서울시, 5년만에 ‘지구단위계획수립기준’ 전면개정

[오마이건설뉴스-이운주기자]서울시는 지구단위계획 수립기준을 전면 재정비해 오는 14일부터 시행한다고 10일 밝혔다.

이번 개선안에는 ▲용도지역 상향이 없는 일반주거지역의 용적률 및 용도완화 ▲특별계획구역 가능구역 제도화 도입 ▲획지계획 변경에 대한 권한의 자치구 위임 확대 ▲준주거지역내 비주거용도 10% 의무화 예외 규정 신설 ▲허용용적률내 인센티브 항목 2단계 단순화 ▲전면공지․공공보행통로․공개공지 통합관리 등의 내용을 골자로 담고 있다.

◆용도지역 상향이 없는 일반주거지역에서의 용적률․용도 완화 = 지구단위계획구역 내 ‘용도지역 상향이 없는 일반주거지역’의 용적률 확보 기회가 많아진다. 기존에 주변 일반지역보다 다소 낮게 적용되던 기준용적률이 동일하게 적용되고, 공개공지를 의무면적보다 추가 확보하면 상한용적률을 적용받을 수 있게 된다.

예컨대 주변 일반지역의 기준용적률이 250%일 때, 기존에 지구단위계획구역은 이보다 낮은 용적률이 적용됐다면 앞으로는 용도지역상향이 없는 일반주거지역에 한해 일반지역 기준과 동일하게 적용하는 것이다.

지금까지의 지구단위계획구역은 일반지역보다 기준용적률을 다소 낮게 책정하고 나머지 부분을 허용용적률로 전환하여 별도 규정사항들을 준수할 경우에만 인센티브 용적률을 추가로 주고 있다.

또, 시민의 휴식공간 등 공적공간 확보를 위한 공개공지 확보시 법적기준을 초과해서 확보할 경우 기존에는 허용용적률 범위 내에서 부여하던 용적률 상향을, 앞으로는 신규 및 재정비 수립시에는 상한용적률까지 부여해 줄 수 있도록 규제를 완화했다.

건축법에서는 공개공지 의무면적 추가 확보시 용적률 1.2배 또는 높이 1.2배를 완화 적용할 수 있도록 하고 있으나, 그동안 지구단위계획 수립기준에서는 이를 허용하지 않았다.

건립할 수 있는 시설 규모 및 용도 제한을 완화했다. 예컨대 기존 제3종일반주거지역의 경우 업무시설과 공연장은 바닥면적 합계 3천㎡미만 일때만 가능했다면 앞으로는 기반시설 등이 확보된 경우 바닥면적 제한 없이 건립할 수 있도록 완화했다

예전 개발위주 시대에서는 용도지역 상향을 통해 조정했으나, 도시 관리시대에 맞추어 종상향 보다는 건축물의 규모 및 용도 완화를 적용해 다양한 지역여건을 반영한 지구단위계획을 수립할 수 있도록 했다.

◆특별계획구역 가능구역 제도화 마련 = 서울시는 특별계획구역에 대한 가능구역 제도를 도입, 장기적으로 사업이 진행되지 않을 경우 구역 지정이 자동 해제되도록 해 사업 미실현에 따른 재산권 침해 등을 최소화했다.

앞으로 특별계획구역 가능구역 제도화 도입으로 신규지정의 경우 구역지정 후 사업이 추진되지 않은 경우 3년(2년 연장)이 되는 날 효력을 상실하고, 기존 특별계획구역은 해제 전단계로 전환할 수 있도록 했다.

특별계획구역이란 지구단위계획구역에서 공공사업의 시행, 대형건축물의 건축 또는 2필지 이상의 토지소유자의 공동개발 등을 위해 필요한 경우 별도로 지정한 구역을 말한다.

현재 서울시 특별계획구역 총 441개 구역중 120개 구역만 세부개발계획이 수립되어 실현율이 27.2%로 극히 저조한 실정으로 열악한 노후불량 주거환경 개선을 위한 건축행위 기준이 마련됐다

그간 건축행위 기준이 마련되지 않아 증축(개축) 및 대수선 등이 허락되지 않아 노후불량 위험건축물에서 주거생활을 했으나, 연면적 500㎡이내 범위에서 자치구 심의 및 자문을 받아 증축 및 개축 등이 가능토록 했다.

◆기타 = 시는 지구단위계획에서 빈번하게 변경되는 획지계획에 있어서 최대개발규모 이내에서의 획지계획 변경에 대한 권한을 자치구로 위임해 처리기한을 최대 3개월까지 단축할 수 있게 했다.

상업지역과 준주거지역내 모든 건축물에 비주거용도 10%를 의무화한 규정을 준주거지역내 단독주택, 다세대, 연립주택, 기숙사 등 해당위원회에서 인정한 경우에는 제외토록 했다.

개별 획지 내에서 공공성과 연관성이 높은 전면공지, 공공보행통로, 공개공지를 통합관리하도록 했다.

친환경 인센티브 비율은 10% 상향조정하고 1만㎡이상 건물은 의무대상 건축물로 규정하고 에너지절약 실천을 위해 신재생에너지 등을 적용하도록 했다.

역사보전 및 건축물내 공익시설 설치(보육시설, 공연장)에 따른 인센티브 항목을 새롭게 추가했다.

서울시는 25개 자치구마다 적용기준이 달라 혼선을 야기하던 규정을 동일하게 적용하도록 통일했다

기존엔 건축물의 피로티 부분을 높이 산정시 이를 포함하는 자치구가 있고 미포함하는 자치구가 있어 일관성이 없었다면 앞으로는 건축법 높이기준 적용을 원칙으로 하되 ‘건축물의 최고높이 산정시 피로티를 포함한다’와 같이 별도 명시한 경우에는 그에 따르도록 구체화해 행정의 신뢰성을 높였다.

주택법 의제처리와 관련한 사전자문 유효기간을 “자문일로부터 3년 이내 주택법에 의한 사업승인 신청이 없는 경우”로 구체적으로 규정해 혼란을 방지했다. 기존엔 “자문일로부터 3년 이내”로만 규정되어 있었다.

한편 이제원 서울시 도시계획국장은 “앞으로도 지구단위계획이 본연의 기능은 하면서도 시민들의 재산권 행사를 과도하게 제한하지 않도록 지역 특성을 반영해 유연성 있게 적용할 계획”이라고 말했다.