국회 국토교통위원회 김태원 의원이 인터넷과 건설사, 모델하우스 등 현장을 다니며 조사한 자료에 따르면, 올해 10월 현재 전국에 25개 아파트 3만2,541가구에서 애프터(프리)리빙 등 전세형 분양제 마켓팅을 활용해 입주자를 모집하고 있는 것으로 집계됐다.
이미 분양이 마무리 된 단지까지 합치면 전세형 분양제로 입주한 가구 수는 더 많을 것으로 예측된다.
김 의원에 따르면 전세형 분양제가 전세처럼 산다하지만 실제 계약방식은 임대가 아닌 분양계약이며, 건설사가 입주자 명의로 금융사에서 한 채에 수억 원의 중도금 대출을 받아 부족한 자금을 임시 융통하는 것이라고 설명했다.
김 의원은 또 2년이 지난 뒤 입주자가 분양을 받지 않겠다고 하면 자금 여력이 부족한 건설사는 계약자의 돈을 돌려주지 못하는 경우가 발생할 수 있으며, 계약기간 동안 건설사가 대납한 이자나 취득세 등을 다시 돌려준다거나, 아파트의 감가상각(원상복구)이나 추가적인 위약금에 해당하는 금액을 요구하기도 한다고 지적했다.
특히 분양계약이라는 점을 모른 체 생애최초로 주택에 입주한 경우라면, 향후 저리의 대출이자ㆍ취득세 면제 등 생애최초주택구입자금 대출을 받으려고 해도 자격이 상실되는 문제가 있다고 주의를 당부했다.
실제로 지난 2011년부터 본격 도입되기 시작한 전세형 분양제, 2~3년이 지나고 만기가 도래하면서 피해자가 속속 발생하고 있다며 김 의원측은 그 사례를 고발했다.
#사례 1 : 영등포 당산동의 한 아파트 주민 60명은 지난 2011년 건설사가 2년 뒤 되팔아준다는 약속을 믿고 분양계약을 맺었다.
건설사는 주민들 명의로 중도금 대출을 받았으며, 대출금에 대한 이자는 담보대출 발생이 2년 후부터 전매 완료시까지 건설사가 대납한다. 이들은 모두 지난 봄 건설사에 아파트를 되팔아 줄 것을 요구했지만 건설사는 아파트를 당장 되팔아주긴 어렵다고 한다.
이유인즉 계약서에 “전매 신청에 대해 적극 협조한다”고 돼 있어 아파트를 되팔아줄 책임이 없다는 것이다.
#사례 2 : 인천시 계양구 계산동에 사는 김 씨도 전세 계약기간이 끝날 시점이 다 돼 새로운 집을 알아보던 중에 분양금에 15%만 내고 2년 동안 '살아보고 결정하라'는 현수막을 보고 분양 대행사를 방문했다.
계약을 완료한 얼다 뒤 2년 뒤 아파트를 구입하지 않으면 건설사가 대신 납부하는 이자를 제외한 금액만 중도금으로 돌려받는다는 것을 알게 되었다.
김씨는 "이것은 구입하라는 것과 마찬가지이며 2년 안에 나머지 잔금을 어떻게 마련할지 막막하다“고 불만을 토로했다.
전국에 미분양 주택 수는 7월말 기준 6만7,672가구, 특히, 수도권 지역의 미분양 주택은 3만 5,326가구로 해마다 늘어나 최근 4년 새 37.6% 증가했다.
김 의원은 “정부는 기업의 마케팅 전략이라는 이유로 전세형 분양제 관련 통계조차 파악하지 못하고 있다”며 “건설사들이 미분양 물량을 털어내기 위해 고안해 낸 게 전세형 분양제이며, 결국 우리 모두가 생각하는 순수한 전세는 절대 아니다”라고 강조했다.
김 의원은 “전세형 분양제와 관련된 정부 지침조차 없다보니 시공사ㆍ시행사ㆍ분양대행사들이 무리한 조항, 애매한 조항, 소비를 현혹하는 조항을 약정서나 특별계약서에 넣어서 유혹하고 있는 만큼 대안으로 건설사로 하여금 계약 체결 시 환매의 방법 등에 대해서 명확히 설명해 주도록 의무화하고, 이를 어길 시에는 벌칙을 부여한다거나, 사업시행자로 하여금 ‘임대주택법’에 따른 임대주택사업자로 등록하게 하여 임차인을 모집하도록 하는 방안을 마련해야 한다”고 주장했다.
▮전세형 분양제
- 신나는 전세 : 분양대금의 22~25%만 납부하고 3년간 살아보고 분양을 결정하는 조건.
- 뉴 애프터리빙 : 기존 애프터리빙과는 달리 계약자가 계약 후 소유권 이전을 해야 하는 제도. 2~3년간 살아본 뒤 분양을 원치 않을 경우 건설사에게 환매.
- 스마트리빙제 : 주변 전세가의 반값 수준에 등기를 거쳐 입주한 뒤 2~3년 간 거주하면서 매입 여부 결정, 취득세 중도금 이자를 분양업체가 부담, 환매요청 시 위약금 없이 전액을 돌려줌.
- 프리리빙제 : 전세금액보다 저렴한 입주금으로 입주자가 2~3년 뒤 분양여부를 결정, 시중 전세가격의 절반에 입주할 수 있어 ‘반값 전세’라고 불림. 기존 애프터리빙제와 차이점은 전세 계약 해지에 따른 위약금이나 기타 사용료 등의 비용부담이 없음.
- 리스크프리제 : 분양가의 일부만 입주자가 부담하고 나머지 잔금 대출이자를 건설사가 전액부담.
- 저스트리브 : 계약금만 내고 2년간 거주 후 매입 결정.
- 하우스바이하우스: 계약금 대신 담보제공, 보유주택이 없으면 근저당권 설정, 전세입자 계약금액에 해당하는 전세금만큼 반환채권 계약.
- 분양가 보장제 : 준공시점(예정)에 아파트 시세가 분양가보다 낮으면 가구당 일정금액 지원.
