[오마이건설뉴스 오세원 기자] 국토교통부는 13일 ‘2015년도 업무보고회’를 통해 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신방안’을 확정·발표했다.

이 방안에 따르면 우선, 서민층을 위해 올해 공공임대주택 입주물량을 연 11만호에서 12만호로 늘리고, 내년 이후에도 입주물량을 지속 확대키로 했다.

특히, 정부는 규모의 경제를 갖추고 수준 높은 주거서비스를 제공할 수 있는 기업형 주택임대사업을 집중 육성키로 했다.

◆기업형 임대사업 지원 필요성 = 일본, 유럽 등 선진국과 같이 기업형 주택임대사업이 활성화되면, 우선, 과도한 보증금 증액 없이 장기간 안정적으로 거주할 수 있으며, 육아·청소·세탁·이사 등 차별화된 주거서비스를 받을 수 있다. 일본은 기업형 임대산업의 연 매출액이 20조원이며, 종사자 수만 25만명 수준에 달한다.

또한, 사적인 임대시장과는 달리 집주인과 갈등없이 시설물 하자 보수 등을 받을 수 있고, 보증금 미반환 리스크도 줄일 수 있어 임대차 문화가 선진화되는 계기로 마련할 수 있을 것으로 기대된다.

주택시장 및 거시경제 전반에 긍정적인 효과도 기대된다.

고액전세에 거주하는 중산층의 주거선택권을 확대해 전세수요를 분산시키고 이를 통해 간접적으로 전셋 값 안정을 유도할 수 있다.

또한, 단순 시공단계에 머물러 있는 건설업을 계획, 시공, 관리 전 단계를 포괄하는 고부가가치 산업으로 전환시켜 나갈 수 있다.

그러나, 기업형 임대주택은 아직 수요가 초기상태이고 공급기반도 부족해 선제적으로 시장을 육성할 필요가 있다.

전체 평균 관리 주택수가 7.9호에 불과하며, 기업형태의 주택업체(1,947개)도 평균 87.5호 수준에 그치고 있다. 일본의 임대사업자 평균 관리호수 4,765호, 상위 10개사는 평균 30만호를 관리한다.

또한, 임대주택의 품질이 분양주택에 비해 떨어지고 노후화도 빨리 진행되어, 부정적 이미지가 형성되어 있으며, 임대주택 건설이 일부 중견업체 위주로 이뤄지고, 대형업체의 참여는 저조한 상황이다.

이에, 전문화된 인력과 노하우를 가지고, 주거서비스를 체계적으로 제공할 수 있는 기업형 임대사업자 육성이 매우 중요한 상황이다.

◆기업형 임대사업 육성 전략 = 기업형 임대사업이 활성화되지 못하고 있는 것은 과도한 규제, 부족한 인센티브, 택지부족 등이 원인이라고 할 수 있다.

민간 건설업체라 하더라도, 기금을 지원받거나 공공택지에서 임대주택을 지을 경우 LH와 동일한 규제를 받는 등 과도한 규제가 임대사업 참여에 장애가 되고 있다.

반면, 임대사업자 등록시 세원노출, 건보료 부담 증가 등에 비해 세제 등 인센티브가 부족하다.

도심내 양질의 택지를 확보하기 어렵고, 개발절차에 많은 시간과 비용이 소요되는 것도 장애요인이다.

기업형 임대사업을 활성화하기 위해서는 이런 문제들에 대한 보다 근본적인 해결책이 필요한 상황으로, 임대주택 정책 틀을 ‘규제’에서 ‘지원’으로 전면 개편하고자 하기 위한 것이다.

규제는 최소화하고, 기금·세제 등 인센티브를 최대화하면서, 보다 저렴하고 빨리 택지를 확보할 수 있도록 지원한다.

정부는 ‘민간 주택임대사업 육성법’을 제정해 이러한 제도개편을 체계적으로 지원하게 된다.

이번 제도 개편은 이전과 다른 새로운 민간 임대주택 정책으로, 주거불안에 노출되어 있는 중산층에게 분양주택과 유사한 품질의 주택에서, 2년 단위 임대차 계약에서 생기는 여러 고민없이 편안하고 오래 거주할 수 있는 새로운 개념의 주거형태를 제공해 나갈 계획이다.

정부는 이러한 의미에서, 이번 정책전환을 ‘중산층 주거혁신, ‘New Stay 정책'’으로 브랜딩해 핵심정책으로 추진할 계획이다.

◆기업형 주택임대사업 육성 방안 = 우선 민간임대를 기업형과 일반형 임대로 단순화했다.

일반형 임대사업자(건설 및 매입포함)는 8년 장기임대와 4년 단기임대로 구분했다. 8년 장기임대는 준공공임대와 동일한 개념이다.

기업형 임대사업자는 8년 장기 임대주택을 일정 호수 이상 임대하면서 종합적인 주거서비스를 제공할 수 있다.

8년 장기 임대주택은 60∼85㎡의 취득세 감면폭을 25%에서 50%로 확대하고 소득·법인세 감면대상 기준시가를 3억원에서 6억원으로 늘린다.

85㎡이하 4년 단기임대는 20%에서 30%, 8년 장기임대는 20%·50%에서 75%로 확대한다.

자기관리형태 리츠의 준공공임대소득(85㎡이하)에 대해서는 법인세를 8년간 100% 감면한다.

또 8년 장기임대주택의 임대사업자에 대한 융자금리 인하하고 기업형 임대리츠에 대한 기금 출자 확대 등 금융지원도 강화하기로 했다.

◆기대효과 = 국토부는 기업형 임대주택이 중산층에게 새로운 주거선택권을 제공할 수 있을 것으로 내다봤다.

현재 대부분의 중산층은 2년 단위 전월세 계약시마다 과도한 보증금 상승, 비자발적 퇴거위험 등에 노출되고 있으나, 기업형 임대주택은 본인이 희망할 경우 최소한 8년 동안 거주 가능하다.

보증금도 연 5% 이내 상승으로 안정적으로 관리할 수 있다.

임대주택 공급으로 임대차시장 선진화를 유도하고 입주, 거주, 퇴거 전 단계에서 집주인과 갈등 없이 전문적인 주거 서비스를 제공 받게된다. 보증금 리스크도 최소화할 수 있다.

중대형 건설업체가 품질 좋은 임대주택을 공급할 경우 고액전세 거주자들의 주거이동을 유도하고, 이를 통해 전세압력이 분산되면서 전월세 시장의 안정을 유도할 수 있다.

현재 과도한 규제와 부족한 지원 등으로 중대형 건설업체의 임대시장 참여가 저조하고 주택임대관리업 등 연관산업 발전도 미흡하지만 임대주택 공급으로 내수시장 활성화도 유도할 수 있다.

이를 통해 주택임대관리업의 대형화를 유도하고, 지역 내 소규모 인테리어, 수리업체 등에게 안정적인 시장도 제공할 수 있다.