여러 가지 규제정책은 이러한 주택산업의 성장기회를 가로막고 있다.
지방시장의 침체를 계기로 나타나고 있는 현재의 위기상황은 부분적으로 정부의 지나친 규제가 원인이었던 점도 부인할 수 없다.
물론 지방의 공급과잉으로 인한 미분양 확대는 사업성을 잘못 판단한 사업체에 일차적인 책임이 있다.
그러나 그 배경에는 정부의 과도한 규제정책으로 인해 수도권에서 사업기회가 축소되면서 많은 업체가 무리하게 지방으로 눈을 돌릴 수밖에 없었던 상황이 존재한다.
수요는 수도권에 집중되어 있음에도 불구하고 2004년 10.29대책 이후 지방의 공급물량이 늘어나기 시작해 2006년도에는 급기야 전체 신규주택의 70%에 가까운 물량이 지방에서 공급되는 결과를 낳았다.
결국 근본적인 문제는 수요가 있는 곳에서 사업을 할 수 있는 기회가 막혀버림으로 해서 수요가 적은 지방으로 몰리는 시장의 왜곡 현상이 나타나게 되었다는 점이다.
또한 분양가규제나 원가공개와 같은 규제정책은 기업의 창조적인 혁신 활동을 가로막고 있다.
새로운 상품 또는 새로운 사업모델을 개발하는 데에는 다양한 리스크와 비용이 발생하게 되는데 일률적인 가격규제 하에서는 이러한 활동에 대한 보상을 기대하기 어렵다.
즉 시장원리가 작동하지 않는 상황에서 개별 기업의 혁신노력을 기대할 수는 없으며 결국 주택산업의 성장기회는 박탈당하게 되는 것이다.
수요에 대응한 사업기회와 기업의 혁신적 활동을 저해하고 있는 규제정책의 근본적인 수정이 전제되지 않는 한 주택산업의 새로운 도약과 성장기회는 없으며, 소비자의 주거수준 향상도 기대하기 어렵다.
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