직할시공제, “분양가 인하 쉽지 않다\"
2008-10-15 오세원 기자
정부의 도입논리는 기존의 발주자-종합건설업체(원도급)-전문공사업체(하도급)의 3단계 거래 구조를 발주자-시공사의 2단계 구조로 단순화함으로써 거래 비용과 원도급자의 관리 비용 절감을 통해 분양가 인하가 가능하다는 논리이다.
여기서 말하는 직할시공제는 발주자-원도급-하도급으로 구성된 종전의 전통적인 3단계 시공 생산 구조를 발주자-시공사의 2단계 구조로 전환해 발주자가 공종별로 시공사와 직접 계약을 맺고 공사를 수행하며, 기존 원도급자가 수행해 왔던 전체적인 공사 관리 역할을 발주자가 수행하는 방식이다.
◇분양가 인하 당초 기대값 달성 어려워 = 시공책임의 분산 및 발주자의 사업관리 역량이 부족할 경우 공종별(혹은 패키지별) 계약자 간 조정 및 통합 관리가 어렵다.
이와 함께 설계 관련 서류, 계약 관련 서류의 증가 및 분할 발주로 입낙찰 업무가 증가할 듯하다.
또 공공기관의 비대화에 대한 우려 및 발주자의 역량에 따라 발주자의 사업관리 비용이 오히려 원도급자의 비용보다 증가할 가능성이 높다.
정부는 직할시공제 적용시 기존 3단계 생산체계에 비해 종합건설업자의 일반관리비와 이윤을 줄일 수 있을 것으로 기대하고 있다.
그러나 패키지를 세분화함으로써 경쟁률 증가에 따른 낙찰률 하락을 통해 공사비는 절감될 수 있지만, 절감 가능한 비용에 비해 증가되는 비용의 크기가 예상보다 커 분양가 인하는 기대하기 어렵다.
원도급자인 종합건설업체의 부재에 따른 발주자의 부담이 증가해 발주자 비용이 증가하고 발주자 조직의 비대화로 인해 공사비 절감은 쉽지 않을 것으로 보인다.
공사비는 토지비에 비해 공동주택 분양가에 미치는 영향력이 상대적으로 크지 않아 공사비 절감으로 인한 분양가 인하 효과는 기대하기 어려울 것으로 판단된다.
◇분양 원가 절감 효과도 낮을 듯 = 정부의 직할시공제 도입 논리인 분양 원가 절감 효과도 기대하기 어려울 듯하다.
그러나 발주 방식의 다양화와 발주 방식 선정에 있어서 발주자의 재량권 부여라는 점에서 도입을 고려할 경우, ‘국계법’ 및 관련법의 개정 및 제반 여건에 대한 충족 여부 검토가 필요하다.
공기업이 단일 공사에 대해 직접적으로 복수의 시공사들과 계약해 사업을 추진하는 구도가 성립되기 위해서는 공사의 분할 계약을 금지하는 규정인 ‘국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령’ 제68조 또는 공기업이 ‘국계법’을 준용토록 규정하고 있는 ‘공공기관의 운영에 관한 법률’에 따른 공기업ㆍ준정부기관 계약사무규칙의 제2조 등과 같은 관련 법 체계가 개정되어야 한다.
또한, 건설업ㆍ면허, 보증 관계 등에 대한 검토 및 조치도 필요하다.
.발주자가 기존의 종합건설업체가 담당해왔던 원도급자의 전체 관리 역할을 할 경우 발주자의 사업관리 역량이 사업의 성패에 직접적으로 영향을 미치므로 발주자의 사업관리 역량이 충분해야 한다.
현행법상 종합 건설업과 전문건설업의 업역 구분이 엄연히 존재하는 가운데, 생산 체계상에서 중요한 역할을 담당해 온 종합건설업자(원도급자)의 배제 혹은 역할 축소는 최근 어려운 건설시장 환경과 맞물려 원도급자에게는 큰 애로 사항이 될 것이므로 이에 대한 고려가 있어야 한다.
. ◇국내외 사례는 찾아보기 힘듦 = 일본의 경우 대규모 건설공사를 분할 발주한 것이 사실상 직접 시공을 하는 전문건설업체가 아니라 종합건설업체에 발주한 것으로서, 이는 프로그램 형태의 사업 추진 구조로 해석해야 하며, 직할시공제의 한 사례로 보기는 어렵다.
싱가포르는 직할시공방식보다 설계·시공 일괄 방식이 오히려 확대되는 추세이다.
국내의 경우에도 20여 년 전 주택공사 직할시공제를 수행한 경험이 있으나, 이는 원도급자의 파산으로 인해 주공이 원도급자를 대신해 수행한 특수한 경우로 한정되어 있다.
해외는 물론 국내의 경우도 직할시공제가 체계적으로 적용된 사례는 찾아보기 힘듦 실정이다.
◇소규모 사업 대상 시범적용 “검증 후 도입” = 국내외에 직할시공제가 체계적으로 적용된 사례를 찾아보기 힘들고, 현행 국내 제도와 업종·업역을 그대로 둔 채 전면 도입하는 것은 성공보다 실패 가능성이 높을 것으로 판단된다.
.또한 성공의 불확실성에 비해 공사 원가 인하 가능성이 크지 않을 것으로 보인다.
따라서 전면적인 시행 혹은 공공사업으로의 확대에 앞서 소규모 사업을 대상으로 시범 사업에 적용한 후 해당 방식에 대한 검증과 보완을 거친 후 도입 여부를 판단하는 등 신중한 접근이 필요하다.