이날 세미나에서 건산연 이홍일 연구위원은 내년 건설수주는 분양가 상한제 시행으로 인한 민간택지내 주택수주 물량감소에도 불구하고, 행복·혁신도시·기업도시 등의 국토균형개발사업과 2기 신도시 발주물량 증가, 턴키·최저가 발주물량 이연 등으로 올해 대비 1.5% 증가한 108.3조원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망했다.
이어 김현아 연구위원은 내년 부동산 시장 전망에서 새 정부 출범후 각종 부동산 관련 정책의 변화 가능성은 있지만 가시화되기는 어려울 것으로 내다봤다.
특히 내년도 부동산 정책의 변화는 수도권 보다는 지방 부동산 경기 침체를 극복하기 위한 대안을 중심으로 현행 규제가 변경될 가능성이 높다고 전망했다.
■건설경기 전망 - 이홍일 박사국토균형개발사업, 2기 신도시, 연말 턴키·최저가 내년 이연 등 상승 요인민간택지 공급주택 수주물량·BTL고시규모 감소 등 하락 요인◇국토균형개발사업 발주물량 증가로 108.3조원 전망 전반적으로 내년에는 건설수주 감소요인보다는 증가요인이 더 많을 것으로 보이며 정권교체에 따라 국토균형개발사업에 일부 변동가능성이 있지만, 올해보다는 건설수주가 증가할 가능성이 클것으로 보인다.
특히 내년 건설수주는 국토균형개발사업 본격 발주시작, 2기 신도시 발주, 연말 턴키·최저가 발주 내년 이연 등의 증가 요인이 있는 반면, 분양가 상한제 시행으로 인한 민간택지 공급주택 수주물량 감소, BTL고시규모 감소 등의 감소 요인이 있다.
내년 수주가 올해보다 1.5% 증가한 108.3조원을 기록할 것으로 전망됨에 따라 건설수주는 작년에 이어 다시 한번 경상금액 기준으로 사상 최고치를 갱신할 전망된다.
한편, 올해 건설수주는 ▲민간주택사업의 조기 추진으로 민간 주택수주 물량이 예상보다 크게 줄지 않은 점 ▲국내경기의 빠른 회복세로 비주거 건축수주가 예상보다 호조를 보인 점 ▲8월까지 건설수주가 전년동기비 18.1%나 증가해 호조를 보이고 있는 점 등을 감안할 때 사상 최고치(경상금액 기준)를 기록한 작년 수준(107.3조원)에 거의 육박하는 106.7조원(전년대비 0.6% 감소)이 될 것으로 보인다.
◇부문·공종별 건설수주 전망공공부문: 행복도시, 혁신도시, 기업도시 등 국토균형개발 사업의 발주물량 증가와 2기 신도시 발주, 올 연말 턴키/최저가 발주 내년 이연 등에 힘입어 올해 대비 9.4% 증가한 34조 9천억원을 기록할 전망이다.
민간부문: 분양가 상한제 시행에 따른 민간택지내 주택수주물량 감소, BTL고시규모 감소 등의 감소요인과 경기 활성화에 따른 비주거용 건축수주 증가, 2기 신도시내 민간주택수주 등의 증가요인을 종합적으로 고려할 때 올해 대비 1.9% 감소할 것으로 전망된다.
토목: 행복도시, 혁신도시, 기업도시 등 국토균형개발사업과 2기 신도시의 부지조성공사, 도로 등의 발주로 인한 증가요인과 BTL고시규모 감소로 인한 수주감소요인을 종합적으로 고려할 때 올해년 대비 3.9% 증가할 전망이다.
주거용 건축: 분양가 상한제 시행에 따른 민간택지내 주택수주 감소와 2기 신도시 발주로 인한 증가요인을 종합적으로 고려할 때 올해 대비 2.4% 감소해 올해(전년대비 14.8% 감소 전망)에 이어 2년 연속 감소할 전망이다.
비주거용 건축: 국내 경기활성화에 따른 공장, 상업용 건축수주 증가로 올해(10.8% 증가 전망)에 이어 내년에도 4.8% 증가할 것으로 보인다.
◇내년 건설투자 국토균형개발사업 착공 영향 4.0% 증가내년 건설투자(불변가격 기준)는 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시, 2기 신도시 착공 등의 영향으로 올해보다는 양호한 4.0% 증가를 보일 전망이다.
주택건설투자가 부진한 가운데 국토균형개발사업의 영향으로 토목투자가 호조를 이뤄 전체 건설투자 증가를 주도할 것으로 보인다.
주택건설투자는 분양가 상한제 시행과 미분양 아파트 증가에 따라 민간택지내 주택건설이 여전히 저조하고, 기 수주된 재개발·재건축 물량의 기성진척도 활발하지 않을 것으로 예상되지만, 인천 검단 등의 2기 신도시 건설 추진으로 금년대비 1.6% 증가를 기록할 것으로 예상된다.
반면, 토목건설투자는 국토균형개발사업의 본격 착공, 올해 증가한 민자사업의 기성진척 등으로 올해 대비 6.5% 증가로 호조를 보일 전망이다.
국내 경기회복에 따라 비주거용 건축투자도 올해에 이어 비교적 양호한 금년대비 3.0% 증가할 것으로 예측된다.
◇전망의 시사점 및 정책과제향후 건설경기 회복 속에 대규모 아파트 미분양 사태에 관심이 멀어질 수 있으나, 대책 마련이 필요한 시점이다.
올해 8월 전국의 미분양 아파트는 9만1천714호로 IMF외환위기 이후 최대수준이며 수도권을 제외한 지방 미분양물량은 95%육박하고 있다.
이는 지방 미분양 물량이 수도권 집값을 잡기 위해 내놓은 2006년 3.30대책 이후 급증했다는 사실로 유추해 보면 수도권과 차별 없는 규제가 지금의 지방 미분양 사태를 가져왔다고 볼 수 있다.
이같은 미분양 사태는 결국 하도급·자재업체 대금지연 및 연쇄부도, 저축은행권의 PF부실을 비롯해 금융기관 손실, 입주지연, 지방경기 침체 등으로 이어질 우려를 낳고 있다.
따라서 수도권 및 충청권 이외 지역중 해제요건이 충족되거나 미분양이 심각한 지역의 투기과열지구 및 주택투기지역 지정 해제가 필요하며, 미분양 사태가 심각한 일부지역의 대출 및 세제규제의 일시적 완화도 검토되어야 한다.
차기 정부에서는 보다 근본적인 미분양 대책과 더불어 참여정부의 주택정책에 대한 평가와 개선이 필요하며 이러한 대책들이 시의적절히 이뤄져야 한다.
이와 함께 SOC건설도 향후 100년을 내다보는 장기적인 비전을 가지고 적정 수준을 지속적으로 투자 필요하다.
현재 인구나 차량 숫자를 감안한 수치인 인구당 도로연장, 차량당 도로연장 등은 각각 세계 28위로서 OECD 30개국 중 최하위 수준에 머무르고 있다.
반면, 우리나라 국가 물류비는 2000년 77조원, 2002년 87조원, 2003년 90조원으로 지속적으로 증가해 국내총생산(GDP) 대비 물류비가 미국과 일본에 비해 1.5배 수준인 12.5%에 달하고 있다.
여기에 유류소비, 시간낭비 등을 고려한 우리나라의 전국 교통혼잡비용은 2002년 22조1천억원, 2003년 22조7천억원, 2004년 23조1천억원으로 꾸준한 증가세를 보이고 있다.
현재 정부는 우리나라를 동북아 고부가가치형 물류거점으로 육성하는 동시에 지역균형발전 정책도 동시에 추진하고 있다.
이같은 정책과 사업들이 성공적으로 이뤄지기 위해서는 향후 충분한 SOC시설의 확충이 전제돼야 할 것이다.
■주택부동산 시장 전망 - 김현아 박사주택매매가격 1.5%, 전세가격은 3.5% 매매가격은 실질적으로 하락정책변화 가능성 높으나 가시화되기는 어려울 전망◇일반 경기 전망부동산 수요는 외환위기 이후 일반경기와 매우 밀접하게 연관성을 나타내고 있으나 2006년 이후 일반경기 변동과 분리되는 현상이 나타나고 있다.
그러므로 내년 국내 경제성장률이 올해보다 높아지더라도 주택경기에 직접적인 영향을 미치지는 못할 것으로 예상된다.
미국의 금리인하로 국내 금리도 당분간 추가 상승의 가능성은 높지 않으나 중장기적 측면에서 금리는 현재보다 높아질 것으로 보는 것이 지배적이다.
◇정책 여건 변화내년은 새 정부 출범으로 각종 정책 변화의 가능성이 매우 높은 시기이다.
특히 부동산 부문은 참여정부에서 과도한 규제중심의 정책을 추진했기 때문에 새롭게 출범하는 정부의 정책기조에 따라 변화 가능성이 높다.
이미 올 하반기부터 대선 이후 부동산 정책변화에 대한 기대감이 높아지고 있다.
상반기 증가하던 매도세가 하반기 들어 감소하는 이유는 새 정부 출범 이후로 매도를 연기하기 때문이다.
정부의 각종 규제로 인해 가격조정이 불가피한 재건축 사업장 등에서도 가격 조정 대신 사업을 연기하는 추세이다.
그러나 새정부 출범에도 불구하고 내년 부동산 부문의 정책변화는 가시화되기 어려울 것으로 예상된다.
현재의 정책기조를 변경하기 위해서는 다수의 법률의 개정이 요구되나 내년 5월 국회의원 선거가 예정되어 있어 상반기내 법률개정을 위한 의견수렴의 가능성은 낮을 것으로 보인다.
대부분의 제도(분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수 등)들이 시행된 지 얼마 지나지 않아 구체적인 법적용의 부작용을 도출하기 어려워 법 개정의 논리적 근거를 마련하기 어려울 전망이다.
또한 현재의 부동산 관련 규제는 다수의 법률이 연계되어 있어 부분적인 개정보다는 큰 틀에서의 조정이 필요하므로 단기간 내 변경하기에는 제한이 있다.
따라서 내년에 부동산 정책의 변화가 가시화되기는 어려울 것으로 전망된다.
다만 내년 상반기 지방을 중심으로 한 부동산 경기의 침체가 실물경기에 영향을 미칠 만큼 심각해 질 경우 오히려 부동산 정책은 부분적으로나마 수정가능성이 높을 것으로 보인다.
◇수요 전망경기회복에도 불구하고 주택수요 관망세가 유지되면서 여전히 위축될 것으로 보인다.
부동산에 대한 수요는 경제적 요인과 심리적인 요인에 의해 좌우되며 경제적 요인으로는 경제전망, 금리 등이며 심리적 요인으로는 전세가격과 정책변수가 영향을 미친다.
최근 각종 경제지표의 실적 호조로 향후 경기전망에 대한 소비자들의 긍정적인 전망이 이어지고 있음에도 불구하고 부동산에 대한 수요는 여전히 위축되고 있는 것은 금리부담과 심리적 요인에 기인한 것으로 판단된다.
서울 강남 및 수도권 대규모 도시개발사업지 등에서 대규모 고급 아파트가 공급됨에 따라 오히려 수요자들의 선택의 폭이 넓어져 관망세를 나타낼 것으로 예상된다.
신규 분양주택의 경우 미분양 증가와 분양가 상한제 등으로 향후 가격 상승에 대한 기대감이 낮아 당분간 주택구매를 연기할 가능성이 크다.
◇공급 전망9월말까지 28만호의 주택사업승인이 이뤄졌으며 연말 정부의 국민임대주택 및 공공주택의 사업승인이 추가(13만호 내외)되면 약 43만호 내외의 주택건설실적이 예상된다.
그러나 올 하반기 대규모 분양에 따른 미분양 적체, 주택수요 위축의 영향으로 사업리스크가 증가하면서 건설업체들의 추가사업추진에 어려움이 예상된다.
서울의 경우 전체 주택건설사업승인실적 중 재개발 재건축 사업 비중이 80%에 육박하고 있어 조합원분을 제외한 일반분양분만 고려할 경우 내년 분양물량은 많지 않을 것으로 예상된다.
다만 제2기 신도시 등 수도권내 공공택지에서 공급되는 주택물량은 올해보다 증가할 것으로 보인다.
내년 아파트 입주물량은 올해보다 2.1%감소한 30만1천987호가 될 것으로 예상되나 주택수요가 높은 수도권 및 주요 광역시는 물량이 늘어 지난해보다 주택공급물량이 충분할 것으로 예상된다.
◇가격 전망전반적인 주택경기의 침체로 주택건설용 토지수요가 감소하면서 토지에 대한 수요가 감소할 것으로 예상된다.
내년에 추가적인 지역개발사업의 착공이나 발표의 가능성은 없어 올해 토지가격의 상승요인이었던 개발호재는 크게 감소할 전망이다.
주택경기 위축에 따른 택지수요가 급감하면서 개발가능지역의 토지가격도 안정세가 예상된다.
올해 토지가격은 지난해보다 조금 낮은 3.0% 내외의 상승률을 나타낼 것으로 전망되며 내년에는 이보다 낮은 2% 내외의 상승이 예상된다.
주택매매가격은 지난해 집중된 공급과잉과 수요 감소로 1.5%상승에 그칠 전망이다.
이는 물가상승률을 감안하면 실질적으로 주택가격이 하락했다고 볼수 있다.
내년도 지방 주택시장은 낮은 입주율, 입주물량의 증가, 신규 주택판매 부진의 악재가 겹치면서 침체는 지속될 전망이다.
◇일시적 공급과잉에 따른 부작용 해소지금까지의 미분양 주택적체는 지방의 문제였으나 점차 수도권으로 미분양 문제가 확산되고 있다.
일시적으로 분양물량이 증가하는 반면 정책적 요인으로 주택수요가 감소하여 대규모 미분양이 불가피한 상황이다.
수도권의 경우에도 내년 상반기 미분양 아파트가 현재의 2배 수준인 1만호를 넘을 것으로 예상되고 있다.
또한 준공후에도 미분양으로 남을 가능성이 커 미분양 주택에 대한 중단기적 대응이 요구되고 있다.
미분양 아파트가 시장에서 해소되기 위해서는 단기적으로는 수요자에게 유리한 판매전략의 수립, 중기적으로는 1가구 1주택에 한정되어 있는 주택관련 세제 및 금융규제의 개선이 필요하다.
먼저 민간사업자의 경우 초기 계약율을 제고하기 위해 분양가격을 저렴하게 책정하는 판매전략이 필요하다.
향후 분양 전환을 목표로 미분양 주택을 임대주택으로 활용, 전세보증금으로 자금부담 완화하는 방안도 요구된다.
중기적으로는 위축된 수요를 정상화함으로써 원활한 주택교체 등의 주택거래를 촉진시켜야 할 것이다.
지방으로 이전하는 기업종사자 및 지방사업장 영위자 등에 대해 1가구 2주택 세제 감면을 위한 중복보유기간을 확대하는 것이 바람직하다.
또한 현재 비과세 적용을 받기 위한 2주택 보유 기간이 1년이나, 이를 지방의 경우 3년 이상으로 대폭 확대해 외지인들의 지방주택보유를 허용할 필요가 있다.
수도권내 재개발 재건축 사업장의 규모(2007년 8.31내 사업승인 완료)를 파악하고 이러한 사업장들이 동시에 착공해 집단적인 이주수요가 발생하지 않도록 유도해야 한다.
현재 사업승인 받은 사업장중 500세대 이상의 대형 단지의 비중이 높은 재개발 사업장의 경우 일시에 이주가 발행하지 않도록 이주시기를 조절할 필요성이 있다.
분양가 상한제 적용을 피하기 위해서는 11월 30일까지 관리처분계획 승인 신청을 해야 하나 이주수요의 분산을 위해 경과조치 기한을 연장할 필요도 있다.
◇주택수요의 정상화로 거래 회복우리나라의 인구주조 특성상 앞으로는 첫주택 구매자(first home buyer)보다는 주택교체수요자가 주류를 이룰 것으로 예상된다.
그러나 현재의 주택공급제도는 첫주택 구매자(무주택자)에게 초점이 맞춰져 있어 유주택자들의 주택교체수요를 반영하지 못하고 있다.
최근의 주택수요는 분양가 상한제 및 청약가점제의 영향으로 주택구매를 연기하면서 전세거주수요가 증가하고 있다.
제도적 요인에 의한 전세수요 증가는 다시 임대료 상승의 원인이 될 수 있다.
또한 대규모 재개발 사업 등의 추진으로 이주수요가 발생하는 내년에는 기존의 전세수요 증가와 이주수요가 맞물리면서 전세시장의 불안이 야기될 수 있다.
그러므로 주택구매가 가능한 계층에 대해서는 자가 구매가 촉진되도록 현행 제도의 보완이 요구되고 있다.
(생애 첫주택 구입자금 지원의 확대 등)주택교체를 원활하게 하기 위해서는 기존 재고주택의 매도물량을 늘려 거래 가능한 물량을 확대하는 것과 수요자들의 구매능력을 지원해야 한다.
재고주택의 매도물량을 늘리는 방법은 현행 과도한 양도세를 완화해 주택처분을 유도하는 것이다.
1가구 1주택의 경우에는 6억원을 초과하더라도 양도세 비과세혜택을 동일하게 부과해야 할 것이다.
양도 차익에 있어 단순한 양도차익(매도 당시의 가격-매입 당시의 가격)이 아닌 적정 물가 상승률 만큼의 가치를 인정하는 제도적 보완도 요구된다.
또한 실거래가 신고 등으로 양도차익이 투명하게 파악되는 바 양도세율의 조정도 검토되어야 한다.
◇급격한 민간 주택공급 감소 방지 올해 주택공급실적의 내용을 살펴보면 총량적으로는 주택공급수준이 예년 수준을 유지하는 것으로 파악되나 분양가 상한제 시행에 따른 영향을 감안한다면 부족한 수준이다.
올해 주택건설 사업승인 실적은 수도권은 40%정도 증가에 그쳤으며, 지방은 오히려 감소해 전국적으로는 7.6% 감소했다.
현재 미분양이 크게 증가하면서 기 사업승인을 받은 물량마저 착공이 지연될 경우 중장기적으로 주택공급의 차질이 예상된다.
그러므로 민간의 주택공급을 촉진 할 수 있는 제도적 보완이 요구된다.
민간택지에 한해에서는 분양가 상한제 적용을 배제하는 고급 주택단지 개발이 허용돼야 할 것이며 정책효과에 의한 주택구매가 지연되는 현상을 일정부분 다시 구매로 전환시킴으로써 신규 주택판매가 정상적으로 이뤄질 수 있도록 해야 한다.
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