공동주택관리정보시스템(K-APT)이 장기수선충당금의 적립과 아파트의 유지 및 수선 정도를 평가해 아파트 노후화에 대비해야한다.
한국감정원이 ‘아파트 관리비’의 관리 업무를 내년부터 주택관리협회로부터 이관 받아 관리하게 된다. 아파트 관리비에 관한 27개 항목을 47개 항목으로 세분화하고, 타 단지와 비교 검색이 가능하도록 공개함으로써 아파트 관리비의 투명성을 높이는 한편, 관리비의 수준과 시설물 하자 보수 등의 적정성을 평가해서 A~D 등급을 부과하는 인증제를 실시할 예정이다.
80년대부터 주택공급을 늘리기 위해서 아파트를 대규모로 짓기 시작했고, 아파트가 노후되면 용적률을 높여서 재건축을 하는 방식으로 20층이 넘는 고층 아파트들이 우후죽순처럼 늘어났다.
앞으로 이러한 고층아파트들이 노후화될 때 한국 경제가 80~90년대와 같은 고성장의 시기는 지났다는 점에서 과거처럼 용적율을 더 높여서 재건축하는 방식은 그 수요를 충분히 확보하기 어려워 특정지역에서는 모르겠으나 일반적으로 적용하기는 어려움이 있다. 또 용적율을 현재보다 더 올려서 40층에 가까운 아파트들이 즐비하게 늘어서는 것이 도시계획 측면에서 타당한지도 의문이다.
향후에는 재건축만이 능사가 아니라, 현재의 아파트를 잘 유지하고 보수하는 체계를 제대로 구축할 필요가 있다.
그러자면 현재의 장기수선충당금의 적립이 대단히 중요한데, 적립액도 턱없이 부족할 뿐 아니라 세입자들에게 충당금을 부담시키는 등 그 관리도 허술하게 이루어지고 있다.
경기도 지역의 경우 작년 12월 말을 기준으로 20년 이상 된 노후 아파트 단지가 1,752단지로 32만 세대가 살고 있다. 비율로는 13.5%에 이르는데, 90년대 이후에도 아파트 공급이 많았기 때문에 이 비율을 훨씬 늘어날 것이다. 그런데 경기도의 장기수선충당금은 226만 세대에서 1조696억원 가량이 적립되어서 세대당 평균 47만원에 불과하다. 노후배관을 교체하려고 해도 세대당 약 180만원이 소요될 것으로 추정되는데, 현재의 장기수선충당금으로는 배관교체 하나도 실시하기 어려운 것이 현실이다. 정확한 소요예산 산출은 불가능하나 세대당 180만원 소요될 것으로 추정된다.
아파트의 노후화가 감가상각의 성격으로 볼 때, 장기수선충당금의 적립현황과 유지·수선의 정도가 아파트 자산 가치에 반영될 필요가 있다. 아파트의 준공일로부터 시간이 흐를수록 그 단지의 가치는 하락하겠지만, 적정한 장기수선충당금이 적립되어 있거나, 유지‧수선 주기별로 적정한 하자 보수가 이루어졌다면 그 단지의 가치 하락은 다른 단지와 달라야 할 것이다.
국토교통부가 한국감정원을 통해 아파트 관리비를 보다 체계적으로 관리하려는 공동주택관리정보시스템과 인증제의 평가 사업을 시행함에 있어, 단지별로 ‘노후화를 대비한 유지보수 노력’을 별도로 평가할 필요가 있다.
적정한 장기수선충당금의 적립, 장기수선충당금의 적정한 관리, 유지수선 주기에 따른 적절한 하자 보수 내역 등의 항목들이 투명하게 공개되고, 이에 따른 적정성이 전문가들에게 평가되어서, 아파트를 구매하려는 국민 또는 세입자로 입주하려는 국민들이 보다 적정한 가치를 부담하는 체계를 마련하여야 한다.
<본지는 국회 국토교통위원회 소속 이언주 의원의 국토교통부 종합감사 자료를 ‘의원칼럼’으로 재편집했음을 알려드립니다>
