그러나 주택시장은 미분양의 장기 적체와 감소하고 있는 주택공급물량, 주택대출규제 강화조치로 거래량 급감과 입주율 저조 등으로 침체의 골이 더욱 깊어져 민간부문의 주택건설투자가 매우 악화되고 있는 실정이다.
2009년의 주택시장은 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 및 취·등록세의 한시적 감면 시행에 따라 소비자의 거래부담을 덜어줘 국지적·일시적으로 ‘반짝효과’ 였다.
일부지역의 집값상승도 저금리 기조 유지 및 한시적 규제완화 정책의 효과에 지나지 않으며 근본적인 수요회복은 아직도 요원하다.
미분양 장기화로 1998년의 외환위기 시기보다 2009년말 현재 전체로는 1.2배, 특히 준공後 미분양은 2.8배 수준으로 더욱 심각한 수준이다.
또한 주택경기 침체로 최근 미분양이 다시 증가하고 공공공사 저가 출혈수주로 은행권이 자금 회수의 고삐를 죄면서 중견건설업체들을 중심으로 부도설 확산 등의 악성 루머가 번지면서 멀쩡한 기업마저 자금압박에 빠지는 사태도 우려되는 실정이다.
최근에는 법원이 재개발·재건축사업의 절차상 하자를 지적, 무효화하는 판결이 잇따르고 있어 주택건설업계에 큰 악재로 작용하고 있다.
모신용평가기관이 발표한 ‘건설업체 PF 우발채무 위험 분석’보고서에 따르면 지난해 9월 기준으로 36개 건설업체의 PF 46조원 중에서 53%에 이르는 24조원이 1년이내 만기가 돌아오는 것으로 조사됐다.
이를 금융위원회가 지난해 6월말 기준으로 발표한 금융권 전체 PF대출 규모 83조 3,000억원에 적용하면, 올해 만기도래 PF대출 규모는 44조원으로 금융권과 건설업계의 부실화의 뇌관이 될 지도 모른다는 경계의 목소리가 높아지고 있다.
지표상 경기는 회복세이나 건설업계의 사정은 정반대로 자금난과 미분양 물량 증가로 잇단 부도설에 휘말려 대형건설업체들도 영업이익이 감소한 데다 채권 만기일이 다가오면서 유동성 확보에 비상이 걸린 상황이다.
이는 지난해 금융규제 강화이후 주택거래시장 급랭과 신규분양시장 위축으로 건설업계의 연쇄부도 및 경제위기 재발이 우려되며, 대출규제가 실수요자의 주택구매를 제한하여 일부지역의 전세수요 급증으로 인한 전세가격 상승 및 서민주거 불안을 초래하고 있다.
과거 1기 신도시건설 시기 전후와 IMF 시기 전후에서 뼈저리게 경험한 바와 같이 주택공급이 급감하면 건설시차(인허가~준공)를 감안할 때 향후 2~3년 후에는 수급불균형으로 가격 폭등이 재현될 가능성을 배제할 수 없다.
경기회복과 일자리 창출을 위해서도 주택건설경기 정상화가 시급히 필요하다.
국토연구원의 자료에 따르면 연간 10만호의 주택공급이 증가하면 약 37만 7,000명의 일자리 창출효과가 가능하다고 분석했다.
또 주택산업연구원은 분양가상한제가 유지되어 분양가격 상승이 10% 억제된다면 주택공급은 7.5% 감소할 수 있고, 주택공급이 10% 증가하면 주택가격은 9개월 동안 총 3.25% 하락하는 것으로 발표한 바 있다.
주택건설업체들은 국내시장의 위기국면을 탈피하기 위해 중동, 동남아, 서남아 등으로 해외시장 개척 및 주택사업 축소, 분양가 대폭인하 등 끊임없는 자구책을 강구하는 등 돌파구를 찾고 있는 실정에 있음에도 불구하고 주택공급 감소로 수급불균형이 초래하지 않을까 우려가 된다.
향후 주택건설업체들은 정상적인 주택공급을 할 수 없어 주택부족 사태를 초래할 것이 자명하며, 결국에는 주택가격 상승요인으로 작용하여 친서민정책을 표방하고 있는 현 정부에 주택가격 안정화 정책을 훼손할 우려가 크다.
따라서 국가경제의 지속적인 성장과 서민의 주거안정 및 주거복지 향상을 위해 주택거래 및 민간건설투자가 더 이상 위축되지 않도록 해야 하며, 정부의 보금자리주택 등 공급만으로는 한계가 분명히 있다.
민간과 공공의 역할 명확화가 필요하다.
민간부문에 활력을 불어 넣을 수 있는 사기진작 정책이 무엇보다 시급하고 필요하다는 것이 전문가 및 업계 관계자들의 한결같은 외침이다.
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