주택공급기반 확충과 거래활성화, 신도시 추가건설, 재건축 규제와 주택전매제한.분양가상한제 완화, 지방광역시에 대한 양도세중과대상 제외, 미분양아파트의 환매조건부매입 등 다양한 방안들이 망라됐다.
사실 주택시장 침체가 장기화되고 미분양적체로 주택업체들의 부도가 증가하는 등 주택공급여건이 매우 악화되고 있다.
당연히 주택공급은 줄어들 수 밖에 없다.
실제로 올 상반기 주택건설실적은 과거 5년 평균 수준 대비 32.4% 감소한 6만3천가구에 그쳤다.
주택산업연구원 분석에 따르면 최근의 주택건설실적 감소는 주택가격을 10.5% 올릴 것으로 예상하고 있다.
이 같은 현실을 감안해 보면 향후 2～3년 후 공급불안으로 재차 수급불균형에 따른 가격상승이 크게 우려된다.
더구나 현재는 전반적인 경기침체와 소비위축, 고금리 등의 여파로 주택 유효수요가 감소하는 상황이지만 향후 경기회복이나 상승으로 재차 주택유효수요가 정상화될 경우 가격상승은 불을 보듯 뻔하다.
이런 점에서 일단 이번 대책은 신도시 2곳을 신규로 지정하는 등 주택공급 확대를 통한 시장 안정에 주안점을 두었다고 평가되며, 또한 불합리한 규제 완화라는 시그널을 시장에 던져줬다는 측면에서 긍정적이라고 생각된다.
다만 현재의 부동산 상황에서 공급확대보다는 마비된 거래를 되살리는 수요진작책이 절실한데도 불구하고 수요진작에 필요한 LTV(주택담보인정비율)?DTI(총부채상환비율) 등 대출규제 완화나 양도세.종합부동산세 완화 등 세금규제 완화내용이 모두 빠져 있어 실효성을 기대하기는 어려울 것으로 보인다.
현재 주택공급이 감소하고 있는 것은 주택공급 규제강화로 주택공급 기반이 무너지고 있기 때문이다.
정부가 이렇게 소극적 정책을 펴는 이유는 다시 발생할 지 모르는 주택가격 급등이라는 불안감 때문일 것이다.
그러나 현재 주택시장을 보면 주택가격이 다시 급등할 수 있는 상황과는 거리가 멀다.
내수경기가 침체일로를 걷고 있는 데다 금리마저 오름세를 보이고 있어 주택가격이 더 오를 여건이 아니다.
이 점에서 정부의 우려는 기우에 불과하다고 전문가들은 이구동성으로 지적하고 있다.
미분양아파트의 급증과 주택거래의 실종으로 인한 부동산시장의 침체 상황은 정부가 인식하고 있는 것 보다 훨씬 심각하다.
6월말 현재 미분양아파트가 15만가구로 외환위기 때보다 더 많다.
주택업계에서 공개하기 꺼리는 것까지 합치면 25만가구에 이를 것으로 추정된다.
미분양물량이 쌓이면서 주택업계는 유동성위기에 몰려 부도공포에 떨고 있고, 이는 주택업체 도산으로 끝나는 것이 아니라 금융부실로 이어져 국가경제의 근간을 위협하는 악재가 될 것이라는 우려도 제기되고 있다.
그 주된 요인은 LTV 및 DTI 등 대출규제, 종합부동산세 등 세금 중과와 같은 주택수요 억제조치다.
양도세가 무거운데다 취.등록세 부담도 만만치 않아 집을 사고팔기가 어렵다.
대출규제도 강화되고 금리도 상승추세여서 주택구입자금을 조달하기도 쉽지 않다.
이들 문제에 대한 근본적이고 획기적인 개선 없이는 시장 활성화가 어렵다는 얘기다.
지금 최우선적으로 시급한 대책은 동맥경화에 걸린 시장에 피를 돌게 할 수 있는 대출규제나 세금규제를 완화하여 수요를 창출하는 것이다.
지난 참여정부에서 세금이나 금융규제 등을 골자로한 과도한 주택수요억제대책들을 순차적으로 시행한 결과, 현재 주택수요가 심각하게 위축되어 있는 것이 현실이다.
새정부는 출범을 전후해 참여정부시절과 차별화를 언급하면서 시장경제원리에 바탕을 둔 부동산정책 기조를 여러차례 표명한 바 있다.
정부는 주택시장 마비→주택업체 연쇄도산→주택산업 붕괴라는 최악의 시나리오가 현실화되기 전에 시장경제에 반하는 각종 규제들을 전향적으로 폐지하는 것이 시급하다.
치료에는 시기가 중요하다.
과도한 규제정책으로 인해 왜곡되어 있는 주택시장에 나타날 일시적인 비정상적 반응이 무서워 수술을 피해서는 안된다.
따라서 정부는 자신감을 갖고 LTV.DTI 등 대출규제 완화와 양도세.종합부동산세 완화 등 세금규제 완화 같은 시장에서 가장 필요로 하는 수요진작대책을 서둘러 마련해야 한다.
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