한국건설산업연구원(원장 김흥수)이 최근 발간한 공동주택관련 하자분쟁 제도개선 및 대응방안(II)보고서에 따르면 “하자분 쟁의 판단 근거가 될 하자의 구체적 판정 기준조차 마련돼 있지 않는 현실은 하자분쟁 처리과정에서 법원의 판단에 대한 의존도를 높이고 있는 것”으로 나타났다.
두성규 한국건설산업연구원 연구위원은 “현재 하자관련 법적 쟁점에 대한 법원의 시각이 입주자 보호에 치우치는 경우가 적지 않고, 판결에 대한 분쟁당사자 쌍방의 충분한 신뢰감을 얻지 못해 항소?상고 등 불복절차로 이어지는 경우가 많아 법제도 정비가 시급한 실정”이라고 말했다.
두 연구위원은 “하자 판정의 주체가 입주자(대표회의)를 비롯해 사업주체와 안전진단기관, 하자심사?분쟁조정위 등으로 분산되고 있어 그 결과가 동일하지 않을 경우 진단결과에 대한 불신감만 키우고 분쟁의 조기종결이 어려워 사회경제적 낭비를 초래할 수 있다”고 밝혔다.
보고서에 따르면 “준공물의 균열은 준공 후 가장 흔한 현상중의 하나이며 기후환경이나 건자재 및 재료의 화학적 반응 등에 의해 발생하는 빈도가 높지만, 판례는 균열의 허용 폭을 인정하지 않고 균열 보수 후 전체 도장을 허용해 하자보수비용을 급증시키는 등 주로 입주자의 입장에 치우치는 경향을 보이고 있는 것”으로 조사됐다.
또한, “하자와 자연적 노후화 등이 구분하기 힘들거나 혼재된 경우 판례는 손해배상책임의 범위 산정과정에 20% 내외의 일부 반영은 하고 있지만, 하자보수와 유지관리라는 비용부담주체의 명확한 구분을 전제로 한 판단이 되고 있지 않는 실정”으로 나타났다.
두 연구위원은 “이러한 문제점들을 개선하기 위해서는 합리적 분쟁처리를 위한 관련정보 제공 등 제도적 환경 구축, 하자소송의 공정성?신뢰성 제고 위한 공인 하자판정기관 명시, ‘허용 균열 폭’ 및 형평성을 고려한 도장범위 설정, 하자보수 혹은 유지관리 대상 구분과 면책규정 법제화 등 필요하다”고 강조했다.
특히, “구체적 하자판정기준이 마련되어 있지 않은 현실에서 분쟁사안마다 하자판정이 달라지거나 감정인의 보고를 근거로 한 법원의 재량적 판단에 의존하는 것은 판결에 대한 불신감을 키울 우려가 크기 때문에 하자의 구체적 정의규정을 두거나 하자판정 기준을 정립해야 한다”고 밝혔다.
또한, “신속한 하자보수와 공정하고 빠른 소송처리를 위해서는 신뢰성 제고가 무엇보다 중요한바, 하자 여부 및 하자보수 등에 관한 재판부를 지원할 수 있는 공인된 하자판정기관을 주택법상에 명시할 필요가 있다”고 말했다.
두 연구위원은 “가장 논란이 많은 ‘콘크리트 균열의 허용 폭’ 문제는 공인된 하자판정기관에서 현실을 반영한 결론이 나와야 하지만, 법원의 판단에 합리적 근거가 될 수 있도록 화학적 특성이나 균열의 진행가능성 등을 감안한 구체적 기준을 명시하거나 외국의 입법례등을 참고하여 고시 등으로 규정하는 것도 보완책이 될 수 있을 것”이라고 밝혔다.
아울러 “균열하자로 판정되어 보수를 완료한 후에도 보수한 곳의 외관 도색과 관련하여 미관상 하자나 거래가격의 하락 등을 방지하기 위해 전체도장의 불가피성 여부나 하자보수비용 대비 보수공법의 선택 등에 대한 논란을 불식시킬 수 있도록 하자관련기준 제정시 하자보수공법에 해당 내용도 함께 명시하는 것이 바람직할 것”이라고 강조했다.
끝으로 두 연구위원은 “하자보수책임은 사업주체에게 있지만 준공 후 시간이 경과함에 따라 발생되는 자연적 노후화 현상은 유지관리상의 문제로 입주자대표회의에서 입주자의 개별 보수나 장기수선계획 등의 대상으로 처리돼야 하므로 하자현상의 외관만이 아닌 그 발생원인을 판결의 주요 판단사유에 명확히 밝히도록 소송절차상 개선이 필요하다”고 강조했다.
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