주택 인허가 실적, 주택공급 선행지표 역할 축소
2011-10-11 이운주 기자
한국건설산업연구원은 최근 주택 공급 지표의 문제점과 인허가 실적의 선행성 변화 분석 연구보고서를 발간하고 “주택공급시장의 선행지표이자 주택정책의 목표치인 인허가실적과 실제 실적치라고 할 수 있는 입주물량 간에 차이가 발생하고 있다”고 발표했다.
보고서에 따르면, “통상 주택종합계획상의 인허가 실적을 주택공급 목표치로 간주하고 있으며 통상 연간 40만~50만호 규모가 목표치로 설정되고 있으나, 국토해양부가 발표한 2010～11년 전체 주택의 입주 물량은 33만~35만호(1?12대책)에 불과한 것”으로 조사되었다.
허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “물론 공식적인 집계 입주 물량이 2개년에 불과하여 금융위기 이후에 나타난 특수한 현상인지 아니면 일반적인 공급 시장의 현상인지 현재로서는 정확하게 파악할 수는 없다”고 전제하고, “그렇지만, 2~3년 전 인허가 물량상으로는 37만~56만호 규모의 주택이 공급될 것으로 예상할 수 있었으나, 실제 준공된 주택은 이에 미치지 못해 결국 목표치와 실적치 사이의 차이가 발생하고 있다”고 말했다.
보고서에 따르면, “인허가 실적에 대한 선행성 및 정확성과 관련한 패턴 변화가 발생하고 있어 선행지표인 인허가 실적과 공급지표에 대한 평가가 필요한 시점”인 것으로 분석되었다.
허 연구위원은 “수도권을 중심으로 주택시장의 침체가 지속되고 있으나 인허가 실적은 급증세인데, 이는 PF 부실 등으로 실제 분양은 하지 않지만 기매입 토지에 대한 자금 조달을 목적으로 인허가 절차를 밟는 사업장이 증가하고 있기 때문인 것으로 보인다”고 밝혔다.
또한, “공공에서도 최근 들어서는 인허가와 착공 및 분양과의 시차가 장기화되는 양상”이라고 지적했다.
보고서에 따르면, “면적기준으로, 동일 연도의 허가 대비 착공 비율은 2000년대 초반 70% 수준에 이르렀으나 2007년 이후 47.4% 수준에 그치고 있는 것”으로 조사되었다.
“연내 허가면적 대비 착공면적 비율이 감소하고 있는 것은 허가 이후 착공까지 취소 물량의 증가나 프로세스 절차가 장기화되고 있는 것”으로 해석했다.
허 연구위원은 “호수기준으로 분석하면 금융위기 이후 시간적 관점에서 인허가 실적의 선행성이 약화되고 있다는 것이며, 즉, 인허가 이후 분양 및 입주가 장기화되고 있다”고 분석했다.
즉, 금융위기 이전에는 인허가와 입주의 시차가 32개월(2년 8개월) 수준으로 추정되나, 금융위기 이후 자료를 추가하면 45개월(3년 9개월)까지 장기화되고 있는 것으로 나타났다.
보고서에 따르면, “금융위기 이후 물량적 관점에서도 인허가 실적의 선행성이 약화되고 있는 것”으로 조사되었다.
허 연구위원은 “공공에서 발표되고 있는 주택 공급 관련 통계의 짧은 시계열을 고려할 때 일정 기간 민간 자료와의 혼용은 불가피하다”고 지적했다.
즉, “착공 실적과 준공 실적은 공식적인 통계가 존재하나 2011년 1월부터 제공되어 시계열이 짧아 실질적인 시장 분석 및 모니터링에 한계가 있는데다, 민간은 2000년부터 구축되어 최소 10여 년 이상의 자료를 제공하고 있어 단기적으로 공공과 민간의 자료 혼용은 불가피하다”는 것이다.
허 연구위원은 “사용 목적에 따라 공공과 민간 지표 각각 선택해 사용하는 것이 바람직하다”면서 “자료가 축적된 이후에 전반적인 시장 상황의 판단은 공식 통계인 공공의 공급 지표로 대체하고 민간은 가공 통계로 부가가치를 창출하는 것이 필요하다”고 조언했다.
아울러 허 연구위원은 “주택 공급 선행 지표는 인허가에서 착공 실적으로 전환하고 수급 상황은 입주 실적을 기준으로 판단해야 할 것이며, 공급의 질적 지표가 보다 중요해지고 신규지표의 개발도 뒤따라야 할 것”이라고 강조했다.