양극화의 구조적 심화, 고용 없는 성장, 민생의 피폐 속에서 치러지는 17대 대선에서 시민들은 민생회복을 위한 선의의 정책대결이 진행되어 대선이 민생회복과 지속적 번영의 계기가 되기를 희망하고 있다.
이에 경실련은 이번 대선을 전후해 해결되어야 할 38개 정책과제를 선정해 발표했다.
이중 주택, 부동산분야에서는 공공보유주택을 전체 주택재고의 20% 까지 확대, 후분양제 전면실시와 선분양시 분양원가 공개, 공공공사 직접시공제 확대 등 10개 과제를 선정, 발표했다.
이에 본지는 이중 주요 과제를 선정해 요약 게재한다.
◆공공보유주택을 전체 주택 재고량의 20%까지 조기 건설정부는 지난 1.13정책에서 중산층과 서민층의 주거안정을 위해 장기임대주택 비축 목표를 2012년까지 전체주택의 12%에서 15%로 확대하고, 2017년까지 20%까지 확대한다는 계획을 발표했다.
그러나 최근 김포 양촌의 실시계획승인에서 나타나듯이 분양주택은 54.5%(2만5,540가구)에서 69.1%(3만3,920가구)로 8천380가구 늘어난 반면 임대주택은 45.5%(2만1,310가구)에서 30.9%(1만5,167가구)로 6천143가구 축소됐다.
송파신도시도 그린벨트를 해제해 신도시를 건설하는 만큼 임대주택 비율이 50% 이상이어야 한다.
그런데 정부는 2005년 12월 4만6,000가구를 건설하겠다는 계획을 발표했을 당시 분양주택은 전체주택의 48%(2만2,100가구), 임대주택은 52%(2만3,900가구)였지만 분양주택과 임대주택의 비율을 50대 50으로 조정하고 있다.
영국, 스웨덴, 네덜란드 등 선진국은 20-45%까지 임대주택을 보유하고 있고, 우리나라는 임대주택이 전체 주택재고량의 3%에 불과해 공공주택의 수가 절대적으로 부족한 현실임에도 정책발표와는 다르게 축소하고 있다.
또한 현재 주택보급률이 107% 넘어 절대적 부족상태는 해소되었고, 현재까지 계획되거나 추진되는 신도시의 분양 주택까지 포함한다면 이미 과잉공급이 우려되는 상황에서 분양주택공급을 추진하기보다는 45%의 무주택자를 위한 공공주택 건설이 우선돼야 한다.
따라서, 신도시 또는 택지개발지구와 그린벨트 해제 지역의 공공택지는 모두 공영개발 및 공공보유주택 건설을 의무화하고, 일부 신도시는 임대주택단지로 개발하는 것도 필요하다.
또한 임대료는 부풀린 건설원가가 아니라 실제 투입된 건설원가에 적정이윤을 기준으로 책정해 서민주거안정을 지원해야 한다.
◆후분양제 전면 실시현재 공공과 민간 모두 실제 공사원가에 적정 이윤을 붙여 분양가격을 책정하지 않고 주변의 아파트 분양시세를 근거로 분양가를 책정하기 때문에 고분양가가 책정되고 있다.
특히, 정부가 현재 건설업계를 위해 선분양제도, 공공택지 헐값 공급, 분양가 자율화 등 3가지의 특혜를 주고 있으면서도 소비자를 위한 권리 보호 제도는 마련하지 않고 있다.
지난 3월 주택법 개정에서는 시민들의 요구에 따라 공공택지에 건설되는 아파트는 민간과 공공 모두 63개의 원가를 공개하지만 민간이 토지를 매입해 건설하는 아파트는 일부 항목의 원가만을 공개토록 했고, 분양가심사위원회 위원 구성에서 시민을 대변할 시민단체의 참여를 배제했다.
분양가심사위원회가 확정하는 분양가는 법적소송의 대상이 될 수 없다고 규정해 형식적인 원가공개 모양만 갖추어 실제 효과는 크지 않을 것이다.
따라서, 주택공급제도를 2008년부터 40%의 공정율에 도달한 후에 분양토록 예정되어있는 계획을 수정해 공정률 80% 도달 후에 분양하는 후분양으로 전면 전환하고, 후분양에 반대하는 건설사들은 모든 원가를 공개토록 선택권을 부여하되 이때의 원가공개 서류를 아파트 분양계약서에 첨부해 소비자들이 법적으로 권리를 보호 받을 수 있도록 관련 법률을 개정해야 한다.
◆재개발ㆍ재건축 공공성 확보민간에게 개발계획 수립권을 부여해 주거환경개선보다는 사적이익증가를 우선 목적으로 사업이 추진되어 도시의 공공성 약화를 초래하고 있다.
그럼에도 불구하고, 지자체는 계획 및 사업승인 권한만을 행사하려하고 주민지원 및 분양가격 산정에 대한 검증 등 공공으로서의 역할을 전혀 하지 못하고 있다.
또한 시공회사의 재개발(건축)사업 수주전 가열, 불투명한 의사결정 과정 및 소수 임원에게 집중된 의사결정 구조는 시공사와 사전에 결탁하게 해 이권과 청탁으로 인한 부정비리의 온상이 되고, 부풀려진 사업비는 검증시스템 부재로 로비자금으로 사용되고 있다.
그리고 용적률을 상향조정해도 주택의 대형화, 고급화에 치중해 가구 수가 증가되지 않고, 동일한 토지비와 건축비가 소요된 개발임에도 조합원과 일반분양의 가격 책정을 다르게 할 수 있어 조합과 시공사는 일반분양아파트를 고분양가로 분양해 개발이익을 취하면서도 세금을 제대로 납부하지 않는 많은 문제들을 양산하고 있다.
따라서 재개발 재건축사업에서 공공에 의한 계획 수립 및 공영개발 확대로 공공성 강화, 사업과정의 투명화성 강화를 위해 모든 정보의 공개 의무화 및 공공기관의 감독 강화, 시공사 선정의 공정성 확보를 위해 사업시행인가 이후 시공사 선정, 사업관리 초기비용을 국가 또는 지자체(기금)에서 선지원하는 제도 도입, 재개발사업의 개발이익 환수장치 법제화가 필요하다.
◆개발이익 환수 50% 확대개발부담금제도는 1989년에 부과율 50%로 도입되었다가 중단되었으며, 지난 2004년 부동산투기가 확산되자 2006년부터 재시행하고 있다.
그러나 현재는 사업 종료시점의 땅값에서 사업 착수시점의 땅값과 정상지가 상승분 및 개발비용을 제외한 개발이익의 25%에 대해서 부과해 형식상 명맥만 유지하고 유명무실한 제도가 되었다.
2007년 경실련이 조사한 인천 소래-논현지구는 개발이익이 약 2조원이나 발생하지만 개발부담금은 1원도 내지 않는 사례가 있었으며, 이와 유사한 사례는 많을 것이다.
한편에서는 기부채납 비율이 높기 때문에 개발부담금을 적게 내야한다는 논리가 있으나, 기부채납 면적은 대부분 도로, 공원, 공공시설 용지 등으로 도시개발에 필수 설치 시설로서 개발된 도시를 이용하는 소비자에게 전가되는 비용이므로 개발이익 환수와는 무관하다.
따라서, 투기를 근절하고 불로소득을 환수하기위해서는 개발부담금 부과율을 50%로 강화해 환원하되 사업시행자가 투자와 노력이 투여된 개발이익의 50%는 보장하고, 지가산정시점을 개발사업 승인(인가) 시점에서 사업계획 시점 및 토지용도변경 시점으로 앞당기며, 개발부담금 부과를 위한 지가산정 기준금액을 매매가격과 공시지가 중 사업자가 선택하도록 되어있는 것을 매매가격 중 낮은 가격으로 해 개발이익 환수제도를 강화해야 한다.
◆품셈폐지와 최저가낙찰제 전면 도입1995년 7월 실적공사비제도 도입을 발표하면서 2004년부터 단계적 도입하되 2008년까지 토목ㆍ건축공정의 80%까지 적용하겠다고 했으나, 실적공사비 적산제 도입을 10년 넘게 검토 중이며 극히 일부에서만 시행하고 있다.
그러나 이미 완성된 사업과 진행사업(연간 재정사업 50조, 민간사업 100조)을 토대로 축적한 실적공사 자료관리기구 부재, ‘운찰제’ 낙찰방식으로 인해 적산능력을 겸비한 기술자 양성 및 원가절감을 위한 경쟁력 강화 회피, 그리고 건설업계와 발주기관의 적용 기피로 전기ㆍ통신ㆍ기계분야에서는 시행하지 않고 있다.
정부는 2004년부터 실적공사비 확대 약속하면서도 현행 품셈을 근거로 한 부풀려진 실적공사비 가격구조 유지하고 있어 예산낭비는 근절되지 않고 있어, 원가계산에 의한 예정가격책정 방식인 품셈제도를 하고, 공공공사 입찰제도를 전면 개편해야 한다.
미국ㆍ영국 등 선진국에서는 이미 공사비 적산기능을 민간에 이양해 전문적인 자격을 갖춘 적산사로 하여금 적정 공사비를 산출케 하고 정부와 업체는 이에 따라 공사비를 결정하는 제도를 도입해 예산 낭비를 근절하고 있다.
따라서 품셈제도를 폐지하고 실적공사비제도 전면 확대, 적산센터설립 및 적산사제도 도입 법제화, 실적공사비에 대한 지속적인 관리를 하도록 해야 한다.
또한 고난도ㆍ고기술 대상공사에 제한적으로 적용토록 되어있으나 무분별하게 발주되어 예산 낭비의 주범이 되고 있는 턴키제도, 가격경쟁방식을 회피하고 낙찰률(정부설계대비 평균 85%)을 높이기 위한 수단으로 악용되고 있는 대안입찰 등은 불요불급한 공사에만 극히 제한적으로 적용하도록 하고, 모든 공공건설 사업은 가격경쟁제도를 전면 적용해야 한다.
◆직접시공의무제 51%까지 확대정부는 시공능력도 없는 무자격 부실업체들이 "입찰브로커"화해 수주한 공사를 시공하지 아니하고 중간이익만을 챙긴 채 불법적으로 하도급하는 행위를 방지하기 위해 일정금액 이하의 건설공사를 도급받은 건설업자에 대하여 일정비율의 직접시공의무를 부과(입찰브로커를 억제 의도)한다며 직접시공의무제도를 2006년에 도입했다.
그러나 정부는 30억이하 공사의 30%이상만을 직접시공 의무화하고 있으며, 직접시공제도의 효과가 높고 감독이 쉬운 대형업체ㆍ대형공사를 제외해 대형건설업체는 하도급업체만을 관리하는 관리회사(미국의 Broker)에 불과한 지위를 유지하게 하고, 기능직 고용을 통한 기술개발을 회피하도록 하고, 건설 비정규직 기능 인력을 양산하는 구조를 유지하도록 하고 있다.
이는 직접시공의무제도의 실질적 효과를 차단하고 있다.
공공공사에 직접시공의무제를 51%까지 확대 시행한다면, 시공능력 없는 입찰브로커 퇴출 유도, 건설기능 인력의 고용안정을 확보하고 육성 관리의 촉진, 과당경쟁 및 저가수주 지양, 직접시공을 위해 보유한 노동력에 대한 노동비용 경감 등 많은 효과를 가져 올 것이다.
따라서 공공공사에서 100억 이상 모든 공사는 주요공정을 포함한 51%이상 직접시공 의무화, 건설업 등록(갱신)시 기능인력/장비보유 현황을 신고 및 상시 공고, 직접시공 불이행시 징벌규정 강화가 필요하다.
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