공공관리제도 시행 이전엔 국토부에서 고시한 시공자 선정기준만 있었을 뿐 설계자 선정이나 정비사업전문관리업자 선정에 대한 별도의 기준이 없었다.
공공관리 대상 정비구역에 적용될 설계자선정기준과 정비사업전문관리업자 선정기준은 15일 고시돼 16일부터 시행에 들어갔다.
즉, 7월 15일까지 추진위원회의 주민총회 또는 조합 총회에서 설계자 또는 정비사업전문관리사업자를 선정하지 않은 구역부터는 이 기준에 따라 업체를 선정해야 한다.
◆ 기준에 따라 2개 업체 압축해 총회 상정 = 이기준에 따르면 업체 선정 시 계획수립→ 추진위원회(대의원) 개최공고 및 개최→ 입찰공고문 작성→ 입찰공고→ 현장설명회→ 입찰접수의 절차를 기본적으로 거치게 된다.
이렇게 입찰접수까지 마치면 추진위원회나 조합의 대의원회에서 평가기준에 따라 입찰 업체들을 평가한 후 상위 2개 업체를 압축, (주민)총회에 상정해 주민투표로 최종 업체를 선정하게 된다.
◆ 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 “모두 가능” = 설계자 선정을 위해서는 ▲자격심사 ▲설계경기(현상공모) 2가지 방법 중 한 가지를 선택해 입찰절차를 진행하게 된다.
자격심사는 ‘수행능력’과 ‘입찰가격’을 평가하는 것이고 설계경기(현상공모)는 해당구역의 설계 작품의 우수성 여부를 심사해 선정하는 것으로서 추진위원회(대의원회)는 두 가지 방식 모두 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 중에 선택, 입찰업체를 평가할 수 있다.
일반경쟁은 입찰조건에 아무런 제한 없이 참여 가능한 것으로서, 2인 이상이 참여해야 하고, 지명경쟁은 10인 이상을 지명해 5인 이상이 참여하도록 했다.
특히 제한경쟁은 설계실적만 제한하되 건립예정세대수를 초과해 제한하지 않도록 하면서 5인 이상이 입찰에 참가하도록 하는 등 특정업체의 조건에 맞추어 제한하거나 지명함으로써 실질적 경쟁을 저해하는 폐단을 막고 있다.
설계심사는 건축사, 기술사, 교수 등 관련분야 전문가들이 참여하는 심사위원회를 구성·심사해 2개 업체를 추천하도록 하고 있으며, 추진위(조합) 자체심사나 공공관리자 위탁 중 선택할 수 있다.
◆ 정비사업전문관리업자 선정기준 = 정비사업전문관리업자 선정은 우선 추진위 구성 지원을 위해 공공관리자인 구청이 선정한 업체를 승계할지 여부를 추진위가 결정하고, 정비사업전문관리업자 선정기준은 승계하지 않고 업체를 재선정하는 경우 적용된다.
승계 시엔 주민총회 의결을 거쳐 확정한다.
평가는 설계자 선정 시와 마찬가지로 제시된 기준에 따라 추진위원회나 조합에서 하되, 공공관리자에게 의뢰할 수도 있다.
정비사업전문관리업자 선정은 ‘자격심사(Ⅰ)’과 ‘자격심사(Ⅱ)’의 2가지 방법 중 추진위원회나 조합의 대의원회에서 한 가지 방법을 선택해 설계자 선정 시와 동일한 입찰절차를 진행·평가한 후, 상위 2개 업체를 총회에 상정, 주민투표에 의해 업체를 선정한다.
자격심사(Ⅰ)은 수행능력과 입찰가격만을 평가하고, 자격심사(Ⅱ)는 자격심사(Ⅰ)에 과업수행계획 등 기술제안 평가가 추가된 것이다.
입찰 절차는 설계자 선정 시와 마찬가지로 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 중에 선택해서 진행할 수 있으며 입찰참여 조건도 거의 동일하다.
다만, 제한경쟁은 정비사업 추진실적과 지역제한(서울특별시 등록업체)중에서만 제한하되, 당해구역의 토지등소유자의 수를 초과해 제한할 수 없도록 하면서 5인 이상이 입찰에 참가하도록 해 실질적 경쟁을 담보했다.
◆ 시공자는 도급제 및 지분제 모두 가능 = 서울시는 국토해양부에서 고시한 정비사업의 시공자 선정기준을 준용, 세부방법과 절차를 구체화한 시공자 선정기준도 내놨다.
시가 밝힌 시공자 선정기준에 따르면 종전의 설계도서와 내역서 없이 “평당 단가”로 계약하던 것을 조합의 대의원회에서 사업 시행 인가된 설계도서와 내역서를 기준으로 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 중에서 입찰 절차를 선택, 진행한 후 3개 이상의 업체를 총회에 상정해 주민투표로 최종 1개 업체를 선정하게 된다.
일반경쟁은 입찰조건에 아무런 제한 없이 참여 가능한 것으로서, 2인 이상이 참여해야 하고, 지명경쟁은 5인 이상을 지명해 3인 이상이 참여하도록 했다.
제한경쟁은 도급한도액, 시공능력, 공사실적만 제한하되, 5인 이상이 입찰에 참가하도록 했으며 특정업체의 조건에 맞추어 제한하거나, 지명함으로써 실질적인 경쟁을 저해하는 폐단을 막고 있다.
시공자 선정은 사업 시행인가 된 설계 도서를 기준으로 하되, 주민들이 시공자 선정 시 단순히 공사비만을 고려하지 않는 점을 반영해 업체현황, 공사비, 사업비 및 이주비 대여, 특화 및 대안공사 등 업체가 제안한 내용을 비교 선정할 수 있도록 했다.
또 공동주택 재건축사업에서 채택하는 지분제 방식에 대해서도 주민들이 선택할 수 있도록 했다.
◆ 시공회사 등의 개별홍보 ‘금지’= 시공자 선정과정에서 시공회사들의 과다한 홍보전을 차단, 불필요한 비용발생을 원천 방지하기 위해 조합 주관의 합동설명회 이외의 개별 홍보를 금지하는 대신, 주민들이 궁금해 하는 업체정보를 우편이나 클린업시스템을 통해서 주민들이 쉽게 알 수 있도록 했다.
‘공공관리자’인 구청장은 모든 과정의 단계 단계마다 추진위원회나 조합이 기준과 절차에 따라 업체를 선정하는지 여부를 사전 검토하거나 클린업시스템을 통해 공개한 내용을 확인하는 역할을 수행해 절차상의 투명성을 담보한다.
시공자 선정기준은 오는 10월 1일부터 적용되는 점을 감안, 전문가 및 시민들의 의견을 충분히 수렴해 8월 중에 고시할 예정이다.
한편, 공공관리제는 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 개정안이 지난 6월 30일 시의회에서 최종 의결됨에 따라 법적 기반을 완비했다.
이번에 개정된 도정조례에서는 도정법 제77조의4에서 정한 정비사업의 공공관리의 범위와 세부적인 절차, 기준 등을 규정하고 있으며, 7월 16일 공포즉시 시행된다.
단, 제48조 제2항 시공자 선정지원 규정은 10월 1일부터 시행된다.
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