공동주택 리모델링 자금 융통 이제 “어렵지 않아요”
대한주택보증 자금 보증…리모델링 활성화에 견인 역할
2012-05-29 신은희
대한주택보증의 리모델링보증상품 시장조사 자료에 따르면 공동주택 리모델링 시장은 90년대부터 조성된 1기 신도시 아파트를 중심으로 건물 노후화 개선을 위한 리모델링 요구가 급증하고 있는 것으로 나타났다.
1기 신도시 아파트는 신축한 지 15년 이상이 지나 주거성능의 향상보다 자산가치가 떨어져 주민의 불만이 리모델링 활성화 요구로 나타난 셈이다.
공동주택의 경제적 가치는 재건축이 높다는 업계의 우려가 있다.
하지만 재건축은 30~40년 된 건물이어야 가능하며 미분양 적체와 분양가상한제, 사업성 저하 등으로 시행이 어렵다.
반면 리모델링은 15~20년 된 건물이면 각 세대 주거전용 면적의 3/10 이내로 증축이 가능하며 건설비율과 임대주택, 초과이익환수 등의 규정은 따로 없다.
공동주택 리모델링 시장은 현재 성장단계에 있다.
국토해양부의 ‘공동주택 리모델링 세대증축 등의 타당성 연구’ 자료에 따르면 리모델링은 단계별로 도입, 성장, 정착단계를 거친다.
도입단계는 2002년부터 2010년까지로 80년대 초반 이전에 준공된 서울 강남권 등 일부 지역을 중심으로 제한적 수요가 발생했으며 이후 90년대 중반까지 준공된 아파트를 대상으로 수요가 확산된 시기이다.
성장단계는 2011년부터 2015년까지로 내다보고 있다.
수도권 및 1기 신도시로 수요가 확장돼 증축 리모델링으로 보편적인 주거여건을 개선할 수 있는 방식으로 정착될 수 있다.
이후 정착단계는 2016년부터로 지역별, 단지별 최적화된 리모델링 방식이 도입되고 특히 친환경 리모델링이 주축을 이룰 것으로 보인다.
한국리모델링협회의 ‘서울·수도권 리모델링 추진 현황’에 따르면 2011년 기준 사업 완료단지는 8개 단지 1,600세대, 사업 추진 중인 단지는 172개 단지 10만4,000세대, 향수 추진 의향이 있는 단지는 360개 단지 24만세대 등 이다.
관련업계는 공동주택 리모델링 시장은 잠재수요가 크고 법 개정도 꾸준히 확대되고 있어 정책적 지원으로 향후 주택시장은 리모델링 위주로 크게 성장할 것으로 내다봤다.
현재 리모델링 시장은 수요가 크지 않은 이유는 자금조달 탓이 크다.
공동주택이 리모델링 자금을 조달하기 위해 신규 분양수익을 확보하는 것이 필요하지만, 세대수를 증가할 수 있는 수직증축이 현재까지 불허하기 때문에 조합원분담금이 높아 사업추진에 어려움을 겪고 있다.
또, DTI 규제 때문에 조합원분담금에 대한 은행대출이 어려워 경기침체로 인해 리모델링 후 자산가치가 불확실한 것도 한 몫 하고 있다.
이에 대한주택보증은 정비사업대출보증과 유사한 형태로 리모델링주택조합 설립인가 이후 조합과 조합원을 대상으로 이주비, 사업비 등에 대한 대출보증이 필요하다는 판단에 지난 2009년 9월 조합주택시공보증(리모델링 보증 대상 포함) 수요 증가에 대비한 마케팅 활동을 검토하고 리모델링 활성화를 위한 정부의 정책지원방안에 대한 모니터링과 협력을 진행했다.
지난 2011년 7월 ‘국토부 리모델링 T/F 회의’에서는 기금지원 시 대한주택보증의 지급보증방안을 검토하기로 협의한 바 있다.
대한주택보증 관계자는 “리모델링 자금보증은 리모델링 활성화를 위한 것”이라며 “정부정책 지원 및 리모델링 사업비용 감소를 통한 리모델링의 원활한 사업 추진을 지원하기 위해 새로운 보증상품 개발이 필요해 추진하게 됐다”고 전했다.
리모델링자금보증은 리모델링조합이 금융기관으로부터 필요한 이주비, 부담금, 사업비 등을 조달할 때 이용하는 상품으로 금융기관에 원리금 상환을 책임지는 보증이다.
이로써 리모델링조합은 기존 시공사의 연대보증 대신 공기업(대한주택보증)의 보증서를 담보로 리모델링 자금을 조달할 수 있어, 저금리의 대출을 받아 사업진행을 원활하게 할 수 있다.
리모델링 업계는 “공동주택 리모델링은 잠재적인 수요가 커 자금융통에 대한 물꼬를 트면 시장은 크게 확대될 것”이라며 “공신력 있는 공기업의 리모델링자금보증으로 자금조달의 어려움이 해소돼 리모델링 시장 확대에 있어서 큰 역할을 할 것으로 보인다”고 전했다.