첫 번째 주제인 ‘건설 경기 전망’에서 이홍일 한국건설산업연구원 연구위원은 “내년 국내 건설수주가 전년 대비 4.5% 감소한 112.4조원에 그칠 것”이라며, “이로써 국내 건설수주는 2007년 127.9조원을 기록한 이후 4년 연속 부진한 흐름을 이어갈 것”이라고 전망했다.
두 번째 주제인 ‘부동산 경기 전망’에서 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “내년 주택매매가격은 1∼2%, 전세가격은 3∼4% 각각 상승할 것”으로 전망하고, “내년도 부동산시장은 지역별·상품별 수요가 집중하고 입주물량 감소할 것으로 예상되며, 공급자 금융의 어려움이 지속되는 한편, 금리 추가 인상 여부에 따라 향후 주택시장의 방향성이 달라질 가능성이 있다”고 진단했다.
내년 국내 건설수주 2010년 대비 4.5% 감소 전망내년 국내 건설수주는 전년 대비 4.5% 감소한 112.4조원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망했다.
이로써 국내 건설수주는 2007년 127.9조원을 기록한 이후 4년 연속 부진한 흐름을 이어갈 전망이다.
부문별로는 공공 건설수주가 전년 대비 4.4% 감소한 41.2조원을 기록해 정부의 수정예산 편성을 통해 수주액이 약 2배 가량 급증한 2009년 이전인 2008년 수준으로 수주액이 축소될 전망이다.
공공 토목수주가 공공부문의 신규 사업예산 급감, 4대강사업 발주 마무리 등의 영향으로 전년 대비 15% 이상 급감할 전망이며, 공공 건축수주는 혁신도시 이전 공공기관 등 지방 이전 공공기관의 청사건립 공사 발주 증가, 공공주택 발주 증가 등의 영향으로 전년 대비 15% 이상 증가할 전망이다.
2008년 이후 2년 연속 감소하다 2010년에 소폭 회복세를 보인 민간 건설수주는 2011년에 다시 전년 대비 4.5% 감소한 71.2조원을 기록해 침체가 장기화될 전망이다.
민간 주택수주가 분양연기 물량의 공급 증가에도 불구하고 서울시 공공관리자제 시행 영향으로 재개발/재건축 수주가 급감해 전년 대비 10% 이상 수주액이 감소할 전망이다.
민간 토목수주 및 비주거용 건축수주는 올해는 국내 경기회복과 극심한 침체를 보였던 작년 기저효과 등의 영향으로 양호한 회복세를 보였으나, 2011년에는 국내 경제 성장세 둔화, 민자사업 여건 개선 미흡 등의 영향으로 전년 수준을 유지하거나 전년비 소폭 증가하는데 그칠 전망이다.
공종별로는 토목수주와 주택수주가 매우 부진하고, 비주거용 건축수주는 양호한 모습을 보일 전망이다.
토목수주는 공공 토목수주 급감 영향으로 전년비 9.9% 감소한 38.1조원을 기록해 2008년의 수준에도 미치지 못하며 부진할 전망이다.
주거용 건축수주(주택수주)는 공공 주택수주가 소폭 증가하고 분양연기 물량 공급도 소폭 증가할 것으로 예상되나 서울시 공공관리자제 시행 영향으로 재개발/재건축 수주가 급감해 전년비 8.8% 감소한 38.3조원을 기록할 전망인데, 수주액이 2009년 수준에도 미치지 못해 침체가 매우 심화될 전망이다.
비주거용 건축수주는 지방 이전 공공기관의 청사건립 공사 발주 증가 영향으로 전년비 7.9% 증가한 36.1조원을 기록할 전망인데, 수주액이 경상금액 기준으로 역대 최고를 기록하며 호조를 보일 전망이다.
내년 건설투자 0.3% 감소 전망2011년 국내 건설투자는 지난 2년 동안 양호한 모습을 보인 토목투자가 소폭 감소하고, 주택투자가 전년 수준에 머물러 여전히 부진한 가운데, 비주거용 건축투자도 소폭 증가하는데 그쳐 전년 대비 0.3% 감소할 전망이다.
토목투자는 2011년에 4대강사업이 조기완공을 목표로 활발히 기성 진척이 이뤄지고, 정부 SOC예산이 기존 발주공사 완성 위주로 집중 투자됨에도 불구하고 정부의 SOC예산(안)이 전년비 3.2% 감소하고, 지자체 및 공기업의 SOC투자 여건도 좋지 않아 전년 비 0.7% 감소할 것으로 전망했다.
주택투자는 2007년 4/4분기에 급증했던 분양 물량이 올해 준공되고, 2008년 이후로는 분양이 급감함에 따라 진행 중인 주택공사 물량이 감소해 올해 투자액이 큰 폭으로 감소했는데, 2008년 이후 2년 동안 주택분양이 급감했음을 감안할 때 2011년에도 주택투자가 회복되기는 어려울 전망이다.
다만, 2009년 4/4분기 이후 그동안 연기된 물량의 착공, 올 하반기 보금자리주택 착공 등의 영향으로 착공이 차츰 회복되고 있어 2011년 주택투자는 전년 수준을 유지할 것으로 전망(전년비 0.1% 증가)했다.
비주거용 건축투자는 2011년에 국내 경기 회복세가 둔화되는 것과 2010년 비주거용 건축수주가 증가한 것을 종합적으로 감안할 때 0.3% 증가에 그칠 것으로 전망했다.
2009년에 정부 SOC예산 급증으로 4.4% 증가했던 건설투자는 SOC예산 감소로 토목투자가 감소하는 가운데, 주택투자의 부진이 지속됨에 따라 2009년의 상승세를 이어가지 못하고 다시 침체되는 더블딥 양상을 보일 전망이다.
정부 SOC예산 감소에 대응한 민간투자 활성화 시급2011년 정부의 SOC예산(안)이 3.2% 감소했고, 국가재정운용계획에 의하면 2012년 이후에도 SOC예산이 지속적으로 감소할 예정이며, 또한 공공 공사의 공기지연 현상이 점점 심화됨을 감안할 때 향후 신규 SOC사업은 2011년뿐 아니라 지속적으로 위축될 것으로 우려된다.
신규 SOC사업의 지속적 침체, 공공지연 현상 지속 등을 해결하기 위해 민간자본 투입 활성화가 필요하나, 현재 민간투자 관련 제도로는 민간 건설업체의 투자 활성화를 유도하기 어려워 추가적인 대책 검토 및 마련이 필요하다.
이와 함께 공공 공사 의존도가 높은 중소 및 일부 중견 건설업체는 2009년 공공 수주가 58.5조원을 기록하며 호조를 보임에 따라 선급금 확보 등으로 경영상태가 일정 수준 회복되었으나, 2011년 이후 신규 공공 토목공사가 급감함에 따라 경영위기에 직면할 가능성이 크다.
더욱이 2009년 공공 발주가 급증했으나, 발주금액 기준으로 최저가낙찰제 공사가 50%에 육박했고, 실적공사비적산제도 적용 공종도 지속 확대되었기 때문에 2009년 발주 공사가 공기 진행상 후반부에 접어드는 2011년 이후부터는 점차 실행상에 수익성이 악화될 것으로 예상된다.
결국 공공 공사에 대한 의존도가 높은 중소 건설업체의 경우 2008년 이전의 경영 위기가 재현될 가능성이 매우 높아 지역 발주 공사에 대한 참여비율을 높이는 등 지원방안 강구가 필요한 시점이다.
2009년에 재정효과로 상승세를 보인 건설투자가 다시 감소세를 보이는 원인은 토목투자가 양호함에도 불구하고 주택 수주/투자의 침체가 장기화되기 때문이다.
향후 주택 수주 및 투자의 침체가 더욱 장기화될 경우 주택건설업계와 금융권 등 관련 업계의 부실이 커지고, 또한 민간 주택공급 위축이 단순한 재고조정 차원을 넘어서 향후 주택수급의 불균형을 초래할 가능성 배제도 어려운 현실이다.
따라서 향후 미분양/미입주 주택 해소 방안, 주택거래 활성화 방안, 보금자리주택 공급시기의 탄력적 조정, 2기 신도시 인근을 비롯한 기존 주택공급지역 인근의 보금자리주택 공급 지양, 민간택지내 공급 주택 분양가 상한제 폐지 등의 조치들을 통해 주택 수주와 투자 침체의 장기화 방지가 필요하다.
내년 주택·부동산 전망의 주요 변수2011년 부동산시장은 ‘지역별·상품별 수요집중’, ‘입주물량 감소’, ‘공급자 금융 어려움 지속’, ‘금리 추가 인상 가능성’, ‘추가 가격조정 가능성’이 주요 변수로 작용할 것으로 예상되고 있다.
총량적 매매수요는 위축될 것으로 예상되나, 서울의 대규모 멸실 가능성이 존재하고 특정 지역이나 상품으로 수요가 집중할 것으로 예상된다.
주민등록상 세대 순증이 둔화되고 주택소비 주력 연령인 35~54세 가구수가 2011년부터 감소하는 것으로 전망되어 총량적 매매수요는 위축될 것으로 전망된다.
금융위기 이후 사업시기를 지연해온 정비사업들이 동시다발적으로 사업 속도를 내게 되면 서울을 중심으로 대규모 멸실 물량이 발생할 가능성이 존재한다.
서울로 수요가 집중되면서 서울 대비 경기·인천의 매매가격 수준이 지속적으로 낮아지고 있다.
또한, 가격 하락폭이 적고, 월세 전환을 통해 수익률 보전이 용이한 소형주택으로 수요가 몰리고 있다.
입주물량이 전년 대비 급감할 것으로 예상되며 LH공사의 어려움 등으로 2010년 공공 인·허가 물량 감소 가능성도 존재한다.
2011년 아파트 입주물량은 2010년 대비 36.8% 감소해 1990년 이후 최저 수준일 것으로 예상되고 있다.
특히, 중형과 민간공급 아파트 입주물량이 큰 폭 줄어들 것으로 전망된다.
LH공사의 어려움 등으로 2010년 공공의 인·허가 물량도 계획 대비 축소되거나 지연되는 현상이 나타날 것으로 예상된다.
다만, 공급 소요기간이 짧은 도시형 생활주택을 등 아파트 외 주택 인·허가 실적이 호조를 보이고 있어 소형 주택 입주 감소분의 영향은 완충할 것으로 전망된다.
PF 부실·K-IFRS 도입에 따른 공급자금융의 어려움은 공급감소로 이어질 것으로 판단되나, 미분양·미입주로 인한 할인 상품이 시장에 존재해 상·하방 압력이 동시에 존재할 것으로 판단된다.
PF 대출 중 미착공 사업지 대출이 절반에 이르는 것으로 판단되며 리파이낸싱 위주의 유동화만 일어나고 있어 PF 사업의 어려움은 내년까지 이어질 가능성이 높다.
K-IFRS의 도입은 건설업체의 재무지표를 악화시키는 방향으로 작용할 것으로 예상됨에 따라 주택분양 사업을 기피해 주택 공급량이 줄어들 가능성이 높다.
10만호에 달하는 미분양, 늘어나고 있는 미입주, 분양률은 하락하고 분양 및 입주 소요 기간은 길어지고 있어 건설기업의 자금압박이 심각할 것으로 예상된다.
인플레이션 우려 등으로 추가 금리 인상의 가능성을 배제할 수 없고 8·29대책의 세제 개정안의 입법화 여부 및 시기에 따라 주택시장의 방향성이 달라질 가능성이 존재한다.
추가 금리 인상은 주택수요를 위축시켜 하방 리스크로 작용할 것으로 예상된다.
반면, 다주택자 양도세 중과 완화 2년 연장, 취·등록세 감면시한 1년 연장의 입법화 여부 및 시기에 따라 주택시장의 방향성이 달라질 수 있다.
한편, 실물경기와 주택경기 간 탈동조화 현상이 오랫동안 유지되기 어렵고 선진국의 사례와 비교할 때도 가격조정 가능성은 낮은 것으로 판단된다.
경기권의 경우는 9%에 가까이 가격 조정이 이루어졌으며 미국·영국의 15% 선의 가격조정과 단순 비교하기는 어렵다.
선진국 중에서도 캐나다는 금융위기 이후 지속적인 가격 상승이 이루어져 15개월 동안 16.8%의 주택가격이 상승했다.
우리나라의 낮은 자가보유율과 비교적 건전한 주택금융시스템을 고려할 때 추가조정의 가능성은 낮은 것으로 판단된다.
아파트 입주물량 19만호, 2010년 대비 36.8% 감소 전망내년 아파트 입주물량은 2010년보다 36.8% 감소한 19만호 공급이 예상된다.
서울은 2010년 대비 증가가 예상되나, 수도권 전체로는 35.7% 감소하고 대부분의 물량이 경기에서 감소할 것으로 예상된다.
기타광역시 43.0%, 지방은 45.2% 감소할 것으로 예상되며 대전, 충남, 제주를 제외하고 모든 지역이 예년(2000년~2010년) 대비 두자릿수 이상 감소했다.
서울은 2010년 대비 아파트 입주물량도 증가하고 아파트 외 실적 호조로 입주물량 감소의 영향이 크지 않을 것으로 예상되나, 경기권과 부산의 입주물량 감소에 따른 전세가격 불안요인이 큰 것으로 판단된다.
분양물량 전년 대비 2만호 증가한 22만호 예상아파트 분양물량은 2010년보다는 소폭 증가하는 22만호 수준으로 전망된다.
2010년 분양물량은 전년 대비 12.5% 감소한 20만호 수준으로 전망된다.
연초 분양계획 물량이 26만호 수준이었으나 실적은 20만호에 그칠 것으로 예상된다.
내년 분양물량은 아파트 인허가 실적의 감소, 공급자 금융의 어려움 등은 유효한다.
2010년 분양되지 못하고 이연된 물량, 2008년부터의 분양 감소의 영향 등으로 2010년보다는 소폭 증가할 것으로 예상된다.
그러나, 총량적 수요 감소에 따라 증가폭은 제한적일 것으로 전망된다.
주택 건설 사업 승인 실적 40만호 수준 전망인·허가 물량은 제도적 변화에 따라 변동이 있을 수 있으나 2011년 인허가 실적은 40만호 수준으로 전망된다.
9월까지의 공공 인허가 급감, LH의 어려움을 고려할 때 3개월 내에 2010년 주택종합계획 목표인 40만호를 달성하기는 어려워 38만호 수준에 그칠 것으로 예상된다.
그러나 내년은 LH 문제가 일단락될 것으로 예상된다.
따라서 공공의 물량들이 보금자리주택 공급 계획에 따라 보다 공격적으로 인허가를 받을 가능성이 존재한다.
선행지표로서의 아파트 인·허가 실적의 의미가 점점 약화되고 있다.
인·허가 실적 증가는 2~3년 이후 입주물량 증가로 해석하던 과거의 패턴과는 다른 양상이므로 인·허가 실적 판단 시 이러한 패턴 변화를 고려해야 할 것이다.
전세가격 3~4% 상승 전망전세시장은 입주물량 감소, 매매수요의 전세전환, 전세의 월세 전환 등의 수요 이동에 따라 3~4% 내외의 가격 상승이 지속될 것으로 예상된다.
경기도를 중심으로 입주물량이 급감하고 광역권도 두자릿수 이상 입주물량이 감소될 것으로 예상된다.
매매수요의 전세 전환 및 유보에 따른 수요 증가, 전세의 월세 전환에 따른 실질적인 임대료 상승 요인들이 존재해 가격 상승이 이어질 것으로 예상된다.
매매가격, 공급 감소 및 특정 지역·상품에 대한 수요집중으로 1~2% 상승 전국 부동산 가격은 2010년보다는 침체상황을 다소 벗어나 상반기 강보합, 하반기 상승세 본격화로 2011년 전체적으로는 1~2% 내외의 변동성을 보일 것으로 예상된다.
수요 위축이 지속되겠지만, 이와 함께 공급량도 큰 폭 줄어들어 가격 상승세 반전에 도움이 될 것으로 예상된다.
주택시장은 서울과 소형주택을 중심으로 가격이 상승하면서 지역별, 상품별로는 다른 양상을 보일 것으로 예상되며 과거와 같은 전역적 상승이라 보기는 어렵다.
지방 시장도 부산·대전의 호황이 2011년까지 이어질 것으로 예상되나 지방 전역의 호황으로 판단하기 어려우며 올해 수준을 유지할 것으로 예상된다.
특히, 신규주택시장의 온도가 기존주택 시장과는 다르다는 점을 고려해야 할 것이다.
내년 가격 상승하더라도, 과거의 호황기와 다르다는 점 인식해야내년 주택 매매가격이 상승하더라도 과거와 같은 호황기가 아니라는 점은 시장 참여자 모두가 인식해야 할 것이다.
과거 총량적 주택 부족 시기에 나타났던 가격앙등이 아니라는 점을 잊어서는 안될 것이다.
이는 전역적 가격 상승이 아니라 국지적·상품별 가격 상승에 의한 결과이다.
2010년 지방시장의 가격 상승이 이루어졌음에도 불구하고 분양률은 여전히 수도권에 미치지 못하고 있다는 점은 시사하는 바가 크다.
이와 함께 주택규모 축소, 도심 집중이라는 큰 트랜드에 맞는 주택상품 개발 및 공급에 주력해야 할 것이다.
주택의 수요가 규모 측면에서는 다운사이징하고 있으며 공간적으로는 도심지역에 더욱 집중하고 있다.
매매수요가 임차수요로 머물러 있어 분양시장의 어려움이 지속될 것으로 예상되며, 전세시장은 소형을 중심으로 빠르게 월세시장으로 옮겨갈 가능성이 크다.
고급 주택의 임차를 원하는 고소득층, 외국인 등의 계층이 존재하나, 이들을 위한 체계화된 임대주택 상품은 전무한 실정이므로 특화된 임대차 주택 상품 개발을 통해 새로운 시장 창출도 가능할 것으로 예상된다.
인구 감소에 따른 총량적 수요 감소기에 대응하기 위해서는 친환경 주택, 스마트 홈 등 새로운 상품 개발을 통한 수요 창출을 위한 노력도 병행돼야 할 것이다.
특히 단기적 시장 정상화를 위해서는 8·29 대책 입법화, 보금자리 물량 조정, 분양가상한제 폐지가 필요하다.
그리고 8·29 대책 이후 시장 반응은 여전히 미온적이나 입법화 여부에 따라 상황은 달라질 수 있으므로 8·29 대책이 효과를 발휘할 수 있도록 조속한 입법 조치가 필요하다.
또한 보금자리주택 공급 시기 조정은 긍정적이나, 총량적 물량 조정도 필요하다.
한편 분양가상한제 효과보다 부작용 많아, 공급물량 왜곡, 장기 주택경기 역행하고 인허가 실적이 선행 통계지표로서 역할이 약해지고 있다.
아울러 시장 상황은 변화하고 있고 과거와 같은 총량적 부족 및 급격한 주택가격 급등 등의 현상은 나타나기 어려워 새로운 시장의 건전한 성장을 유도하기 위한 정책적 변화가 불가피한 실정이다.
주택이 총량적으로 부족한 시대에 수립한 주택 관련 기준이나 법률의 일부 조정만으로 현재 시장의 구조적 변화를 대응하기에는 어려울 것으로 예상된다.
주택정책 목표의 재설정 등 시장 상황 변화에 맞는 원론적 변화가 필요한 시점이다.
다주택자 양도소득세 중과, 법인 주거용 부동산 중과, 매입임대사업자의 기준, 대규모 공급방식 등은 근본적인 변화가 요구되는 정책이다.
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