건산연은 이 보고서에서 우리나라 주택시장 규제 정책은 재고주택시장에 대해서는 주로 금융 규제와 세제 규제를, 신규주택시장에 대해서는 분양가상한제 적용을 제외하면 대부분 다양한 규제완화 조치를 시행 중이어서 신규주택시장과 재고주택시장에 대해 이원적인 접근 방식을 취하고 있다고 지적했다.
그러나 주택시장은 신규주택시장과 재고주택시장이 순환적으로 연결될 수밖에 없는 구조이기 때문에 서로 다른 규제정책을 취할 경우 많은 문제점을 노출시킬 우려가 있다는 것이 건산연측의 설명이다.
재고주택의 처분이 원활하게 이루어져야 신규주택의 구매가 가능할 뿐 아니라, 재고주택시장을 중심으로 주택시장이 침체국면에 진입하게 되면 신규주택시장 구매자의 의사결정에도 영향을 줄 수밖에 없어 거래량에 영향을 끼친다는 것이다.
실제 지난 2009년 4/4분기 이후 금융·세제·공급가격에 대한 전면적 규제는 수도권 외곽을 중심으로 큰 폭의 가격하락을 불러왔다.
게다가 분양물량의 단기쏠림현상으로 인해 미분양이 8개월 만에 증가세로 돌아섰고 양도세 한시 감면을 앞두고 몰려있는 분양물량을 고려할 때 미분양 증가세는 앞으로 이어질 것으로 전망했다.
미분양 물량 중 준공 후 미분양 물량 비중이 지속적으로 증가하고 있어 악성 미분양이 적체되고 있다는 것.분양가상한제의 적용과 미분양 물량의 증가는 공급물량의 급감을 가져왔고, 민간부문의 부진은 외환위기 이후 최악의 수준을 기록했다.
이런 주택시장의 악재는 분양위험과 재무위험을 확대시키고 이에 따라 PF사업이 부진하여 민간투자를 활용한 경제 활성화에 오히려 부담으로 작용하고 있다는 분석이다.
또한, 현재 보금자리주택의 공급 시차로 인한 단기적 전세 수요가 급증한 상태에서 규제에 의한 주택경기 침체 및 주택 구매력 감소는 임대(전세)시장으로 수요가 쏠리는 부작용이 발생할 우려가 있다고 지적했다.
건산연은 또, "정부는 시장상황을 면밀히 파악한 후 주택건설투자를 촉진시킬 수 있는 환경조성을 위하여 현재 종료시점을 목전에 둔 세제감면조치들의 일부 기간 연장을 심도 있게 검토할 필요가 있다"며 "양도소득세 감면 조치를 연말까지 연장한다면 단기쏠림 현상을 완화할 수 있고, 분양물량의 급감 현상 역시 조정 가능해 공급시장 안정에 도움이 될 것으로 보인다"고 밝혔다.
특히, "수도권 외곽의 주택시장 침체가 심각한 상황으로 진행되고 있어 서울을 제외한 수도권 지역 금융규제의 선별적 완화가 필요하다"고 건선연은 설명했다.
분양가상한제는 시장정상화 차원에서 조속한 폐지가 원칙이나, 시장상황 및 효과를 감안하여 폐지 범위를 다소 조정하는 등 단계별로 폐지하는 것도 대안이 될 수 있을 것이라는 판단이다.
다만, 2009년 12월 이후 재건축 아파트의 가격동향이 강보함 또는 상승으로 돌아섬에 따라 강남3구 등 핵심지역의 금융규제는 필요하다고 분석했다.
또한, 재개발, 재건축 일반분양분에 대한 분양가상한제 폐지는 고분양가 책정 등 조합원 부담을 줄이기 위한 수단으로 남용될 우려가 크고, 나아가 집값 불안의 요인으로 작용할 우려도 있으므로 제도의 유지가 합리적일 것이라고 건산연은 설명했다.
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