최고가 낙찰제에서 조건부 매각방식으로 변경

[오마이건설뉴스-김미애기자]행정중심복합도시(이하 행복도시)내 정부청사나 정부출연연구기관등 공공시설의 꾸준한 입주에도 불구하고 의료·판매·금융 등의 사업착공이 부진하면서 공무원과 입주민들의 생활불편 개선 필요성이 꾸준히 제기되고 있다.

2013년 말 기준 행복도시에는 모두 191필지 40만3000㎡의 상업용지 공급이 이뤄졌으나 이 중 건축허가건수는 71건으로 공급필지 수 대비 개발건수 비율은 37% 수준에 불과하다.

이와 관련해 행정중심복합도시건설청(이하 행복청)과 LH세종특별본부가 행복도시 내 상업용지 매각 방식을 최고가 낙찰제에서 조건부 매각방식으로 변경하겠다고 나서면서 대통령 보고까지 이뤄졌다.

행복청과 LH세종특별본부의 조건부 매각방식의 큰 골자는 조기착공이 가능한 실수요자를 중심으로 최고가낙찰제 대신 설계공모나, 착공 시기를 명기하는 조건부매각 방안을 추진하고 수요자가 토지를 매입할 토지대금납부 방식도 매각 조건으로 검토하겠다는 방침이다.

행복청과 LH공사는 최고가 낙찰제의 단순방식으로만 공급을 하다보니 개발의지가 없이 투자금 모집을 통해 일부 투기성 자금이 상업용지 매입을 추진하고, 시세상승을 통한 매매차익을 추구해서 개발이 더디다는 것이다.

또한, 최고가 낙찰제로 공급하면 낙찰가격경쟁이 치열해져 토지낙찰가가 상승하고 이로 인해 연쇄적으로 상가분양가나 임대가격이 상승해 결국 물가인상과 같은 부작용으로 이어지고 있다고 판단한다.

이와 관련 업계의 한 관계자는 "종사자들의 상당수가 원거리에서 통근교통에 의존해 출퇴근을 하고 있고 가족단위 집단이주 등이 활성화 되지 않아 상가개발을 위한 상권성숙이 더딘 상태라서 개발을 서두를 경우 토지비용 외에도 공사비와 사업 등 투입비용이 커지기 때문에 공급시기저울질과 공급부진 후유증을 고려하지 않을 수 없다는 입장이다"고 털어놓았다.

"반면에 행복도시뿐만 아니라 수도권 택지개발지구를 중심으로 토지계약금 수준으로 낙찰을 추진해 프로젝트파이낸싱 방식으로 사업을 추진하되 사업 준비 과정 중 프리미엄을 노리고 양도양수 업무를 병행해 재매수자가 나타나면 전매프리미엄을 인정하지 않는 공급조건을 피하기 위해 비영수 현금프리미엄으로 이익을 추구하고, 전매가 원활하지 않은 경우 부동산 추이를 살피며 토지중도금등을 연체하거나 토지대출을 활용해 시간을 끌고 있는 업체들도 있는 것도 현실이다."고 덧붙였다.

실제 LH공사 등은 토지낙찰 후 전매차익을 막기위해 최초 토지낙찰자 명의변경을 매매계약한 경우 명의변경을 금지하고 있지만 업체들은 이를 피해 비영수 현금거래를 통해 낙찰토지를 매매하고 있는 것으로 알려졌다.

상가투자정보업체 상가뉴스레이다 선종필 대표는 "행복도시 내 상가개발 부진과 관련된 현상은 행복청시각과 업계의 시각이 모두 양존하고 있다"며 "상권은 아직 미성숙하고 최소수요를 겨냥한 입지선점형 상가를 중심으로 공급에 나서고 있기는 하지만 1층 기준 3.3㎡당 3천만원 이하상가를 찾아보기 어려운 상황이라며 개발업체의 공급가 산정에는 최고가 낙찰제 공급방식에 따른 채산성을 맞추기 위한 가격산정이 작용하고 있다"고 설명했다.