주택산업연구원(원장 남희용)은 27일일 건설회관에서 개원 15주년을 기념하는 ‘주택시장 정상화를 위한 토론회’를 개최했다.
권주안 선임연구위원(주택산업연구원)은 “현재 주택시장 침체는 수요위축에 기인하며 분양시장 침체로 부동산 PF 부실화도 심화되고 있다”고 지적하고, “주택수요 회복이 우선되어야 현 시장 상황을 극복할 수 있다”고 주장했다.
특히 현재 수도권에 적용되고 있는 LTV(50%)와 DTI(50～60%)를 각각 10% 정도 상승시킨다면 현재 수도권 미분양 물량 4천호의 반을 해소할 수 있는 주택수요 창출이 가능하다는 분석결과를 내놓았다.
우리나라의 평균 LTV는 34.4%(2009년)로 외국(70∼80% 수준)에 비해 매우 낮으며 PTI(월상환부담비율)도 우리나라는 20% 이하로 안정적 수준을 유지하고 있어, 금융규제가 완화되더라도 은행권 부실 가능성은 적은 반면, 미분양 해소로 주택시장 정상화라는 편익이 발생한다고 지적했다.
한편, 부동산 PF의 경우 미분양 적체와 현금흐름 악화로 리파이낸싱에 의한 만기연장이 대부분인 실정이어서, 신용등급에 관계없이 주택건설업체 부도가 발생하고 있어 특단의 조치가 필요하다고 주장했다.
단기적으로 부동산 PF 만기 연장을 대주단협약을 통해 유도하고 2011년 도입될 국제회계기준으로 발생하는 주택건설업체의 신용도상 불이익에 대비한 전략수립이 필요하다고 설명했다.
또한, 장기적으로는 금융규제는 대출기관의 재량에 따라 차주의 신용도와 담보력 등을 종합적으로 검토하여 탄력적으로 적용하도록 하는 것이 지금의 일괄적인 규제보다 합리적이며, 부동산 PF의 경우 부동산투자회사를 통한 개발사업 참여가 수월하도록 관련 규정(상장의무, 주주1인 지분한도, 공모의무)의 개정이 필요하다고 설명했다.
이어, ‘도심지 주택공급 활성화 방안’을 발표한 이용만 교수(한성대 부동산학과)는 “주택시장이 침체국면으로 접어들고 있어 당분간 도심지 주택공급 활성화가 어려울 수밖에 없어, 제한적 활성화를 위해 재개발?재건축 특성에 맞춘 탄력적인 대응이 필요하다”고 말했다.
“현 정부가 재개발?재건축 규제를 대폭 완화하고, 인허가 절차를 단축시키는 등의 노력을 하고있지만, 아직 그 효과가 뚜렷하게 나타나고 있지 않다”면서 그 이유로 “사업의 주택경기 의존적인 특성, 정책적 불확실성, 이해당사자들간의 이해상충”이라고 설명했다.
따라서 재개발?재건축 활성화를 위해서는 정책의 불확실성을 제거(용적률부과 일관성 유지 등)하고, 소형주택의무비율을 재건축에 한해 85㎡ 이하 60%만 유지하도록 하고, 재건축부담금 부과율을 일반 양도세율과 같은 수준인 6%∼35%로 조정하는 것이 필요하다고 의견을 내놨다.