[오마이건설뉴스-오세원기자]부동산 신탁사들의 갑질이 어느 정도 이길래 건설사들이 제도개선 목소리를 낼까?
대한건설협회는 “부동산 신탁관계에서 우월적 지위에 있는 신탁사의 불공정행위로 시공사의 피해가 속출하고 있다”고 지적하며, 24일 신탁공사 계약의 불공정성 개선 방안을 공정거래위원회 등 관계기관에 건의했다고 밝혔다.
부동산 신탁사 발주공사가 연간 6∼7조원으로 계속 증가추세에 있는 것으로 파악되고 있다.
이러한 가운데, 신탁사는 공사수주를 조건으로 ▲계약금액 조정 불가 ▲신탁사 이익 선취 ▲공사중단시 시공사 권리행사 제한 등과 같은 불공정 조항을 통해 시공사에 위험부담을 떠넘기고 있는 것으로 드러나고 있다.
건설협회는 조사결과, 현재 대부분의 신탁사가 사용하는 토지신탁 약정서상 약관 및 특약사항, 도급계약서에는 ▲민법상 반사회질서․불공정한 법률행위로 무효에 해당하는 조항 ▲약관의 규제에 관한 법률상 무효에 해당하는 불공정 조항 ▲건설산업기본법상 도급계약 무효에 해당하는 조항 등이 다수 포함되어 있는 것으로 확인됐다.
계약의 본질을 침해하는 이러한 조항들로 인해 ▲신탁사로부터 공사비를 제대로 지급받지 못한 사례 ▲발주자의 설계상 잘못으로 인한 계약금액 및 공사기간 연장시에도 강제 타절하고 손해배상 소송을 제기한 사례 ▲신탁보수를 신탁계약 후 과도하게 선취하고 공사비를 대물변제한 사례 등 신탁사의 일방적 불공정 행위로 인한 피해가 지속적으로 발생하고 있는 것.
건설협회는 특히, 불공정 약관 및 특약사항 시정권고를 신탁사가 이행하지 않고 있어 공정위의 추가적인 조치가 시급한 상황이며 금융위의 실효성 있는 조치도 필요하다고 설명했다.
이에 건설협회는 공정위에 불공정약관에 대한 실효성 있는 제재방안을 건의하고 불공정 약정서에 대한 실태조사 실시와 표준 토지신탁약정서 제정을 제안했다.
김상수 대한건설협회 회장은 “이같은 불공정행위 개선을 통해 부동산 신탁과 관련된 시공사의 피해 사례가 줄어들고 계약 당사자간 공정한 리스크 및 책임 분담이 가능해질 것”이라며 이번 “건의안이 수용되면 건전한 신탁사업 구조를 정착시키는데 크게 기여할 것”이라고 기대감을 표시했다.
◇현황 = 최근 부동산 신탁 시장이 급성장해 신탁사 발주공사 규모가 연간 6～7조원으로 민간공사에서 큰 비중을 차지하고 있다.
전업 부동산 신탁회사의 총 수탁액은 2013년 118조7000억원에서 2019년 230조6000억원으로 성장했고, 신탁사 발주공사 계약 규모는 ▲2017년 10조1000억원 ▲2018년 6조3000억원 ▲2019년 6조원 ▲2020년 7조4조원에 달한다.
신탁사 발주공사 건수는 2017년 223건), 2018년 220건, ’2019년 161건, 2020년 182건이다.
토지신탁 사업은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률의 ‘금융투자업’ 인가를 받아 시행하며, 위탁자(수익자)-수탁자-시공사의 ‘3자 간 계약’을 토대로 사업추진한다. 현재 전업 부동산신탁회사 14개사, 은행 10개사, 증권사 4개사, 보험사 4개사 등 총 32개사가 영업 중이며 토지신탁사업은 전업 부동산 신탁회사만 수행 가능하다.
개발사업에 필요한 전문성, 신속한 사업추진, 다양한 자금조달 등으로 인해 토지신탁 규모가 큰 폭으로 증가하고 있는 상황이다.
최근 신탁 관계에서 우월적 지위를 확보한 신탁사(수탁자)의 불공정행위로 위탁자, 시공사, 수분양자의 피해사례가 급증하고 있다.
신탁사는 공사 수주를 조건으로 책임준공, 계약금액 조정 불가 등 불공정 계약을 강요하고 토지비에 대해 시공사의 직접자금 대여, PF 대출에 대한 연대보증(지급보증) 또는 채무인수, 이자지급보증 등 시공사에 위험부담을 떠넘기고 있다.
한국건설산업연구원에 따르면, 지난해 2분기 말 기준, 국내 11개 신탁사 상대로 제기된 민사소송이 2059건(소송금액 1조4900억원 규모)으로 상당 부분 계약의 불공정성 다툼으로 추정된다.
