진원이앤씨는 성남 판교신도시 로제비앙 2단지의 아파트를 임대하는 사업자이고, 창동역사는 지하 2층, 지상10층 규모의 엔터테인먼트 복합쇼핑몰인 창동민자역사의 임대사업자이다.
민자역사(民資驛舍)란 한국철도공사와 민간이 공동출자, 신축해 한국철도공사가 건물일부를 역무시설로 사용하고 민간기업이 나머지를 상업시설로 운영하는 형태이다.
김씨(용인시 기흥구)는 B사가 신축한 공공임대아파트에 대해 임대차계약을 체결하면서 임대보증금 1억7,000여만원과 월임대료 40여만원을 지급하는 조건으로 거래했는데 계약체결후 매 1년마다 무조건적으로 5%씩 인상된 임대보증금과 월임대료를 지급해야 함을 알게 됐다.
이러한 가격인상이 김씨에게 상당한 부담으로 느껴지게 되자 사업자에게 강하게 항의했지만 사업자가 이미 사전에 고지된 내용이므로 아무런 문제가 없다고 하면서 약관을 제시했는데 임대사업자가 일방적으로 임대보증금 등을 인상할 수 있도록 규정하고 있는 조항이 포함되어 있었다.
임대사업자가 “일방적으로 임대보증금이나 임대료를 인상할수 있을까?”임대사업자는 최초 임대차계약기간 1년 경과 후부터 매년 총 임대보증금 및 임대료 각각을 5% 이내에서 인상할 수 있다고 약관에 규정했다.
주택임대차계약에 있어서 임대보증금 등 차임인상은 직접적으로 임차인의 부담증가로 작용하는 계약의 핵심사항으로서 당사자간 협의없이 일방적으로 인상여부와 인상률이 결정되고 있어서 부당하다.
물가변동 등 구체적 사정을 고려해 임대료 증액이 이루어질 수 있는 한편 사정에 따라 감액요인이 발생하는 경우에는 임차인도 차임의 감액을 청구할 수 있음에도 불구하고 청구권이 제한되도록 규정되어 있었다.
따라서 매년 5% 이내의 임대보증금 및 임대료 인상을 기정사실화 하고 있는 약관조항은 고객에게 부당하게 불리하고 임차인의 차임감액청구권을 사실상 배제하므로 약관법상 무효다.
“임대차기간은 자동으로 연장 되는 것일까?”약관에는 또, 임차인이 임대차기간 종료일까지 변경된 조건에 따라 재계약할지 여부를 통보하지 않고 계속 거주하는 경우 변경된 조건으로 계약이 연장된 것으로 간주한다고 규정되어 있다.
임대차기간 만료시 재계약을 할 것인지 여부는 임차인이 선택할 문제이고 더욱이 임대조건이 변경된 경우에 재계약여부를 결정하는 것은 새로운 계약에 대한 청약이라 할 수 있다.
이러한 청약에 대해서는 상대방의 승낙이 계약의 성립·효력의 조건이 될 것이다.
그럼에도 불구하고 당해 약관조항은 임차인이 변경된 임대조건에 대한 계약여부를 임대차기간 종료시까지 통보하지 아니하고 계속 거주하는 경우에는 재계약으로 간주하고 있다.
따라서 일정한 작위 또는 부작위가 있을 때 고객의 의사표시가 표명되거나 표명되지 아니한 것으로 보는 조항에 해당하므로 약관법상 무효다.
김씨(경기도 의정부시)는 상가임대사업자인 A회사가 애당초 4층에는 아울렛매장, 5층에는 스포츠용품, 서점 및 은행 등을 유치한다고 홍보한 내용을 신뢰하고 A회사와 임대차계약을 체결했다.
그러나 4층 분양이 마감되자 5층에도 아울렛매장을 유치함으로써 상당한 영업상의 피해를 보았다고 주장하면서 임대사업자에게 일방적인 업종변경권이 부여된 약관내용이 부당하다고 주장하게 됐다.
상가임대계약서상 “일방적 업종용도 및 취급 품목 변경조항”상가 임대차계약 체결이후 임대인이 상품구성 계획에 따라 업종용도 및 취급품목을 일방적으로 변경할 수 있도록 규정도 있었다.
상가 임대차 계약에 있어서 업종용도 및 취급품목은 계약 당사자에게 중요한 영향을 미치는 핵심적인 사항이다.
향후 임대인의 일방적인 결정으로 업종용도 등을 변경할 수 있도록 하는 것은 계약의 본질적인 내용을 침해하는 것이다.
당해 약관조항은 상품기획자(임대인)에게 임차인 의사와 무관하게 업종용도 등을 일방적으로 변경할 수 있는 권한을 인정하고 있다.
따라서 임대인에게 상당한 이유없이 급부의 내용을 일방적으로 결정·변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항으로서 약관법상 무효다.
최씨(서울시 노원구)는 실직한 이후 가게를 운영해 생계를 유지하기 위해 퇴직금 등 자금을 어렵게 마련해 C사와 상가임대차계약을 체결했다.
계약체결 당시에는 상가건물 O층 OOO호에 해당하는 판매시설에 대해 계약을 체결했으나 연초 또는 시즌별로 이루어지는 상품재배열 계획에 따라 상가내 판매시설별 용도와 배치구조가 임대사업자 마음대로 변경되어 최씨가 안정적으로 가게를 운영하는데 상당한 어려움이 발생하게 됐다.
그러나 C사에게 강하게 항의할 경우 받게 될 불이익을 두려워해 부당성에 대해 상담을 요청해 오면서도 자신의 신분이 밝혀지는 것을 꺼려했다.
상가임대계약서상 “일방적 임대목적물 변경 및 면적조정 조항”임대인은 영업활성화 등을 위해 임대목적물 변경 또는 면적조정을 할 수 있고 임차인은 이의를 제기하지 아니한다고 하는 규정도 있었다.
임대차목적물의 임대면적 등은 계약상 급부의 핵심사항에 해당하므로 면적조정 등으로 인해 계약의 본질적인 내용이 변경된다.
피심인이 임대목적물을 변경하거나 면적을 조정하는 경우에는 임차인에게 영업상의 손실을 초래할 수 있다.
또, 임대인의 시설사용, 목적물변경 등을 통해 임차인의 영업행위에 지장을 초래하는 경우에는 임차인과 협의해야 할 것이다.
당해 약관조항은 임차인의 영업행위에 영향을 미치는 임대인의 일방적인 행위를 허용한 반면 임차인의 이의제기를 금지하고 있다.
따라서 임대인에게 상당한 이유없이 급부의 내용을 일방적으로 결정·변경할 수 있는 권한을 부여하는 조항으로서 약관법상 무효다.
이들 약관은 임대차계약과정에서 상대적으로 열위에 있는 임차인의 의무 또는 부담범위를 확대하는 한편 임대인의 의사결정권한을 강화하는 등 고객에게 일방적으로 불리하므로 약관법상 무효에 해당된다.
이번 조치를 통해 서민생활 안정 및 일자리창출 등 사회적·정책적 측면에서 매우 중요한 주택임대시장 및 상가임대시장에서의 불공정 관행이 개선되고 소비자 피해가 감소할 것으로 기대된다.
특히 소자본으로 주거공간을 마련하거나 퇴직금 등을 상가에 투자해 생계를 유지하려는 서민층의 권익보호에 기여할 것이다.
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