전국 주택 매매가격과 전세가격은 순환 주기적으로 현재 확장 국면에 진입해 상승추이를 보이고 있다.
지역별로는 수도권 주택 매매가격의 순환 주기는 수축 국면을 보인 반면, 전세가격은 확장 국면을 보이고 있다.
광역시는 전국 주택 매매가격과 전세가격의 순환 주기와 마찬가지로 모두 확장 국면을 보이고 있다.
수도권은 절대적인 가격 수준이 높은 반면, 광역시는 상대적으로 낮음에 따라 건설업체들의 할인 판매 등에 따라 소비자가 구매 가능한 수준이 되어 수도권과 광역시의 매매가격이 수축 국면과 확장 국면으로 다른 양상을 보인다.
또한 수도권은 광역시에 비해 순환 주기적으로 변동성이 크게 나타남에 따라 광역시는 수도권에 비해 상대적으로 먼저 확장 국면에 진입했다.
최근의 경제 여건은 물가, 금리는 상승 추이, 소득은 보합세를, 경제 성장률은 하락 추이를 보이고 있다.
2010년 소비자 물가 상승률은 2.9%를 보였으나, 2011년 들어 월간 소비자 물가 상승률은 전년 동월 대비 4% 이상을 보이고 있다.
금리는 2010년 회사채는 4.7%, CD유통수익률은 2.7% 수준을 보이고 있으나, 최근의 물가 상승으로 기준 금리 인상에 대한 압박이 증가되고 있다.
경제 성장률은 2010년 6.2%의 비교적 높은 성장률을 보였으나, 이는 금융위기에 따른 기저효과에 의한 상승도 있으며, 최근 유럽발 재정위기 등으로 2010년과 같은 성장세를 유지하기는 어려울 것으로 보인다.
도시 근로자 소득은 2010년 4.0%의 증가율을 보였으며, 2011년 2/4분기까지의 분기별 소득 증가율 또한 4.5% 내외를 보이고 있다.
2011년 정부의 부동산 정책 기조는 건설경기 활성화와 전월세 안정에 초점을 맞추어 올해 5차례에 걸친 주택시장 종합대책과 간접적인 가계부채 대책을 발표했다.
1·13 대책은 소형·임대 주택 약 4,000호(판교 순환용 주택과 공공 보유 준공 후 미분양 주택) 공급과 전세자금 지원 등이 골자이다.
2·11 대책은 전세자금 지원 확대와 리츠 등의 미분양 주택을 통한 임대주택 공급 유도 등을 골자로 하고 있다.
3·22 대책에서는 DTI 규제 환원과 이에 따른 거래 위축 우려로 취득세 완화를 발표했다.
그리고 5·1 대책은 주택경기 침체로 인한 건설업체들의 위기에 따른 건설사 PF에 대한 구조조정, 유동성 지원, 배드뱅크 설립 등과 거래 활성화를 위해 실거주 요건을 완화하는 내용을 담고 있다.
6·29 가계부채 대책은 가계대출 증가에 따른 은행권의 부실 우려 등으로 예대율 관리 강화, 고정금리·비거치식 분할 상환 대출 유도 등을 주요 내용으로 하고 있으며 8·18 대책은 임대주택 공급 확대와 수요자 임대료 간접 지원 등을 주요 골자로 하고 있다.
전국 주택 매매가격은 순환 주기가 짧아지고 있으며, 저점과 정점이 중심축으로 수렴하는 추이 등을 감안하여 향후 추이를 분석하여 보면, 2012년에 수축 국면으로 전환될 것으로 예측되며, 전세가격은 현재의 상승세가 2012년 상반기까지는 유지될 것으로 판단된다.
수도권 주택 매매가격은 전국 주택 매매가격의 순환 주기 추세와 광역시 주택 매매가격과 주기적 관계 등을 고려할 때 내년까지 하락세가 지속될 전망이며, 전세가격은 내년을 기점으로 수축 국면에 진입할 것으로 예상된다.
광역시 주택 매매가격은 위기 이후의 주기적 특성을 감안할 경우 내년에 지금의 확장 국면이 수축 국면으로 전환될 것으로 예측되며, 전세가격은 주기적 특성을 벗어난 상승 국면을 보임에 따라 내년에 수축 국면으로 전환될 것으로 예측된다.
경제 여건은 수축 국면에서 나타났던 소득 증가율이 물가, 금리에 비해 낮았던 특징이 2011년에도 지속될 것으로 판단됐다.
2011년 들어 물가는 5% 내외의 상승률을 보이고 있으며, 높은 물가 상승률 등에 비추어 금리는 향후 추가적인 인상이 예측됨. 2011년 상반기 동안의 전년 동기 대비 소득 상승률은 4.5% 내외이다.
현재의 시장 상황이 내년까지 지속될 것으로 예상됨에 따라 부동산 대책으로는 이전보다 확대된 수요 분산과 거래 활성화 방안이 필요하다.
주택자금 지원의 경우 지원 대상 가구 소득 기준을 상향, 도시형 생활주택뿐만 아니라 아파트의 구매도 이루어질 수 있도록 함으로써 건설경기에도 도움이 되도록 검토가 필요하다.
또한 거래세인 취득세의 경우 현재 지난해 말 취득세 완화가 종료 예정이나, 주택경기 침체가 내년 상반기까지 지속될 것으로 보임에 따라 2012년까지 연장하는 방안의 검토도 필요하다.
외환위기 직후 1년간 2주택 이상 소유해도 5년 이내 팔면 양도세 면제 등이 이루어졌던 것처럼 일시적으로 다주택 보유에 대한 세제 완화도 검토가 필요하다.