[오마이건설뉴스-이운주기자]앞으로 개발제한구역 해제지역의 개발사업이 활기를 띨 전망이다.
국토교통부는 이런 내용을 골자로 한 ‘개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획 변경안 수립 지침’ 및 ‘도시·군관리계획수립지침’ 일부개정안을 11일부터 시행한다고 밝혔다.
◆집단취락 해제지역의 용도지역 선택을 다양화 = 앞으로는 기존 시가지나 공항, 항만, 철도역 등 주요 거점시설과 연접해 상업·공업기능 등 토지이용수요가 있는 해제취락은 토지이용수요에 적합한 용도지역(준주거지역, 근린상업지역, 준공업지역)으로 개발하는 것이 허용된다.
현재 해제취락 1,656개 106㎢ 중 정비가 완료되거나 진행 중인 취락은 171개로 전체 10%에 불과한 실정이다.
이에 따라 주거위주의 개발만 가능했던 해제취락에 판매시설이나 공장 등도 들어설 수 있게 된다.
다만, 용도지역 변경에 따른 난개발 등 부작용이 발생하지 않도록 ▲기존 시가지 등에 연접하고 상업·공업기능 등의 토지이용수요가 존재하는 취락으로 용도지역 변경 대상이 제한되고 ▲공원, 녹지, 주차장 등 기반시설을 충분히 설치하도록 해 지가상승의 이익이 환수되며 ▲전략환경영향평가, 도시계획위원회 심의, 국토교통부 협의 등 객관적이고 투명한 절차를 통해 부작용을 사전에 방지한다.
또한 투기가 우려되는 지역을 지속적으로 점검해 지가 급등 및 투기행위가 발생하는 경우 시·도지사와 협의해 토지거래허가구역으로 지정하는 등 강력하게 대응할 계획이다.
◆집단취락 해제지역의 기반시설 규모 조정 = 해제취락에 과도하게 계획된 도로, 공원, 주차장 등 기반시설이 지자체 예산 부족 등으로 설치되지 않아 주민의 생활불편을 초래하고 장기 미집행 도시계획시설이 양산될 우려가 있어, 해제취락의 개발계획(지구단위계획)을 재검토하여 도로, 주차장, 공원, 녹지 등 기반시설을 실제 수요에 맞춰 적정 규모로 조정함으로써 기반시설 설치 부담을 낮추고 취락 정비를 유도할 계획이다.
LH 연구원에 따르면 장기 미집행 도시계획시설은 해제취락 기반시설 설치에 약 26조원이 소요되는 것으로 추정된다.
특히 해제취락 주변에 녹지, 공원 등이 충분히 존재하는 경우 취락 내 공원·녹지를 축소하거나 폐지도 할 수 있도록 허용했다.
◆개발제한구역 해제지역 개발 관련 규제완화 = 현재는 개발제한구역을 해제해 주택을 건설하는 경우 의무적으로 임대주택을 35%이상 공급해야 하나, 앞으로는 임대주택 건설용지가 6개월 이상 매각이 안되는 경우 분양주택 건설용지로 변경해 공급할 수 있도록 규제를 완화했다.
또한 개발제한구역을 해제하여 산업단지 및 물류단지를 개발하는 경우 일반지역에 비해 과중한 공원녹지 조성의무가 있었으나, 앞으로는 해제지역에 산업단지 및 물류단지를 개발하는 경우에도 일반지역과 동일한 수준의 공원녹지(공공녹지)를 조성하도록 했다.
개발제한구역은 해제 후 우려되는 난개발을 방지하고 지가 상승으로 인한 우발이익을 환수하기 위해 가급적 국가, 지방자치단체 등 공공기관이 전면 매수 후 개발하는 공영개발 방식으로 개발하는 것이 원칙이고, 민간은 해제대상지역 개발을 위해 설립한 특수목적법인에 일부 출자(1/2미만)하는 범위 내에서 참여를 허용하고 있으나, 앞으로는 해제지역 개발을 위해 설립한 특수목적법인에 민간의 출자비율 제한을 2/3미만으로 완화함으로써 민간의 개발사업 참여가 확대된다.
또한 산업단지, 물류단지 등을 조성하는 경우 개별법에 근거한 민간의 대행개발을 허용했다.
해제지역 개발사업 추진절차도 간소화된다. 현재는 개발제한구역이 해제된 후에 시장·군수가 해제 당시의 개발계획(지구단위계획)을 변경하는 경우 대부분(개발계획 주요사항의 5%이상 변경) 중앙도시계획위원회(또는 道 도시계획위원회)의 재심의를 받도록 해 계획 변경에 장기간이 소요되었으나, 앞으로는 원칙적으로 중앙도시계획위원회(또는 道 도시계획위원회)의 재심의를 받지 않고, 국토교통부(또는 도지사)와 협의를 통해 개발계획을 변경할 수 있도록 하여 절차를 4개월 이상 단축시켰다.
또한 개발제한구역을 해제하기 위해서는 시·군 도시계획위원회의 자문과 중앙도시계획원회의 심의를 받아야 했으나, 앞으로는 해제절차를 일원화해 시·군 도시계획위원회의 자문은 생략하고 중앙도시계획위원회(또는 지방도시계획위원회)의 심의를 통해 해제를 결정하도록 해 절차를 2개월 이상 단축했다.
아울러 현재는 중규모 도로(15m이상: 4차로)에 의해 단절된 1만㎡ 미만의 개발제한구역에 대해 해제가 가능했으나, 앞으로는 소규모 도로(8~15m: 2차로)에 의해 단절된 1만㎡ 미만의 개발제한구역도 토지이용현황, 주변 환경 등을 고려할 때 개발제한구역으로 관리할 필요성이 현저히 낮은 경우 해제할 수 있도록 규제를 완화했다.
정부는 규제 완화에 따라 해제 후 미착공 사업 등 약 12.4㎢의 개발사업(여의도 면적의 4.3배)이 촉진되어 사업 지연으로 생활불편을 겪는 지역주민의 불편이 해소되고 투자가 활성화되는 효과가 발생할 것으로 기대된다고 밝혔다.
특히 이중 80%인 약 10㎢가 대전, 광주, 창원, 부산 등 지방에 위치해 지역경제 활성화에 크게 기여할 것으로 기대된다.
