현재 건설사의 자체분양공사는 공사기간 중 공정이 진행된 만큼 진행률에 따라 수익을 잡고 있으나 내년부터 도입되는 IFRS하에서는 아파트 자체사업은 ‘진행기준’으로 수익을 인식할 수 없고 아파트가 분양자에게 인도된 후 수익을 인식해야 한다는 ‘인도기준’ 주장이 대다수였다.
이에 건설업계는 계약금, 중도금 등이 입금됐는데도 수익을 인식하지 못하면 매출액의 변동성이 커지는 등 기업의 실질과 가치가 반영되지 못한다며 강력하게 진행기준 적용을 주장해 왔었다.
즉 3년간 시공되는 300억 규모의 아파트 공사에 대해 현재처럼 진행기준을 적용하게 되면 매년 100억씩 수익을 인식할 수 있으나 인도기준을 적용하게 되면 아파트가 완성된 후인 3년후에 300억을 한꺼번에 수익으로 인식해야 한다.
또한 건설업계는 현행 IFRS에서도 진행기준 적용이 가능함에도 그간 대다수 회계 관계자들은 원칙중심인 IFRS 규정을 너무 보수적으로 해석하고 있다며 진행기준 적용을 강력하게 주장해왔다.
이에 한국회계학회는 지난 10월부터 건설업 실질 반영을 위한 건설업 수익인식 방안에 대한 연구를 추진한 결과 현행 IFRS하에서도 진행기준이 적용하다는 연구결과를 제시했다.
그간 자체분양공사의 수익을 인도기준으로 해야한다고 주장한 논거는 ① 고객이 주요설계구조를 지정하거나 변경할 수 없고 ② 소유권이 준공이후 고객에게 이전되고 ③ 미성공사에 대한 통제와 위험 및 보상이 완공시점에 이전되며 ④ 중도금이 실제 공사 진척률과 일치하지 않는다는 점이었다.
이에 대해 주제발표자인 아주대학교 한봉희 교수는 실질에 있어 건설사와 입주자들간 집합적인 계약으로도 볼 수 있으며 이에 따라 건설진행중에 입주자들이 집합적으로 설계변경을 요구(4/5이상 동의)할 수 있으므로 진행기준을 적용할 수 있다고 주장했다.
또한 건설회사의 법적소유권은 등기부등본상 건설사가 판매, 담보설정, 기타 이득행위 등을 할 수 없으므로 건설사의 소유권은 형식적인 보호권에 불과한 것이며 특히 건설사는 건설활동에 대한 통제를 하는 것이지 소유권과 관련하여 지속적인 관여나 효과적인 통제를 할 수 없으므로 부동산 자체에 대한 실질적인 통제를 하는 것이 아니라고 주장했다.
이어 미성공사에 대한 통제와 위험 및 보상도 건설사가 파산할 경우 건설사는 대한주택보증을 통해 미성 공사분에 대한 정산(대금청구)을 할 수 있으며 또한 구매자는 다른 건설사로 하여금 공사를 완공할 권한을 가지고 있어 통제와 위험이 고객에게 이전되어 있다고 볼 수 있다고 주장했다.
특히 분양계약 이후 구매자가 중도금을 1회라도 납부했다면 분양계약을 취소할 수 없는 취소불능 성격을 가져 위험과 보상이 고객에게 계약 이후 이전된 것으로 볼 수 있다고 주장했다.
또한 계약이후 분양권 또는 아파트 가격하락으로 인한 손실은 구매자가 부담하므로 소유권과 관련된 위험과 보상은 분양계약체결시 실질적으로 구매자에게 이전된 것으로 볼 수 있다고 주장했다.
또 중도금 납부 또한 주택공급규칙에 의거 대략 공사진행에 비례한다고 볼 수 있다고 주장했다.
선분양 주택사업을 소비자가 완공된 아파트에 입주해야 건설사의 수익으로 인식되는 ‘인도기준’ 적용시 부채비율이 증가하고 이익이 급감되어 향후 주택사업의 위축이 우려되고 있었으나 이번 토론회에서 진행기준 적용이 가능한 길이 열리게 됐다.
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