내년까지 매입·전세임대 주택 1.3만호 추가 공급

[오마이건설뉴스-이유진기자]정부는 어제(30일) 경제혁신 3개년 계획의 일환으로, ‘서민 주거비 부담 완화 대책’을 확정·발표했다.

정부는 전세에서 월세로의 구조적 변화를 감안해 전월세 전환과정에서 상대적으로 주거비 부담이 커지는 사회취약계층이나 보증부 월세가구를 보호하는데 정책목표를 두고, 서민 주거비 부담 완화 대책을 마련했다고 설명했다.

◆단기적인 전월세 수급 불안 대응 = 우선, 전월세 불안 우려지역에 매입임대 및 전세임대를 집중 공급키로 했다.

신규입주 물량 부족, 재건축 이주수요 등으로 단기간 내 전월세 가격이 급등할 우려가 있는 지역에 대해 즉시 입주가능한 매입 및 전세임대를 집중적으로 공급한다.

이를 위해, 올해 매입·전세임대 잔여물량 1만4,000호를 다음달까지 조기에 공급하고, 12월 중에 3,000호를 추가로 공급키로 했다.

정부는 내년에 매입·전세 물량을 4만호에서 5만호로 1만호 추가 공급하되, 오는 2016년 이후 추가확대 여부는 임대시장 수급상황을 보아가며 결정할 계획이라고 밝혔다.

또한, 매입·전세임대 지원단가를 호당 평균 500만원씩 상향해 일정수준 이상의 임대주택을 확보하고, 추후 기금부족시 재정으로 이차를 보전하는 방식도 검토키로 했다.

이와 함께, 재건축으로 인한 전월세 시장 불안을 방지하기 위해 이주수요 관리를 추진키로 했다.

서울은 내년에 재건축에 따른 멸실주택이 5만3,000호인 반면, 신규 입주물량은 4만1,000호에 그쳐, 1만2,000호 내외의 물량이 부족할 전망이다.

국토부와 지자체간 협조체계를 구성하고, 재건축단지 이주시기를 1년 이내에서 조정하고, 이주시기 조정심의 대상을 현재 이주대상 구역의 주택수가 2,000호를 초과할 경우에서 동일지역(법정동) 내 여러 정비구역이 있고 총 주택수가 2,000호를 초과할 경우으로 확대한다.

◆민간자본을 활용하는 임대주택 공급 확대 = 우선, 도시규제 개선을 통한 장기임대 공급을 확대키로 했다.

현재, 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함)는 기준 용적률의 20%까지 용적률 추가가 가능하나, 지자체가 조례로 기준 용적률을 낮게 규정할 경우에는 법정상한율 확보가 곤란하여 수익성을 확보하기 어려운 상황이다.

예를들어 국토계획법상 제1종 일반 주거지역 용적률 상한은 200%이나, 서울시는 150%로 운영해 용적률 20% 인센티브 조례에도 불구하고 실제 용적률은 180%에 불과(150% × 1.2배 = 180%)한 실정이다.

이에, 임대주택법을 개정해 10년 이상 장기임대 건설시 조례와 관계없이 용적률을 국토계획법에 따른 법정 상한까지 부여할 계획이다.

이와 함께, 오는 2017년까지 민간과 공공이 공동으로 출자한 공공임대리츠 방식으로 공급되는 물량을 현재 5만호에서 6만호로 1만호 확대된다.

또한, 미분양 임대주택에 대한 세제지원을 강화한다. 준공후 미분양 주택(기준시가 6억이하이고 전용 135㎡ 이하)을 내년말까지 취득(임대사업자 등록 및 임대계약 체결)해 5년이상 임대하는 경우, 취득후 5년간 발생하는 양도소득의 50%를 감면해 미분양 주택을 활용한 임대주택 확대를 지원한다.

그리고, 민간이 기금지원을 통해 건설하는 10년 공공임대에 대한 건설자금 지원을 강화키로 했다.

내년 한시적으로, 호당 지원한도를 규모에 관계없이 1,500만원씩 인상하고, 60∼85㎡ 주택의 경우 금리를 3.7%에서 3.3%로 인하한다.

아울러, 민간 참여 활성화를 위한 규제개선 및 세제·금융지원을 검토한다. 주택임대관리업, 민간임대사업 등에 대한 규제개선, 세제·금융지원 등을 통해 수요자 맞춤형 임대주택 공급 및 양질의 일자리 창출과 함께 연기금, 금융투자업 등 재무적 투자자의 임대주택 건설 참여도 유도키로 했다.

임대주택 건설회사, 임대주택 리츠의 건설 및 자본비용지원을 위한 금융상품 개발을 검토키로 했다.

◆준공공임대주택 활성화 = 준공공임대주택은 올해 1월에 제도가 도입되었으나, 의무에 비해 혜택이 부족해 실적이 9월 현재 256호로 미미한 실정이다.

이에 따라 우선, 준공공임대 다세대·연립 층수제한 완화를 추진키로 했다. 다세대, 연립을 준공공임대로 활용하는 경우, 건축위 심의를 거쳐 층수제한을 4층에서 5층으로 완화하고 제1종 일반주거지역 건설을 허용한다.

이와 함께, 국회에 계류 중인 세법개정안은 이번 정기국회에서 입법되도록 노력하고, 특히 소득세 및 법인세는 감면폭을 추가 확대하는 방안도 추진키로 했다.

또한, 준공공임대 의무 임대기간을 10년에서 8년으로 단축키로 했다.

그리고, 일정기준을 충족하는 주택을 준공공임대로 등록(향후 2년간 한시)한 경우에는, LH가 연간 매입물량 범위 안에서 임대기간 종료 후 매각 당시 감정평가 금액으로 매입을 하기로 확약한다.

아울러, 내년 한시적으로 준공공임대 매입자금 지원금리를 2.7%에서 2.0%로 인하한다.

이 밖에도, 국토부 장관이 정하는 공공택지에서 건설되는 준공공임대는 임대주택법상 규제를 배제해 다양한 형태로 임대주택이 공급될 수 있도록 유도키로 했다.

◆공급시차 단축이 가능한 임대주택 공급 확대 = 우선, 민간의 다세대, 연립주택 건설시 기금지원을 강화한다. 다세대, 연립 건설자금을 3.8%∼4.0%대의 시중금리 수준으로 인하하고, 30세대 이상으로 사업계획 숭인시 금리를 1%p 추가 인하한다.

이와 함께, 공공임대 건설시 다세대, 연립주택 공급을 확대한다. 공공이 건설하는 임대주택의 일부를 공사기간이 1년 이내인 다세대, 연립으로 공급해 전월세 수급상황에 탄력 대응한다.

건설비용 인하 및 공기 단축을 위해 조립식 모듈러 주택의 활성화 기반도 마련한다.

◆공공임대주택 관리시스템 개선 등 = 우선, 영구임대주택 순환율을 제고한다. 입주자격과는 별도로 영구임대주택 퇴거기준을 오는 12월 마련하고, 2년마다 정기적으로 자산 및 소득현황을 심사한 후, 자산 및 소득이 일정기준을 초과하는 가구는 자진퇴거 유예기간(예 2년) 부여 등을 통해 순환이주를 유도한다.

이와 함께, 쉽게 찾아볼 수 있는 공공임대 입주정보 포털을 운영한다. 올해 11월부터 임대주택 포털을 운영키로 했다.

도심내 행복주택 건설을 차질없이 추진한다. 오는 2017년까지 14만호 사업승인을 목표로 추진 중이며, 올해 말까지 2만6,000호 사업승인 및 4,000호 착공 등 차질없이 추진한다.

10월 기준으로 서울오류 등 10곳에 5,500호를 사업승인하고, 서울가좌 등 5곳에 1,500호 착공을 완료했다.

◆저소득층의 주거비 부담 완화 = 사회취약계층을 위한 월세 대출을 신설했다. 내년 한시적으로, 당장 자력이 부족하지만, 장래 소득발생이 예상되는 취업준비생 및 자활의지가 있는 기초생활수급자에게 저리의 월세 대출을 지원한다.

지원대상은 ▲학교 졸업생으로서 취업 준비생 ▲근로중인 기초생활수급자로서 ‘희망키움통장’ 가입자 ▲근로장려세제 가입자로 연 2%의 금리로, 매월 30만원씩 2년간 720만원 한도로 대출한 후 3년 유예기간 후에 월세대출금을 3년 거치후 일시상환으로 갚도록 했다. 이 경우 최장 6년까지 3회 연장가능하다.

월세 미반환 위험에 대비하여 월세대출보증(주택금융공사) 가입을 의무화하고, 연체일수가 30일 이내로 1년이상 대출을 이용한 경우, 향후 주택기금 전세자금 대출시 금리 0.2%p를 우대키로 했다. 지원규모는 총 500억원 규모이다.

보증부 월세가구 주거비 부담도 완화한다. 우선, LH 전세임대시 보증부 월세가구 부담을 완화한다.

연 2.7만호 내외를 LH 등 공공기관이 전세로 임차후 이를 저소득층에게 보증금의 연 2%에 해당하는 임대료로 재임대하고 있으나, 순수전세에 비해 보증부 월세 주택 세입자에 대한 지원혜택이 낮은 상황이다.

이에, 보증금이 낮을수록 지원금리를 우대하여 주택기금 대출금액이 적음에 따른 보증부 월세가구의 상대적 손실을 보전한다.

이와 함께, 기금 대출시 보증부 월세가구의 부담을 완화한다. 근로자서민 전세자금 및 저소득가구 전세자금을 하나로 통합(가칭 버팀목 대출)해 차주의 소득수준 및 보증금 규모별로 금리를 차등화한다.

소득이 낮고, 보증금이 적을수록 대출금리를 우대하고, 부부합산 연소득 4천만원 이하 가구로서, 부동산·자동차 등 자산이 일정기준 이하(대출연장시 2년마다 입증 필요)인 저소득층이라고 지자체장이 추천한 경우에는 금리 1%p를 추가로 우대키로 했다.

이와 함께, 월세보증 개선으로 저소득층의 월세 인하를 유도한다. 월세 전환율은 연체 리스크, 관리부담 등으로 시중금리보다 2∼5%p 높고, 특히 저소득층이 주로 거주하는 다가구·연립주택은 아파트 대비 2∼3%p 높다.

이에 따라, 대한주택보증이 임차인의 월세 연체 위험을 낮추고 이를 통해 월세 납입금을 낮추기 위해 지난해 7월부터 월세납입 보증을 시행 중이나, 실적이 미미한 상황이다. 이에, 대한주택보증의 월세보증을 개선해 월세인하를 유도한다.

월세납입 보증범위를 확대(임차료 9→24개월분)하고, 보증가입 대상을 확대(신용등급 1∼6등급→1∼9등급)하며, 보증료를 인하(신용등급 3등급 기준 0.6%→0.3%, 사회취약계층은 보증료 30% 추가 할인)할 계획이다.

저소득 임차가구를 위한 내집마련 기회도 확대된다. 우선, 디딤돌 대출 금리는 현행을 유지하되, 내년 한시로 생애최초주택구입자로서 부부합산 연소득 2천만원 이하인 경우는 0.2%p 추가우대 한다.

이와 함께, 디딤돌 대출은 3년내 상환시 최대 1.2% 중도상환수수료를 부과하고 있으나, 중도상환수수료 체계조정을 검토한다.