이날 세미나에서는 제1주제인 “주택시장의 구조변화에 따른 주택공급제도 선진화 방안”에 대해 김현아 한국건설산업연구원 연구위원이, 제2주제인 “녹색건설 구현을 위한 주택건설기술 선진화 방안”에 대해 김수암 한국건설기술연구원 선임위원이 발표했다.
김중겸 한국주택협회 회장은 인사말을 통해 “지금 주택산업은 인구구조가 변화하고 친환경·저에너지 녹색기술에 대한 관심이 높아지면서 새로운 변화의 당위성에 직면해 있으며, 다양한 고객의 니즈와 주택에 대한 패러다임의 전환으로 변화에 대처하는 지혜와 준비를 필요로 한다”며 “정책 의존적 시장에서 벗어나 시장기능이 작동되는 수요자 중심의 새로운 시장으로의 전환을 이루어야 한다”고 강조했다.
■ 제1주제 주택시장의 구조변화에 따른 주택공급제도 선진화 방안 - 김현아 한국건설산업연구원 연구위원 ■최근 신규 주택시장의 동향과 특징최근 신규 주택시장은 적체된 재고(미분양) 해소 지연과 수요위축으로 공급이 크게 감소하고 있다.
2010년 예상분양물량은 약 19만5,336호로 이는 전년 대비 14.4%, 2000년대 평균 대비 30.2% 감소한 수준이다.
설상가상으로 보금자리주택 사전청약이 진행되면서 보금자리 분양시기를 피하기 위한 분양물량 쏠림 현상까지 나타나고 있다.
신규 주택시장의 규모는 2003년 정점을 기록하고 점차 축소되는 과정에 있으며 민간부문의 공급은 감소하는 반면, 공공부문은 확대되고 있다.
전체 신규 아파트 공급의 80~90%를 차지하던 분양주택은 65%수준으로 감소하고 임대주택비중이 34%로 증가했고 2000년대 초반 1.5 : 8.5였던 공공과 민간의 신규 주택비중은 최근에는 4.4 : 5.6으로 공공의 비중이 확대되고 민간 비중은 감소하고 있다.
아파트 단지규모의 대형화로 준공 후 입주가 완료되기까지의 소요기간이 길어지고 있는 것으로 나타났다.
2005년까지는 수도권 아파트의 입주가 통상 7개월 이내에 완료되었으나, 대형평형의 입주물량이 많았던 2009년과 2010년에는 입주완료 소요기간이 더욱 증가되었다.
또한 신규로 공급되는 아파트 단지가 대형화되고 있다는 것은 다양한 평형이 하나의 단지단위로 공급되고 있다는 것을 보여준다.
특히 분양가 규제까지 시행되고 있어 대규모 단지 내 아파트들은 평형이나 입지적 차이에도 불구하고 획일적인 품질과 사양으로 공급되고 있다.
그러나 일반 소비자들의 아파트 선호요인에 대한 조사결과에 의하면, 연령이나 소득수준에 따라 신규 아파트에서 추구하는 선호요인이 각기 다른 것으로 조사되고 있어 현행과 같은 획일화된 대규모 단지형 신규주택을 일괄 공급하는 것은 리스크가 커질 것으로 예상된다.
현행 주택공급제도의 문제점주택시장의 다양한 환경변화에도 불구하고 획일적 공급에 적용하는 예전의 청약기준이 대부분 그대로 유지되면서 공급제도가 수요변화를 수용하지 못하고 있다.
선분양이 대부분인 국내 주택시장에서 계약금과는 별도로 청약자격을 얻기 위해 별도의 저축을 가입해야 하는 것은 불필요한 규제일 뿐만 아니라 주택금융이 과거보다 크게 향상되어 금융지원의 효과도 없다.
주택청약종합저축제도가 등장하면서 공공과 민영주택에 대한 정확한 수요예측이 어려워졌으며 특히 공공주택의 청약대상자를 사전적으로 스크린 하는 기능도 사라졌다.
또한 정부의 재정투입으로 저렴하게 공급하는 보금자리주택의 청약자격을 주택청약종합저축 가입자까지 확대하면서 공공주택을 필요로 하는 계층의 당첨 확률은 낮아지고 임대시장의 불안은 가중되고 있다.
민영주택시장에서 주택을 구매해야 하는 계층까지 보금자리주택 청약에 참여함으로써 당첨 확률을 낮출 뿐만 아니라, 주택구매 대기수요를 증가시켜 전세가격이 상승하는 부작용이 나타나고 있다.
최근의 신규 민간 분양주택은 도시근로자 소득수준 등을 감안할 때 교체수요자 등에게 적합한 상품이 대부분이다.
도시근로자 평균 소득으로 신규 아파트를 분양받으려면 전국 분양가 기준으로 최소 4분위가 되어야 하며, 수도권은 7분위 정도의 고소득자여야 25평형 신규 아파트를 분양 받을 수 있는 것으로 드러났다.
현행 ‘주택공급에 관한 규칙’에서 규정하고 있는 신규주택의 공급대상은 개인이며, 사업자에 대한 공급규정은 없다.
사업자에 대한 주택공급규정의 부재는 다양한 주택수요를 수용할 수 있는 공급매개체들의 형성을 저해하는 결과를 초래하게 된다.
사업자들에 대한 주택보유 제한은 법인세 추가 과세 등 세제부문에서도 동일하게 이루어지고 있다.
이와 같은 일련의 제도적 환경은 주택은 반드시 개인이 1가구당 1주택만을 보유해야 하며, 신축 주택은 이러한 1가구 1주택보유의 수단이 되어야 한다는 정책적 당위성을 내포하고 있다.
또한 다주택자 혹은 임대사업자를 통해 주택을 보유하지 않더라도 안정적인 임대환경을 제공받을 수 있는 주거복지에 대한 부분은 간과된 상태이다.
현행 20호 이상의 주택건설사업은 ‘주택사업승인’과 ‘입주자 모집공고 승인’의 절차를 거쳐 건설과 공급을 해야 한다.
부동산 경기가 호황이고 부동산 시장으로의 자금유입이 활발한 시기에는 대규모 단지형 주택사업의 리스크가 크지 않았으나 경기 침체, 국제회계기준 등의 변경 등으로 대규모 자금조달은 앞으로도 구조적으로 쉽지 않을 것으로 예상된다.
현행과 같은 택지공급시스템(신도시 및 대규모 도시개발 방식+각종 기반시설을 사업시행자에 기부체납 형태로 부과하는 방식)이 변화하지 않고서는 대규모 단지방식의 주택공급이 불가피한 상황이다.
이로 인해 상장업체는 2011년부터 국제회계기준(IFRS) 도입이 의무화되면 주택 공급량의 축소가 불가피해져 특히 대규모 단지형 개발이 줄어들 가능성이 크다.
따라서 대규모 단지형으로 개발하되 단계적으로 분할해 시행(분양 및 착공)이 가능하다면 수요자의 다양한 요구를 수용하면서도 공급물량을 조절할 수 있어 공급자의 자금조달 리스크를 경감시킬 수 있을 것으로 보인다.
시장상황과 소비자들의 다양한 특성에 따라 상품과 분양가격을 차별(미분양 적체시 할인 분양)화 할 수 있는 근거조항이 될 수도 있을 것이며 후분양을 정착시킬 수 있는 계기가 될 것으로 예상할 수 있다.
주택공급의 선행지표인 인·허가 실적과 실제 완공되는 입주물량과의 차이가 커지고 있다.
즉, 인·허가 실적이 입주로 이어지는 비율이 낮아지거나 지연되고 있는 것으로 해석되는 부분이다.
이러한 현상은 또한 선행지표로서의 인·허가 실적의 의미가 약화되는 것으로 판단된다.
선분양 시스템이 주류를 이루는 우리나라 시장에서 주택판매와 관련한 가장 중요한 자료는 분양 및 미분양 통계라고 할 수 있다.
그러나, 현행 분양 및 미분양과 관련 통계는 업계에서 제출하는 자료를 기준함에 따라 시장상황에 따라 편차가 크고 신뢰성에 대한 의문도 제기되고 있다.
입주와 같이 시장에 미치는 영향력이 큰 지표들은 정부기관의 공식통계로 존재하지 않으며, 현재 민간업체의 자료에만 의존하고 있기 때문이다.
주택공급제도의 선진화 방안주택산업이 선진화되기 위해서는 건전한 주택시장의 형성이 병행되어야 하며 이를 위해서는 과도한 보호나 규제 등의 철폐와 달라진 시장환경을 수용할 수 있는 제도개선이 수반되어야 할 것으로 보인다.
이제 주택공급의 문제는 건설이라는 ‘생산’보다는 판매 및 유통으로 실현되는 ‘소비(이용)와 거래’의 문제로, 특히 획일화된 대규모 대량 생산 시스템을 지원하는 현행 주택공급제도는 대규모 개발의 잇점을 최대한 유지하되, 다양해진 수요에 능동적으로 대응해 나갈 수 있도록 개선이 요구된다.
수요 맞춤형 공급을 실현하기 위해서는 당위성이나 효율성 측면에서 청약제도 및 입주자 저축제도의 폐지가 필요하다.
기존 통장보유자의 혼란을 최소화하기 위해 당분간 민영 소형주택에 한해서만 유지하되, 중대형 주택은 폐지하고 민영분양 주택은 기존 주택보유자의 교체주택 구매시장으로 그 기능을 전환시키는 것이 필요할 것으로 보인다.
한편 보금자리주택 등 공공주택(분양 및 임대)에 대해서는 더욱 엄격한 청약기준을 적용해 민영주택시장의 수요층과 분리 및 단절이 필요하며 유자격자에게는 주택구매입시기를 앞당겨주고, 구입 가능한 금액으로 제공하게 해야 할 것이다.
또한 매입임대사업의 기준 완화 및 법인의 주거용 부동산 추가 과세를 폐지하면 법인의 대규모 기업화된 주택 임대 서비스가 활성화되어 임대차계약의 안정성을 확보할 수 있을 것으로 기대된다.
이 경우, 법인의 주거용 부동산 소유 및 투자는 주택 임대서비스의 질적 개선 및 다양한 상품 개발이 가능해 특화된 임대주택 상품 개발을 통해 새로운 시장 및 고용창출 효과가 있을 것으로 예상된다.
분양제도, 사업승인제도 보완, 단계적 개발 원칙적으로는 허용, 세부 기준으로 남용은 방지해야 할 것이다.
현행 주택사업승인제도의 내용을 일부 보완해 사전 계획 하에 단지를 분할해 단계별로 착공-완공이 가능하도록 한다.
주택사업승인 신청 시 단지 전체에 대한 계획내용에 단계별 분양시기를 명시(최소 500세대 이상의 단지로 제한, 단계별 분양을 허용하되 총 사업기간은 5년을 넘지 못하게 하는 등의 단서조항이 필요)해 단계별 개발을 원칙적으로 허용한다.
현재의 입주자모집공고 승인제도를 활용해 단계별 사업의 시행 인가 수단으로 활용할 수 있을 것으로 보인다.
주택 공급과 관련한 통계의 통합 관리 시스템 구축을 통해 공급 통계 전반의 신뢰성 회복 필요하다.
공급자 위주의 통계 생산에서 수요자 위주의 통계 생산으로의 시스템 전환이 요구되는 것이다.
데이터의 생산 및 가공, 제공 절차 등에서 신고자보다는 통계의 최종 수요자(기업, 소비자, 정책결정자) 중심으로의 개선이 필요하다.
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전체 산업에서 소모하는 에너지와 CO2 배출량의 약1/3이상을 건설산업이 차지하고 있다는 점에서 자원과 에너지를 절약하는 것은 건축분야의 주요한 방향이 되었다.
지금까지 주택분야는 1960년대 이래 많은 발전을 이루었고 다양한 방향으로 전개되어 왔으나, 우리나라의 주택 특히 주택재고의 반 이상을 차지하면서 최근의 공급량의 대부분을 차지하고 있는 공동주택은 1980년대 형성된 내력벽식 구조방식을 기반으로 한 현장콘크리트 습식 시공법, 일체식 구법, 설비의 매설시공을 중심으로 한 건설시의 경제성 중심의 후진적인 시스템을 취하고 있으며, 획일적인 공간구성과 외관구성, 사용자의 다양한 사용방법과 유지관리를 고려하지 않는 주택의 건설로 많은 한계를 노출시키고 있다.
내력벽식 구조방식과 더불어 외벽도 콘크리트로 구성함으로써 창호·화장실·부엌을 제외하면 건식부품의 사용비율은 극히 낮고, 콘크리트의 현장시공 정밀도도 낮아 외장 및 내장 등의 Infill 시공은 현장에서 실측과 가공에 의존함으로써 건식화 및 표준화된 부품산업이 발전할 수 있는 여지가 거의 없는 낙후된 시공방법이 여전히 일반화되어 있다.
아울러 주택의 수명은 극히 짧아 구미의 주택 절대수명 및 교체수명에 비하여 1/3에도 미치지 못하는 실정이며, 콘크리트 구조체의 물리적 수명보다 사용에 대응한 기능적 수명을 결정짓는 가변성, 리모델링 용이성, 유지관리 용이성 등의 측면에서 더 큰 문제점이 있어 조기 전면철거 재건축함으로써 건축자원의 낭비와 더불어 폐기물을 대량 배출하는 문제점을 내포하고 있다.
최근 지구환경보전을 위한 자원과 에너지 절약 문제해결에 지구차원의 국제적인 공조와 발맞추어 정부에서는 저탄소 녹색성장을 위한 다양한 방안이 추진되고 있다.
사회변화와 더불어 저출산 고령화에 따른 인구감소와 가족구조가 다양한 형태로 전개되어 기존의 주택개념에 변화가 나타나고 있으며 국민의 소득수준의 향상과 의식의 변화로 인한 요구의 다양화 및 고급화·성능고도화가 요구되고 있다.
지으면 팔리던 시대는 지나가고 주택보급률이 100%를 넘어 미분양도 증가하고 있어 이를 타개할 수 있는 새로운 시장수요의 창출도 필요하다.
저탄소 녹색기술과 국민(사용자)의 다양한 요구를 수용할 수 있는 삶의 질 향상에 기여하면서 새로운 수요를 창출하여 적절한 경제성을 추구하는 2중고를 해결할 수 있는 방안을 모색할 필요성이 있다.
이러한 배경에서 저탄소 녹색성장을 추구하면서 국민소득 3만불 시대에 적합한 주택수요를 수용할 수 있는 주택건설기술의 선진화를 위하여 다음과 같은 방향을 생각해 볼 수 있을 것이다.
첫째, 정부정책방향의 정확한 이해와 이에 대응한 기술의 개발과 적용이다.
저탄소 녹색성장과 관련한 에너지절약관련 각종 인정·인증제도, 친환경건축물 인증제도, 주택성능등급표시제도, 주택품질 소비자 만족도 평가제도, 구조형식에 의한 기본형건축비 가산비용, 특수형태의 주택 등에 따른 가산비용의 활용, 리모델링에 대비한 특례와 리모델링이 쉬운 공동주택 기준 각종 제도, 법규, 기준 등에서 규정하고 있는 인센티브를 활용한 계획과 시공이 필요하다.
정부가 지향하는 품질확보와 저탄소 녹색성장이라는 정책방향을 따르면서 새로운 여건변화에도 대응할 수 있는 방안이다.
둘째, 주택의 설계-시공-사용-해체의 전과정(Life Cycle)에 걸친 건축 자원 및 에너지 절약을 위한 장수명 주택 시스템으로의 전환이다.
적어도 100년 정도는 사용하면서 시대변화, 기술변화, 가족변화 등에 대응하면서 성능과 기능이 저하하지 않도록 할 수 있는 장수명 주택으로 시스템을 전환할 필요성이 있다.
방 단위의 내력벽식 구조방식에서 기둥방식으로 전환하여 가변성을 높이고, 구조체와 내장·외장·설비 등의 분리를 통하여 리모델링을 용이하게 하면서 유지관리도 쉬운 주택 시스템으로 전환하여 다양하고 변화하는 사용자 요구에 대응함과 동시에 자원과 에너지 절약, 쓰레기 배출을 줄일 수 있을 것이다.
셋째, 비용절감을 위한 설계-시공 연계시스템의 확립과 표준화 설계를 바탕으로 합리적·단순화된 구조방식과 복잡한 공정이 소요되는 부분의 Prefab 부재의 적용이며, 초기건축비분만 아니라 생애총비용의 관점에서 비용을 검토할 필요성이 있다.
구조시스템의 전환과 더불어 설계 시에 구조방식, 시공방식, 리모델링의 대응 등과 연계하여 향후에 Cost 상승을 억제할 수 있도록 합리적인 설계를 실시하는 것이다.
단순 명쾌한 구조설계와 부재 치수의 통일과 표준화 설계, 건식화와 부품화를 통하여 구조체의 공기단축과 성능을 확보하면서 직접비와 간접비를 줄일 수 있는 방안의 모색이 필요하다.
초기건축비(Intial Cost)의 절감뿐만 아니라 주택 생애의 전 과정에서 소요되는 비용을 절감할 수 있는 방안의 검토가 필요하다.
넷째, 저출산(맞벌이 증가) 고령화, 인구 및 가족구조의 변화, 라이프 스타일의 다양화 등에 대응한 공간설계 변화와 더불어 다양한 주택의 유형을 개발하고, 평면뿐만 아니라 단면까지 고려한 입체적인 공간 활용, 거주자의 참여 등을 통한 소비자 지향의 주택 만들기가 필요하다.
1인 내지 2인의 가족형태에 대응한 원룸, 소형주택, 평생을 한 주택에서 살 수 있는 다양한 변화에 대응한 평생주택, 개인생활과 공동생활을 병행하는 코 하우징, Shared Housing, 노인용 주택, 부분임대형 주택, SOHO형, 가변형/주문형 등의 주택유형과 더불어 공간변화형 설계를 통한 nLDK(방과 거실·부엌·식당으로 구성된 무미건조한 획일적 일반형 주택)를 탈피한 다양한 라이프스타일과 다양한 가족구성에 대응한 유형의 개발, 평면뿐만 아니라, 단면까지 고려한 입체적인 공간활용을 통한 새로운 공간개발과 건설과정에 거주자 참여 등을 통한 소비자 지향의 주택 만들기가 필요하다.
아울러 업체별로 차별화할 수 있는 유형과 기술에 바탕을 둔 고유한 브랜드 기술 확보가 중요하다.
다섯째, 우리의 전통주택인 한옥의 장점과 공동주택의 장점을 융복합한 새로운 한옥형 공동주택의 기술개발과 적용을 통하여 새로운 브랜드로 차별화할 수 있는 방안도 필요하다.
중저층 주택으로 타운하우스형, 중층 연립 한옥형과 고층 한옥형의 다양한 융복합을 통한 새로운 주택형을 모색할 필요성이 있다.
여섯째, 주택보급률 100%가 달성되었고, 저성장 시대에 맞추어 신축중심에서 재고관리 및 경영부분에 대한 관심도 필요하며, 2가지 측면에서 접근이 필요하다.
하나는 기존 주택의 유지관리와 리모델링에 대한 기술개발과 참여이며, 다른 하나는 유지관리를 고려하여 설계 시공하고 유지관리비용을 줄일 수 있는 유지관리와 리모델링에 대응하는 방식 기술개발과 사고의 전환이 필요하다.
리모델링에서도 거주자참여 등 거주자 지향의 사고방식 전환과 쓰레기배출을 줄일 수 있는 자원과 환경을 고려한 방안이 필요하다.
일곱째, 이러한 변화에 대응하기 위해서 정부의 지원정책도 필요하다.
기존 법규 및 제도의 개선방향으로 ‘리모델링이 용이한 공동주택 기준’의 개선과 이와 연계한 지방자치단체의 조례 제정과 시행, 지원방안의 종합적인 검토, 장수명화를 위한 법규 등을 개선하여 변화에 대응하기 쉽게 하거나, 새로운 방향에서 녹색 주택기술의 기반이 되는 ‘장수명화를 위한 인정 및 우량부품제도(가칭)’와 같은 제도를 신설하고 이에 대응한 지원방안의 검토가 필요하다.
장수명 주택을 건설하기 위한 기반구축이 어느 정도는 이루어져 있다 하더라도 종합적인 측면에서 제도와 법규의 부분적인 개선이 필요할 뿐만 아니라 장수명 인정제도의 도입이나 우량 부품시스템(가칭)의 인정제도와 이를 위한 기술개발 및 적용을 위한 인센티브의 도입도 고려할 필요성이 있을 것이다.
이러한 제안은 건설여건과 업체의 상황에 따라 다르며 상당부분 진척된 분야도 있을 것이지만 전반적인 측면에서는 향후 해결해야할 방향이라고 판단한다.
상황에 맞추어 단기적인 측면에서 적용할 수 있는 방안과 더불어 중장기적인 측면으로 구분하여 추진할 필요성이 있으며, 단계적으로 사고의 전환과 추진을 위한 노력이 필요할 것이다.
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