부당한 줄 알면서도 행정심판을 제기해 구제 받으라는 입장을 취함으로써 인허가를 6~8개월 정도 지연시키기도 하며, 인허가에 따른 또다른 어려움은 떼법이 헌법위에 있다는 말이 의미하듯 부당한 민원을 사업자로 하여금 해결토록 요구한다.
인허가가 지연되고 장기화되면 사업비가 증가해 사업성이 떨어지고 분양가는 올라가, 결과적으로 사업자만이 아니라 소비자도 피해를 입게 되는 것이며 수요 공급에도 차질을 초래할 것이다.
인허가 Positive System에서 Negative System으로 전환 관련◇ 백기철 과장(국토해양부 부동산업과) = Positive System을 Negative System으로 바꾸는 것이 정부의 정책 방향에는 부합하나 모든 인허가를 그렇게 할 수는 없고, 사안별로 검토가 필요할 것이며 건의해 주는 사안에 대해서는 충분히 검토하겠다.
◇ 정태용 교수(아주대 법학전문대학원) = 건축허가는 기속재량 행위이므로 대안대로 가능하지만 주택사업계획 승인은 곤란하다고 본다.
지연처리 보상제를 제시한 취지는 공무원의 위법행위를 막자는 것이나 이는 이미 국가배상법에 규정돼 있다.
따라서 새로운 제도 도입보다 공무원이 한 일을 외부에서 평가해 이익 또는 불이익을 주는 것이 더 효과적이라고 본다.
인허가 조정위원회의 설립 운영에 대해서도 취지는 이해하나 조정의 성격상 한계가 있으며, 당사자가 합의하지 않으면 아무런 효과도 거두지 못하는데 자치단체 공무원이 합의할 가능성이 낮다.
그보다는 현행법상 지자체별로 시민고충처리위원회의 설립 운영이 가능하며, 시민고충처리위원회가 설립되어 있지 않은 지자체에 이를 설치토록 운동을 벌일 필요가 있다.
도시계획위원회의 운영 개선 관련◇ 염형민 사장 (남양주도시공사) = 위원회 운영은 공개하게 되어 있으나 지방공무원의 순환보직 등으로 전문성 부족해 제도와 현실과는 괴리가 있다.
남양주시의 경우 민원인에게 발언기회를 주고 있으며 회의록도 요구에 따라 공개한다.
위원회가 자주 무산되는데 제대로 운영되려면 수당 등 걸맞는 대우를 해야 한다.
◇ 김재영 이사장(건설산업정보센터) = 절차상의 재량이 문제이며 선진국의 경우 표준화된 절차법을 만들어 주고 있다.
인허가 조정위원회보다는 심의위원회가 필요하고 위원회가 심의권한을 갖는 중앙인허가심사위와 지방인허가심사위로 하는 방안이며, 강박사 제안은 다소 지엽적인 것으로 큰 절차에 대하여 포괄적으로 연구할 필요가 있다.
◇ 이승한 변호사(법무법인 DLS) = 행정심판에서 패한 것을 행정소송에서 이기는 경우가 적지 않으며 현행 행정심판제도하에서는 행정처분의 부당성을 충분히 심의하기 어려운 구조다.
행정심판은 헌법상 보장된 권리구제절차임에도 행정심판위원들은 독립성도 없고 사법절차로 보기보다는 행정목적에 따라 영향을 받는 것으로 이해되고, 다수결보다는 1~2인이 좌우하는 형식으로 운영된다.
행정심판의 목적이 위법한 것 외에 부당한 것까지도 구제하려는 것이지만 행정목적에 따라 행정의 자기통제기능을 스스로 파괴하는 것이다.
사전서면 종합심의제, 도개위운영 관련◇ 백기철 과장 = 사전서면 종합심의제는 좋은 제도이고 이미 일부는 시행하고 있으며, 도로점용의 가능여부, 건축물의 경우에도 하고 있다.
그러나 대형개발사업의 경우는 고려할 변수가 많고 기간이 오래 걸려 쉽지는 않을 것이다.
단기간내 가능한 것부터 많이 발굴하여 확대할 필요가 있다.
사전공동심의제를 활용할 필요가 있다.
정식으로 도개위에 가기 전에 관련공무원이 공동으로 논의하고 합의해 놓으면 효과적일 것이다.
◇ 정태용 교수 = 위원회에서 사업자가 안건을 설명하기 보다는 배석시키고 답변 등 발언기회를 주는 것이 필요하다.
◇ 염형민 사장 = 위원의 임기 2년이고 의견이 합일되지 않는 사항은 소위에서 논의해 보고토록 한다.
위원이 전문가이므로 전문위원의 검토보고를 받는 것은 옥상옥(지붕위에 지붕을 얹은격, 불필요하게 이중으로 하는일)이라고 보이며, 문제는 위원의 자질이므로 잘 뽑아야 한다.
미국에서는 도개위원을 선거로 뽑고 있으며, 국계법에서 전문기관의 사전심의를 받도록 규정을 두어 국토연구원이 전문기관으로서 심의를 한 적이 있다.
도개위가 어느정도는 독립성이 있어야 합리적 운영이 가능하며 그러려면 객관적으로 투명하게 뽑고 상응한 보수를 지급하여야 한다.
◇ 백기철 과장 = 위원의 자질과 운영에 관한 문제이며 제도화하기 보다는 운영을 개선해야 한다.
국토부도 노력하지만 지자체가 개선해야 할 것이다.
기부채납과 관련◇ 김현석 대표이사 = 부당한 기부채납과 관련한 사례를 보면 부지가액 1,100억원에 600억원이나 기부채납하면서도 인센티브가 전혀 없이 민원처리비만 30억원이나 쓴 사례가 있으며, 그 결과 3년간 소송을 수행하면서 매출 1,400억인 7%이익을 목표로 했던게 손실 300억원이 났던 적이 있다.
◇ 정태용 교수 = 기부채납은 고양이 목에 방울 달기 문제이며, 업계의 충격적인 자구노력이 필요하다.
소송을 제기해 반환받는 사례가 10여건 생겨나면 공무원들이 함부로 기부채납요구를 못할 것이다.
기타 의견◇ 김현석 대표 = 사업타당성 분석시 명문화된 규제는 계산이 가능한 데 투명성 부족으로 계산이 안되는 부분이 인허가 지연이다.
인허가의 지연은 분양가 인상요인이 되고 이중분양 등 문제를 유발시키고 있다.
개발환경을 양성화하려면 인허가가 투명해져야 한다.
◇ 염형민 사장 = 분양가 상한제에서 기부채납분을 원가에 반영해야 하며 국계법도 새로운 개발이 가능하게 파일럿 프로젝트를 시행하고 잘되면 본법으로 제도화하는 방안이 강구되어야 한다.
토지수용을 한다고 하지만 공시지가의 2.5~3배수준에서 수용예정가가 책정되며, 현재는 모두가 땅을 사서 개발하게 되어있지만 땅을 사지 않고도 할 수 있게 토지주의 사업참여 방안이 강구되어야 할 것이다.
용적율 갖고 인센티브 주는 것은 실효성이 없다.
◇ 백기철 과장 = 제도는 빈번하게 바뀌는데 공무원이 바뀐 내용을 몰라 전문성이 부족하고 인허가도 늦어진다.
새로운 제도를 만들기보다 행정기관의 내부운영시스템(감사원, 행안부 감사 등)을 활용할 필요가 있으며, 사례집 만들어 활용할 필요도 있다.
◇ 강운산 연구위원(한국건설산업연구원) = 심의결과는 법상 공개토록 되어 있으나 지자체에서 지키지 않고 이행이 안돼, 요약해서라도 공개토록 국토부에서 지침을 내리기로 한 바 있다.
조정위원회를 활용하자는 것은 5.5 : 4.5정도로 어려운 것이 아니라 9 : 1정도로 명백하게 억울한 사항부터라도 자체시정기회를 주도록 하기 위함이다.
G20회의를 개최하는 나라의 국격에 맞게 인허가 제도도 법대로 선진적으로 운영되어야 할 것이다.
개발사업이 선진화되기 바라며 그를 위해서는 관련업게 관계자들의 많은 도움이 필요하다고 본다.
제2주제 ‘시장변화에 따른 부동산개발 PF 방안’◇ 이남수 팀장(신한은행 부동산팀) = PF가 사업성 평가가 아니라 건설사의 등급평가에 의해 대출형식으로 이루어졌다.
앞으로 후분양제가 정착되지 않으면 PF가 발전되기 용이하지 않을 것이며, 금융기관이 에쿼티를 늘려야 하는데 5%이상 출자를 의무화한 PFV처럼 출자가 제도화 되어야 활성화 될 것이다.
◇ 김성환 본부장(한국투자증권 프로젝트금융본부) = 금융이 뒷받침되어야 개발업도 성장할 것이며 내가 시행사라면 어떻게 할 것인가라는 입장을 정리해 봤다.
첫째, PF의 70-80%는 리파이낸싱한다.
다양한 테마상품에 따라 스케줄을 다양하게 조정한다.
둘째, 과감하게 리페어한다.
(3R을 함) 셋째, 캐피탈 게인을 얻기 위한 금융의 다양한 활용을 강구한다.
시행사가 대형화되어야 하며 시공사도 공구 분할하여 공동도급하듯이 시행도 세어링할 필요가 있으며, 여러 사업장을 하면 안정성이 제고될 것이다.
IFRS가 개정에 대비해야 하며 시공사도 대비중이고, 보증을 회피할 것이다.
PF나 론에도 레이팅이 필요하게 될 것이며 레이팅에 따라 금리뿐만 아니라 보증의 규모와 범위가 달라질 것이다.
◇ 조규진 상무(포스코건설) = 건설사들도 힘든 터널 통과중이. 외환위기 이후 10년간 개발업이 성장했는데, 향후 10년간 많은 변화가 필요하다.
CI가 리스크 부담하는 구조는 앞으로는 힘들므로 리스크 세어링해야 하며, 그러려면 시행사가 시공사, 금융기관 상대할 만큼 규모를 키워야 한다.
상법상 주식회사로는 제대로 안되고 대규모 투자회사를 활용해야 한다.
성공을 위해선 고급 인재를 양성해야 하고 개발리츠가 AMC역할하도록 협회가 건의해야 한다.
AMC가 여러개의 PFV에 투자 관리 할 수 있게 설득 할 필요가 있고, 공모를 통한 상장효과로 자금 활용이 가능하며 대규모투자회사로 성장, 글로벌투자회사로 갈 수 있을 것이다.
◇ 최장렬 본부장(솔로몬저축은행 투자금융본부) 저축은행은 디벨로퍼와 함께 성장하고 고통을 겪고 있는 상황이다.
은행의 본PF로 들어가기 전까지 저축은행이 역할을 하고 있고 앞으로도 지켜야 할 영역이다.
PF가 정상적으로 안될 경우 지주는 초과수익 먹고 빠지는데 지주공동사업을 하는 구조가 필요하다.
사업성분석이 중요하므로 사업성평가기관이 있다면 도움이 될 것이다.
◇ 김승배 대표이사(피데스개발) = PF가 아니라 담보대출이므로 디벨로퍼는 사업주체로서 채무자로서 책임을 지는 현실이다.
시행사가 새로운 사업을 많이 일으켜 이미 진 빚도 갚고 발전시키도록 정책방향이 설정되어야 할 것이다.
앞으로 시공사가 신용을 제공하지 않으면 금융사가 리스크부담하면서 시행사와 파트너십으로 가게 될 것이다.
사업성 평가를 위한 인력양성이 필요하며 건설사는 싸고 빠르게 건축하는 본연의 역할에 충실하면 사업이윤도 올라갈 것인데, 정부가 룰을 만들고 관리·감독해야 하며 이일에 있어 협회가 역할을 할 필요가 있다.
아파트 중도금대출을 가계대출로 보아 LTV, DTI적용하는데 엄밀히 보면 이는 기업대출이므로 이러한 제도적 모순을 해결해야 한다.
디벨로퍼의 대형화 필요성에 공감하며 다양한 분야별로 주거전문, 유통전문 등 대형화를 협회가 중심이 되어 유도할 필요가 있다.
◇ 플로어 토론자Ⅰ(포천의 대지조성사 실무자) = 토지개발을 전문으로 하는 업체인데 금감원에서 경기민감업종으로 분류해 담보대출비율이 40~50%로 줄어들었다며 건의 요청했다.
◇ 플로어 토론자 Ⅱ(호주 교포) = 호주의 경우 시공사가 개입하지 않고 이현석 교수 발표대로 개발이 이루어진다.
한국의 디벨로퍼는 아이디어도 많은데 사업여건이 어려운만큼 호주 진출을 권유한다.
◇ 이현석 교수(건국대학교 부동산학과) = 현실부분이 급한 것은 알지만 앞으로 어떻게 가야할 지에 초점을 맞춰야 한다.
감평업체 용역할 때 파트너십운영을 잘 보았다.
이를 잘 활용하면 대형화가 가능하고 우선 UPREITS 부담완화를 건의할 필요가 있다.
부동산개발사업은 투명화 객관화할 필요가 있으며 등급 평가 등으로 난국을 이겨내고 도약하는 계기로 삼아야 한다.
◇ 노태욱 교수(강남대학교 부동산학과) = 협회가 창립되었음에도 아직 개발사업이 민간 주도적이지 못하는 상황이고, 협회 내부에서 대형화, 등급평가 등 할 수 있는 일이 많이 있으므로 노력이 필요할 것이다.
저작권자 © 오마이건설뉴스 무단전재 및 재배포 금지
