오는 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지 추가 공급
[오마이건설뉴스-오세원기자]오는 2025년까지 서울에만 분당신도시 3개 규모의 아파트가 공급된다.
정부는 4일 관계부처 합동으로 정부·지자체·공기업이 주도해 오는 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 전격 발표했다.
이 대책을 통해 정부는 2025년까지 수도권 약 61만6000호(서울 약 32만호) 및 지방 약 22만호 등 총 83만6000호 신규 부지를 확보할 계획이다. 이 대책에 따라 신규 확보되는 서울 32만호는 분당 신도시 3개 규모다.
이중 약 57만3000호는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26만3000호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다.
기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 이는 역대 최대 수준 공급 대책이다.
◇도심 공공주택 복합사업 소규모 재개발, 약 30만6000호 = “도심 공공주택 복합사업(3년 한시)”을 신규 도입해 노후‧슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 역세권‧준공업지‧저층주거지 등을 신속 정비한다.
토지주‧민간기업‧지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 LH‧SH 등에 주택 및 거점 복합 조성을 제안하면, 국토부‧지자체 검토를 거쳐 해당 지역에 개발 사업이 신속히 추진(예정지구 지정)되며, 예정 지구 지정 1년 이내 토지주 등 2/3이 동의하면 사업이 확정되고, 공기업의 부지확보 및 지자체의 신속 인허가(통합심의) 등을 거쳐 착공하는 공공주도 Fast-Track으로 진행된다.
용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성을 대폭 제고하되, 토지소유자에게 기존 자체 사업 추진방식 대비 높은 수익률(예시, 10~30%p) 및 아파트‧상가 우선공급을 보장할 계획이다.
또한, 보장 추가수익 외 개발 이익은 비용부담 능력 없는 실거주자 거주수단 마련, 세입자‧영세상인 이주‧생계지원, 지역사회 생활 SOC확충 등 도시환경 개선 등 공익 목적으로 활용할 계획이다.
향후 “도심 공공주택 복합사업”으로 추진되는 사업들은 역세권, 준공업지, 저층주거지 등 입지별 특성에 따라 맞춤형 규제혁신 및 개발 컨셉을 적용해 특화 개발할 예정이다.
5천㎡ 이상 역세권은 용적률 상향(최대 700%), 상업시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의 극대화 등을 통해 “주거상업고밀지구”로 복합 고밀개발(주거+업무+상업)하고, 제조․유통 위주로 저밀 개발되어 있는 준공업지역(5천㎡이상)은 스타트업 육성 공간과 R&D센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 “주거산업융합지구“로, 낙후된 저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광‧높이 기준 등 건축‧도시규제를 완화하고, 생활SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경‧육아시설 등을 갖춘 “주택공급활성화지구“로 조성한다.
또한, 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5천㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 “소규모 재개발사업“을 신설하여 주택공급을 활성화하고, 낙후된 환경을 개선한다.
지자체가 구역을 지정하면 토지주가 정비사업을 시행(조합 또는 토지등소유자 방식)하고, 사업활성화를 위해 정비구역 경계 설정제한 및 부지확보 요건 완화, 도시‧건축 규제완화, 세제혜택 등을 적용할 계획이다.
◇공공 직접시행 정비사업, 약 13만6000호 = 이해관계 조율, 공익확보 등 공공 기능을 정비사업에 적용한 “공공직접시행 정비사업“을 도입‧활성화한다.
“공공직접시행 정비사업“은 주민 동의를 거쳐 LH․SH공사 등이 재개발․재건축을 직접 시행하고, 사업․분양계획 등을 주도하여 신속히 사업을 추진하는 제도다.
조합원 과반수 요청으로 공기업의 정비사업 시행이 시작되고, 조합총회 및 관리처분인가 절차 생략, 통합심의 등이 적용되어 기존 13년 이상의 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축된다.
이 사업은 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향, 재건축 조합원 2년거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등을 통해 사업성이 대폭 개선되며, 특별건축구역 의제 등을 통해 쾌적한 주거환경도 확보할 계획이다.
조합원에게는 기존 정비계획 대비 추가수익 보장(예시: 10~30%p), 장래 부담 아파트 값을 현물선납(양도세 비과세) 후 정산방식 등 분담금 증가 리스크 제거(공기업이 부담) 등 혜택이 부여되며, 기존 정비 사업장도 희망시 공공직접 시행으로 변경할 수 있도록 旣선정 업체 승계 및 매몰비용 보전 등을 지원할 예정이다. 이 경우 조합은 시공브랜드 선정 外 기능을 공기업에 양도(주민대표회의 구성)한다.
◇도시재생(주거재생혁신지구) 사업방식 개선, 약 3만호 = 도시재생 사업의 노후 주거지 개선 기능도 대폭 보완한다.
공공이 쇠퇴지역에 지구단위 주택정비를 추진하는 “주거재생혁신지구”를 신설하여 도시재생 지구내 신규주택 공급을 활성화하고, 제한적 수용방식(주민 2/3동의) 적용, 입지규제최소구역 의제 및 기반시설․생활SOC 설치 국비지원 등을 추진한다.
또한, 정비사업·도심공공주택복합사업 등을 연계하는 “주거재생 특화형 뉴딜사업”을 신설하고, 재정 지원을 강화해 연간 120곳 이내 사업지를 선정한다.
◇공공택지 신규지정, 약 26만3000호 = 전국 15~20곳에 약 26만호 내외의 신규 공공택지를 확보한다.
수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로, 지방권역은 광역시를 중심으로 공급기반을 확충할 수 있는 대상지를 선정할 계획이다.
◇단기 주택확충, 약 10만1000호 = 전세대책 11만4000호 공급계획의 일환으로, 도심 내 단기내 입주 가능한 물량도 최대한 확충한다.
매입약정 방식을 통한 양질의 다세대‧오피스텔(예: 공공전세) 공급 확충을 위해 HUG 보증 신설(사업비의 최대 80%까지) 및 시중은행 저리 대출유도 등을 추진하고, 민간사업자 부담을 최소화한다.
주택 공급을 기다려온 3040세대 등 무주택 실수요자에게 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 이번 대책에 따른 총 물량 중 70~80%이상은 분양주택(아파트)으로 공급하는 한편, 서울‧수도권 등 주요 도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대한다.
또한, 공급 여력을 대폭 확충하는 만큼 공공임대주택도 현재 보다 확대하고, 일부는 공공자가주택으로 공급하는 등 다양한 방식의 내 집 마련을 지원한다.
아울러, 이번 대책에 따라 공급되는 물량에는 일반공급 비율을 상향하는 한편, 일부는 추첨제로 공급한다.
현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과하므로, 당초 민간 택지인 점을 감안하여 일반공급 비중을 상향(15→50%)하는 한편 그간 저축 총액 순으로만 공급되어온 일반 공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입하여 폭 넓은 기회를 부여키로 했다.
