주택시장 구조변화 전망과 대응전략
2010-11-29 오세원 기자
향후 총 인구의 감소, 특히 주요 주택구매연령층(35~54세)이 감소하면서 주택수요에 변화가 올 것이며 1인 및 고령가구 비중의 빠른 증가 등으로 인해 소형주택의 수요는 지속적인 증가세를 보일 것으로 전망된다.
국내 주택시장의 구조변화 영향요인 낮은 출산율의 영향으로 국내 총 인구는 2018년에 4,934만명을 정점으로 감소하고, 반면 65세 이상 고령인구 비율은 2000년에 7.2%였으나, 2018년에 14.3%, 2026년에 20.8%로 급속히 증가할 전망이다.
베이비붐 세대는 은퇴후에 소유주택의 매각 보다는 주택연금(역모기지)을 통해 노후자금을 조달할 것으로 보인다.
주택연금공급은 2015년 이후부터 증가할 전망이다.
주택의 개념은 소유, 상속, 투자 대상에서 실제 거주 중심으로 인식이 변화될 것이다.
주택보급률의 점진적 상승, 인구감소로 인한 수요 시장의 정체로 인해 부동산 투자의 안정성, 수익성이 하락하면서 실수요자 중심 시장으로 변화될 전망이다.
주택 소유에 따른 자산가치 상승을 기대하기 어려워지면서 직장과의 근접성 등을 고려한 도심지역의 임대주택 시장은 증가할 전망이다.
이와 함께 주택의 수요는 대형 중심에서 중소형 중심으로 변화될 것이다.
저출산(출산율 1.5명)에 따른 대형 주택 필요성 감소, 고령화(평균수명 80세)에 따른 노후 대비책으로 중소형 주택 수요가 증가할 것으로 보인다.
또한 신축 주택 건설비중은 감소하고 기존 주택 재건축·재개발, 리모델링 비증이 증대될 것이다.
현재의 대규모 택지개발, 대단지 아파트 건축 공급 상황은 퇴조할 전망이다.
일본도 2000년 이후 재건축·재개발, 리모델링 비중이 60%를 상회하고 있다.
현재는 개발이익이 큰 재건축·재개발이 선호되고 있으나, 향후 일반분양의 사업성이 악화되면서 리모델링 수요가 증가할 전망이다.
특히 주택관리 중요성에 대한 관심 증가로 체계적 시설관리, 장수명주택, 친환경인증 등에 대한 관심이 증대될 것으로 보인다.
생애비용(lifecycle cost) 개념의 체계적인 자산관리방식이 도입되면 기존의 20-30년 수준의 주택수명이 50년 이상으로 증가할 것으로 보인다.
에너지 효율증대, 친환경 소재사용 등 지속가능한 관리방식이 도입될 것이다.
시사점과 대응전략 우리나라는 대부분의 가계 자산이 주택을 포함한 부동산에 편중되어 있어서 인구구조의 변화, 정부의 정책, 사회·경제적 변화에 의해 주택 시장이 크게 변동할 수 있는 구조이다.
국내 주택시장은 단기적으로는 2008년 세계 금융위기 이후 위축된 신규 분양 축소의 영향과 재개발·재건축으로 인한 멸실주택의 증가로 공급부족현상이 나타날 가능성이 있으나 보금자리주택의 공급으로 완화될 것으로 보인다.
장기적으로는 저출산·고령화로 인한 인구변화, 청년실업에 따른 소득계층 감소, 경제성장률 둔화, 정부의 부동산 규제정책 등 다양한 요인에 의해 영향을 받으므로 여러 요인에 대해 종합분석 보다는 지역별, 주택규모별, 수요자의 소득별로 세분화된 시장 분석과 대응전략 수립이 필요할 것이다.
주택시장의 중장기 변화는 산업화, 도시인구집중, 고령사회 진입에서 우리보다 먼저 경험한 일본 등 선진국의 사례에 주목하여 주택시장의 구조변화에 대한 대응책을 마련해야 한다.
일본은 2006년부터 총인구가 감소세로 전환되면서 분양주택 규모 축소, 1~2인 가구 증가에 따른 소형주택, 임대주택 수요가 증가하고 있다.
주택소유에 대한 인식 전환과 직장인 수요 등으로 인한 도시인구집중이 계속되면서 도심의 중고주택 리모델링, 소형 임대주택 신축증가, 첨단기술을 적용한 고급화된 소형주택 등 라이프스타일을 반영한 주택상품이 나타나고 있다.
정부는 2018년까지 공공임대주택 비율을 현재 4%에서 OECD 평균인 12% 수준까지 공급을 확대할 계획을 수립하고 있어 앞으로 민간부문은 주택건설에 따른 수익을 기대하기 어려워 질 것으로 보여 신규 수익원 추가 발굴 전략도 필요할 것이다.