개정 시급한 ‘서울시 정비사업 공사표준계약서’
2011-10-31 이운주 기자
이에 따라 한국주택협회는 회원사들의 의견을 받아 ‘서울시 정비사업 공사표준계약서 개정’을 건의서를 서울시측에 전달했다.
주택협회는 건의서에서 “전문성이 부족한 조합과 협력관계에 있는 시공자의 파트너쉽을 무시한 채, 맹목적인 공사비 축소 등 시공자에게 부담을 전가시키는 방향으로 초점을 맞춰 재건축·재개발사업을 더욱 위축시키는 부작용을 낳을 수 있다”는 우려를 표명했다.
최근 재건축·재개발시장은 부동산경기 장기 침체, 분양가상한제 등 각종 규제 뿐만 아니라 유럽 재정위기 등 대외여건 악화로 위축이 가속화되고 있다.
이로 인한 개발이익 감소, 추가부담금 증가 등으로 현금청산 대상자가 급증해 정상적으로 추진 중인 사업장마저 좌초될 위기에 처했다.
특히 서울시가 지난해 “사업기간의 2~3년 단축, 조합원 분담금의 최대 1억원 인하” 등 목적으로 도입된 공공관리제는 조합(추진위) 운영비 지원 부족, 공공과 조합(추진위)간 갈등 대립 등으로 오히려 사업에 장애요인으로 작용하고 있으며, 표준계약서의 제정으로 공공관리제의 부작용은 더욱 커질 것으로 우려했다.
건의서는 또 서울시가 제정한 정비사업 공사표준계약서는 내역입찰에 입각하고 설계변경 및 공사계약금액 조정을 엄격히 관리해 공사비를 절감하는데 주안점을 두고 있지만 설계비의 경우, 내역입찰을 위한 공사시방서, 물량내역서 등의 용역이 추가되면서 조합의 부담만 가중(10~20%)시키고 있다고 주장했다.
특히 공사비의 경우, 10년이상 소요되는 정비사업의 특성상 설계변경 및 물가상승에 의한 공사비 인상과 인·허가 지연에 따른 금융비용 상승을 고려하지 않았다.
또한 표준계약서는 시공자가 단순히 수급인의 역할만 수행하도록 권한을 축소한 반면, 조합의 고유업무와 시공자의 권한 밖 업무를 시공자에게 떠넘기는 등 모순된 기준으로 제정됐다.
그리고 사업경비·이주비 등의 대여는 물론 이의 지급보증까지 시공자가 의무적으로 부담토록 하고 있으며 주민이주는 조합의 고유업무임에도 시공자가 이주촉진·지원 업무를 맡도록 하고 있어, 이주·철거 과정상 주민분쟁 조정 등 공공의 몫을 시공자에게 전가하고 있다고 지적했다.
이에 따라 관련 주택업계는 기성률에 따른 공사비 지급시에는 현금청산, 조합원 분양계약 미체결 및 일반분양분의 미분양 등으로 기성시점에 공사비를 지급할 수 없게 되는 경우, 조합에 연체료 등의 추가 부담이 발생하므로 미분양 발생에 따른 공사비 상환지연 리스크를 시공자가 분담하는 분양불 방식이 바람직하다는 입장이다.
관련 업계는 또 건의서를 통해 조합이 제공하는 물량내역서의 일부 항목에 누락·오류 등이 있거나, 시공자의 책임없는 사유로 설계변경을 하는 경우에도 추가 공사비를 시공자가 부담토록 하고 있어, 민사계약의 기본인 ‘과실책임의 원칙’에 위배된다고 밝혔다.
그리고 시공자에 의한 계약 해제·해지 사유도 국토부가 ’00. 6월에 배포한 정비사업 표준계약서와 달리 극히 예외적인 경우에만 인정하고 있어, 조합과 시공자가 계약당사자로서 상생하는 공평한 계약을 체결할 수 있도록 공사표준계약서를 시급히 개정해 줄 것을 요구했다.
더불어 서울시가 공공관리를 도입하면서 내세운 ‘조합원 분담금 최대 1억원 인하’ 주장이 사업기간 장기화, 분쟁 심화 등으로 불투명해짐에 따라 시공자를 옥죄어 공사비를 인하하는 방식으로 희석시키고자 하는 것은 재고돼야 한다는 주장이다.