[오마이건설뉴스-이유진기자]국토교통부 13일, 임대시장 선진화 방안의 일환으로 발표된 ‘임대주택 리츠’를 추진하기 위한 첫 단추로 기관 투자자를 대상으로 투자설명회를 개최했다.
이번 설명회에 주요 기관투자자인 연기금, 공제회, 보험사, 은행뿐 만 아니라, 새로운 투자처를 물색하고 있는 증권사, 자산운용사, 사모펀드, 나아가 임대주택 사업을 고민하는 건설사까지 다양한 이해관계자들이 참여해 임대 리츠에 대한 높은 관심을 보였다.
국토부 김재정 주택정책관은 “최근 경제성장 둔화와 주택시장의 장기침체, LH 부채 누적 등으로 인해 공공과 민간 부문의 기존 임대주택 공급 메커니즘이 더 이상 작동하기 어렵게 됐다”고 지적하면서, “주택기금이 출자하는 임대주택 리츠를 통한 민관 협력 방식의 새로운 임대주택 공급모델 구축이 시급하다”고 강조했다.
국토부는 이번 설명회를 통해 투자자들의 주요 관심사항인 임대주택 리츠의 수익성과 안정성(위험)에 대한 주요 특징을 집중적으로 설명했다.
공공임대리츠의 경우 LH 택지공급가 조정 등을 통해 건설원가가 주변시세보다 최소 15% 내외 낮도록 유도해 집값이 1.5%만 상승해도 출자수익이 5~6%확보되도록 사업구조를 표준화키로 했다.
민간제안 임대리츠의 경우 대상 주택을 시세보다 10~20% 저렴하게 매입하고, 사업제안자가 20% 내외 보통주로 참가토록 해 안정성을 확보하고, 집값이 상승하지 않아도 우선주가 5~6% 수익을 확보할 수 있도록 사업구조를 표준화할 계획이다.
안정적인 출자수익을 위한 공공임대리츠는 시세차익 15%, LH 보통주와 기금 후순위 출자 등을 통해 약 30%의 buffer 확보로 민간투자자의 출자위험 저감하고, 민간제안 임대리츠의 경우는 시세대비 10~20% 저렴한 주택 매입, 사업제안자의 20% 보통주 출자, 주택기금의 10% 우선주 출자 등으로 민간투자자의 안정적인 우선주 출자가 가능하다.
안정적인 융자수익을 위해서는 공공임대리츠의 경우, 건설 즉시 시세차익 15%확보되는 임대사업에 LTV 20~30% 최우선 순위로 융자하고, 융자에 대해서 대주보 지급보증도를 도입한다. 반면, 민간제안 임대리츠는 주택시세 대비 40~50% 수준의 안정적인 담보대출이 가능하며, 대한주택보증 보증도 활용 가능하다.
국토부 관계자는 “임대주택 리츠는 수익성·안정성 관점에서 기관투자자들에게 매력적인 투자처가 될 것이다”며, “오늘 설명회로 임대주택 리츠에 대한 기관투자자들의 관심과 이해도가 제고돼 향후 저리의 자금 유치에 크게 도움이 될 것이다”고 내다봤다.
국토부는 앞으로 기관투자자로부터 협약 참여 신청서를 3월말까지 접수받고, 4월 중에 공동투자협약을 체결한 후, 5월부터 본격적으로 시범사업에 대한 공동 심사 및 투자를 추진한다고 밝혔다.
또한, “리츠를 통한 임대주택 공급이 차질 없이 추진할 경우, 직접건설과 리츠방식 병행을 통해 2014～2017년간 10년 임대주택 공급이 당초 계획인 4만호에서 최대 8만호로 확대되어 서민 주거안정에 크게 기여할 것이다”고 말했다.
