그런데, 저에너지 친환경 공동주택의 시장 동향에 관한 분석이 미흡하고, 저에너지 친환경 자재·설비의 개발과 홍보, 마케팅이 무분별하게 진행되면서 소비자나 건설사, 설계자로서는 올바른 정보의 취득에 애로가 발생하고 있다.
따라서 공동주택 시장의 중장기적인 전망과 더불어 친환경 자재·설비의 채용 실태를 파악하고, 나아가 중장기적으로 저에너지 친환경 기술의 적용 가능성을 전망하는 작업이 매우 필요하다.
한편, 최근들어 알제리의 부이낭 신도시나 몽골 울란바타르의 야르막 신도시, 베트남의 따이오따이오 신도시, 안카잉 신도시 등과 같이 공동주택 건설기술의 해외 수출이 가시화되고 있다.
현재 아시아 지역의 주택 보급율은 50% 수준으로서 주택이 상당히 부족한 실정이고, 과거 사회주의 체제에서 시장경제 체제로 바뀌면서 경제 성장을 이루는 과정에서 상당히 많은 주택 수요가 발생하고 있다.
하지만 개발도상국에서는 파이낸싱 능력이나 기술적 능력이 상당히 부족하기 때문에 우리나라의 친환경 공동주택 건설기술이 널리 수출될 수 있는 환경이 조성되고 있다.
결론적으로 저에너지 친환경 공동주택 기술 개발은 국내외 현황과 사회적 요구 측면에서 볼 때 매우 시의적절하며, 향후 추진되는 각종 신도시에 적용함으로써 환경문제 및 에너지 문제를 해결할 수 있을 뿐만 아니라 국민의 삶의 질을 향상시키는데 많은 기여를 할 수 있을 것으로 판단된다.
또한, 아시아 시장을 겨냥하여 또 다른 세계적인 한국 상품으로 개발할 수 있는 충분한 가능성을 가지고 있다.
본 특집에서는 해외의 공동주택 시장에 대한 분석을 통해 친환경 공동주택 건설기술의 수요를 확대하기 위한 기본 방향을 제시하고자 한다.
■각 국의 수출 환경 조사 결과1990년대 후반 공동주택 분양가가 자율화된 이후 공동주택 건설기술은 상당한 진보를 해왔다.
과거에는 공동주택 건설 기술이 과연 해외로 수출할 만한 것인가에 대해 상당히 회의적인 시각이 많았지만, 최근 들어서는 알제리의 부이난 신도시나 베트남의 따이오따이 신도시 등과 같이 공동주택 건설기술의 해외 수출이 크게 늘어나고 있다.
친환경 공동주택 건설 기술의 해외 수출 가능성을 평가하기 위해서는 각국의 주택 및 부동산 시장 동향과 정부 정책 동향 분석이 우선되어야 한다.
나아가 공동주택 시장 동향과 친환경 건설기술의 개발 및 적용 실태 분석이 이루어져야 한다.
그리고 이러한 분석 결과를 토대로 우리나라에서 개발 중에 있는 친환경 공동주택 건설기술의 해외 수출 가능성에 대한 종합적인 평가가 필요하다.
주요 국가별로 공동주택 건설기술의 수출 환경을 정리하면, 과 같다.
결과적으로 친환경 공동주택 건설기술의 해외 수출은 중·장기적으로 전망이 밝은 것으로 판단된다.
그 이유는 아시아 지역의 주택보급율이 48%로써 주택이 매우 부족한 실정이고, 최근 급속한 경제 성장을 이룩하는 과정에서 신흥 부유층이나 중산층이 두꺼워지면서 친환경 공동주택에 대한 관심이 증가하고 있다는 점을 들 수 있다.
다만, 현지 진출을 위해서는 보다 면밀한 사업타당성 분석이 요구된다.
파이낸싱, 자재, 인력 등 폭넓은 검토가 필요하다고 볼 수 있다.
또한 건자재 측면에서도 친환경 저에너지 기술을 바탕으로 해외 시장 진출을 적극적으로 검토할 필요성이 있다.
■국가별 수출환경의 전문가 평가 결과친환경 저에너지 공동주택 건설기술의 해외 수출 가능성에 대하여 보다 현실적인 전망을 위하여 건설업체의 해외사업부서 임직원과 외부 전문가를 대상으로 설문조사를 실시하였다.
평가 대상 국가는 기초 자료 조사를 통하여 친환경 공동주택 건설기술이 수출이 가능하다고 판단되는 중국 등 17개 국가로 한정하였고, 조사 항목은 1)시장규모, 2)성장성, 3)수익성, 4)인허가난이도, 5)파이낸싱의 용이성, 6)주민 민원 문제, 7)자재조달 용이성, 8) 하도급/인력조달 용이성, 9)친환경 건설기술 수요, 10)저에너지 건설기술 수요의 10개 항목으로 설정했다.
평가 방식은 리커드 5점 척도 방식(5-Point Likert Scales)을 채택하였고, 설문조사는 e-mail을 활용하여 실시했다.
조사 결과, 건설회사 8개사, 그리고 외부 전문가 2명 등 총 10명이 설문조사에 응했다.
평가 결과를 보면, 시장 규모 측면에서는 중국과 러시아, 카자흐스탄, 베트남, 태국, 알제리 등이 높은 평가를 받았다.
이들 국가에서는 지금까지 공동주택이 다소 보편적인 주거 양식으로 자리잡고 있거나, 혹은 경제 발전에 따라 대규모의 주택 수요가 발생하면서 공동주택을 중심으로 한 신도시 개발의 필요성이 높은 국가로 볼 수 있다.
성장성 측면에서도 유사한 결과가 도출되었다.
인·허가 측면을 보면, 아제르바이젠, 우즈베키스탄, 카자흐스탄, 알제리 등 과거 사회주의 체제를 유지하였던 국가에서는 해외 건설업체의 공동주택 사업 인·허가가 용이하지 않은 것으로 나타났다.
건설자재나 하도급, 인력 조달 측면에서도 구 사회주의 국가에서는 상당한 어려움이 있는 것으로 나타났다.
그 이유는 그동안 건설자재의 자급자족이 이루어지지 못하고 있으며, 주택 수요가 갑자기 증가하면서 자재 공급에 애로가 발생하기 때문이다.
또한, 하도급이나 인력 측면에서는 언어적인 장벽이 있으며, 생산성 측면에서도 상당한 문제점을 노출하고 있는 것으로 판단된다.
저에너지 및 친환경 기술 수요 측면에서는 선진화된 국가일 수록 친환경 건설기술에 대한 수요가 높은 것으로 나타났는데, 본 조사 대상 국가 가운데서는 두바이, 싱가포르, 미국, 알제리 등에서 상대적으로 수요가 높을 것으로 조사되었다.
이러한 세부 요소에 대한 평가 결과를 토대로 종합적인 평가를 수행하였다.
종합적인 평가를 위해서는 각 평가요소별 가중치를 결정해야 하는데, 본 연구진 내부의 의사 결정 과정을 통하여 시장규모와 성장성에 20점, 수익성과 인허가 용이성, 그리고 친환경 및 저에너지 기술 수요에 각각 10점을 배점하였으며, 나머지 평가 항목에 대해서는 5점을 배점하여 종합 평가를 실시하였다.
평가 결과, 친환경 저에너지 공동주택 건설기술의 수출이 유망한 국가로는 중국, 러시아, 카자흐스탄, 두바이, 베트남, 태국, 알제리 등이 가능성이 높은 것으로 평가되었다.
평가 결과에서 보는 바와 같이 최근 새롭게 등장하고 있는 아시아권의 개발도상국들은 친환경 공동주택 건설기술의 수출 가능성이 매우 높은 곳이다.
특히 CIS국가 중 카자흐스탄, 아제르바이잔, 튀르크메니스탄은 지하자원이 많이 나는 나라로서 친환경 공동주택의 수요가 증가할 가능성이 매우 높다고 볼 수 있다.
다만, 현 시점에서는 과잉 공급으로 인하여 친환경 고급 공동주택에 대한 수요가 한계에 다다르고 있기 때문에 단기적으로는 곤란을 겪을 수 있다.
베트남은 장기적으로 볼 때, 인구가 많고 많은 자본이 있을 뿐만 아니라 지하자원을 고려할 때 성장 가능성이 높은 나라이다.
현지 아파트 사업에 관해 전망을 하기 위해서는 기본적으로 그 곳의 거시적인 경제 상황을 전망해야 하고, 수요자가 아파트를 잘 구매할 수 있을 것인가를 파악해야 한다.
그런데 장기적으로 수요가 안정적으로 발생할 수 있는가를 전망하기란 쉽지않다.
그러나 중장기적으로 보면, 베트남은 가능성이 매우 높은 지역으로 평가할 수 있다.
알제리도 시장 진출 전망이 상당히 밝다.
국토는 넓지만 대부분이 사막이기 때문에 사용할 수 있는 토지가 부족한 편이다.
이에따라 해안가 주변으로 30~40km 정도에 인구가 집중되어 있고, 주택이 부족하여 일부 자본가들은 프랑스 해안 근처에 주택을 구입하는 실정이기 때문에 친환경성을 갖춘 고급주택에 대한 수요층이 비교적 넓다고 볼 수 있다.
■친환경 공동주택 건설기술의 수출전략 및 정부 지원 대책◇친환경 공동주택 건설 기술의 수출 가능성최근 국내외 동향을 보면, 공동주택 건설기술은 친환경 저에너지 측면에서 기술 발전이 현저하다.
그러나 동남아 등 외국에서 건설되고 있는 공동주택은 단지 규모도 작고, 기술 수준도 우리나라와는 아직 많은 격차가 있다.
그리고 동남아 지역에서는 저에너지 기술에 대한 관심이 비교적 적은 편이다.
그리고 국민소득 등을 고려할 때 저소득층 국가에서 친환경 기술에 대한 수요가 단기적으로 증가할 수 있는지에 대하여도 의문이 있다.
현재 정부에서는 U-city나 홈네트워크(home-network) 같은 기술을 토대로 해외 신도시 건설에 진출할 계획을 갖고 있다.
그러나 그 나라의 경제 발전 속도나 통신망 등 인프라 구축 실태를 고려하여 접근하는 것이 바람직하다.
오히려 중상류층을 대상으로 할 때는 친환경 공동주택 건설기술이 해당 국가의 소비자를 훨씬 많이 끌어들일 가능성이 높다고 판단된다.
예를 들어 베트남 하노이의 신도시처럼 넓은 부지에 쾌적하고 친환경적인 설계기술을 적용하는 경우에는 우리나라 기업이 진출할 수 있는 가능성이 높다.
건자재는 현지에 합작법인 형태로 많이 진출하는데, 친환경 자재의 수출 가능성도 상당히 높다.
현지에서는 대부분의 자재를 수입에 의존하기 때문에 그 나라 입장에서 볼 땐 고용 창출이나 경제면에서도 좋을 것이다.
또한, 해외 시장에 진출하기 위해서는 그 나라의 법이나 제도, 인·허가 절차, 협의 기구, 인프라시설, 송금 등의 측면에서 수 많은 어려움이 있는데, 이를 정부와 민간이 어떻게 풀어야 할 것인가도 관건이다.
한편, 우리나라의 온돌 문화나 보일러 문화, 완전 마감 분양 같은 상품 자체가 해외 시장에서 성공할 가능성이 있다.
특히 최근 아시아 전역에 확산되고 있는 한류(韓流)를 건설 분야로 확대하기 위해서는 ‘온돌’과 ‘아랫목’으로 상징되는 우리의 바닥 난방 방식을 전략 상품으로 개발할 필요성이 있다.
바닥 난방의 우수성과 강점은 일단 경험한 사람은 그 쾌적함을 포기할 수 없게 만든다.
중국에서도 최근 바닥 난방을 경험한 사람이 그 쾌적함을 전하면서 수요가 증가하고 있다.
(박인성, 2006 참조) ◇해외 공동주택 사업시 유의 사항과거 해외 신도시 개발에 참여한 업체중 부도가 난 회사가 몇몇 있었던 사례가 있었음에도 불구하고, 해외 신도시 개발 사업에 대해 막연히 장밋빛 전망만이 난무하는 경향도 있다.
일산이나 분당과 같이 국내에 조성된 대표적 신도시의 경우, 자금 흐름이나 사업 여건에 대한 심도있는 분석이 이루어질 수 있는데 비해, 해외의 신도시 건설은 국내와는 전혀 다른 새로운 여건 속에서 사업이 시작되므로 미처 알지 못했던 장애 요인 등이 무수히 많이 존재한다.
그런데 이러한 사항을 제대로 인식하지 못하고 해외에 진출하는 업체들이 상당히 많다.
우리 기업들은 해외 시장에서 사업성을 분석하는 능력이 다른 선진국에 비해 많이 뒤떨어져 있을 뿐만 아니라, 시장에 대한 분석을 제대로 한 후 진출하는 업체도 거의 없다.
그러나 해외 개발 사업은 리스크가 높은 위험한 사업이 많기 때문에 리스크 관리나 철저한 분석없이 해외로 진출할 경우, 큰 어려움에 봉착할 수 있다.
반면, 해외 사업에 있어서는 어느 정도 리스크가 존재하더라도 중·장기적인 투자의 개념을 갖고 진출하는 것도 검토해야 한다.
한편, 해외에서 신도시를 계획·건설하거나 공동주택 사업을 추진하기 위하여는 우선 자금과 그 나라의 경제 수준, 생활 및 문화 습관들이 검토되어야 한다.
예를 들어 알제리와 카자흐스탄과 같이 자원이 많은 나라에서는 신도시 사업이 유망하다고 보여지지만, 사회주의라는 정치적 장애물을 어떻게 극복하느냐가 관건일 것이다.
그리고 해외 공동주택 건설사업에 있어서는 인력과 자재의 안정적인 조달이 상당히 중요하다.
CIS 국가나 동남아시아 지역에서는 자재를 상당 부분 수입하여 사용하고 있다.
특히 고급화된 내외장재나 친환경 자재는 수입이 불가피하다.
인력 측면에서도 중국이나 동남아 국가의 건설기능인력은 생산성이 매우 낮다.
따라서 현지의 자재·인력 수급에 있어 애로점은 없는지를 살펴보고, 건설인력의 생산성도 사전적으로 검토해야 한다.
일부 중동 국가에서는 주택이 주로 중국인들에 의해 건설되었는데, 품질 문제로 인해 인식이 상당히 안 좋은 편이다.
따라서 우리나라 건설업체에서는 우수한 건설시공 능력을 바탕으로 이러한 시장을 공략할 필요가 있다.
파이낸싱 측면에서는 EDCF자금이나 월드뱅크, IMF의 자금을 적극 활용하는 것이 필요하다.
또한, 해외 투자는 리스크가 큰 사업이며, 민원 문제의 해결이나 인·허가 체계가 상이하여 상당한 어려움에 봉착할 수도 있다.
이러한 측면에서 정부의 지원이나 대책이 필요하다.
◇정부 측면의 지원 대책 현재 해외에 진출하고 있는 주택업체의 입장에서는 리스크 부담이 매우 크기 때문에 구 사회주의 국가 등 사회 체제가 불투명한 국가일 수록 국가간의 협의가 필요하다.
그리고 각종 정보의 취득이 용이할 수 있도록 정부가 중심이 되어 인프라 구축이 이루어지는 것이 필요하다.
해외 사업의 수주에 있어서 정부의 역할도 중요하다.
아제르바이잔이나 알제리같은 경우에는 정부간 협약에 의해서 사업을 수주한 경우이다.
또한, 해외 신도시 시장 공략을 확대해 나가기 위해서는 정부가 나서야 한다.
특히 구 사회주의 국가의 신도시 시장은 국가 차원의 지원 제도와 인프라 구축없이 개별 기업 차원에서 공략하기는 역부족이다.
이를 위해서는 국가의 기능과 역할에 대한 의식을 전환해야 한다.
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