▮건산연 연구리포트 요약 - 수도권 주택시장 침체지역의 진단과 정상화 방안

고질적 미분양 해소와 신규 공급을 축소할 수 있는 특단의 대책 세워야

[오마이건설뉴스-이운주기자 정리]글로벌 금융위기 이후 수도권 주택시장은 아파트를 중심으로 3년이 넘게 침체가 지속되고 있다. 그 중에서도 경기도 지역의 시장 침체는 경기적․정책적 요인이 중첩되어 단기간 해소가 어려운 실정이다.

아파트 가격 침체 지역들의 공통된 특징은 경기도 외곽의 신도시와 보금자리주택 사업지구 인근에 위치하고 있으며, 글로벌 금융위기 전후로 단기간 내 대형 평형 비중이 높은 신규 아파트 공급이 집중되어 과잉 공급 상태라는 점이다.

특히, 이들 지역의 과잉 공급은 경기적 요인보다는 정부의 제도나 정책에 더 큰 영향을 받았다는 특징이 있다.

경기도에서 주택시장 침체가 심각한 지역은 고양, 파주, 김포, 용인 등 4개 지역이며 이들 지역의 침체 원인은 크게 ▲입지적 요인 ▲공급 요인 ▲정책적 요인 ▲수요 요인 등으로 구분할 수 있다.

입지적으로 이들 지역은 수도권 반경 20~35㎞ 범위로서, 원거리 출퇴근을 유발하는 외부 인구 유입 의존형 대규모 주택 건설사업이 집단적으로 진행되고 있다. 생활권으로는 경의축에 치중돼 있으며 개발 초기라 광역 인프라의 설치 수준은 미진한 상황이다.

공급 요인으로는 대규모의 주택 건설이 시간적(2007~2009), 공간적(경의축), 상품별(대형 평형)에 집중되어 있다는 것이다. 또한, 경기 호황기에 토지를 매입하고 계획 기준도 높아 원가가 높을 수밖에 없는 고비용 구조이다.

정책적으로는 ‘분양가상한제’, ‘도심 재개발․재건축 억제’, ‘계획 규제의 모순’, ‘미분양 대책의 수도권 역차별’ 등의 요인이 작용한다.

수요 요인은 거시경제적 상황이나 공공기관 지방 이전 등의 요인이 겹치는 시점에 지나치게 외부 인구 유입에 의존한 주택 개발을 시도했다는 것이다.

수도권 주택시장을 정상화하기 위해서는 공급 정책 실패로 인하여 시장 침체를 겪고 있는 이들 지역의 공급 조절 및 시장 정상화가 우선되어야 할 것이다.

글로벌 금융위기 이후 5년 동안 지속된 주택시장 정상화 대책에도 불구하고 수도권 주택시장의 회복이 지연되는 데는 앞서 살펴본 4개의 요인들로 인해 시장의 심리가 과도하게 위축된 것도 원인이 된다.

수도권 지역에서 향후 주택가격 상승에 대한 기대감이 낮은 이유는 최근 3～5년 동안 진행된 과잉 공급에서 비롯됐다. 따라서 과잉 공급의 공포로부터 벗어나기 위해서는 과잉 공급의 진원지인 이들 4개 지역에 대한 시장 정상화 노력이 요구된다.

즉 경기도 주택시장 침체 지역이 정상화될 경우 수도권 주택시장 심리 회복에 크게 기여할 것으로 판단된다.

단기적으로는 4․1대책 중 수요 진작책을 이들 침체 지역에 한해 연장하고 미분양 주택 해소를 위한 적극적인 정책 수단의 모색이 요구된다.

6월 말에 종료되는 일반 주택에 대한 취득세 및 양도세 감면 조치를 4개 지역에 한해 한시적으로 연장하는 등의 차별화된 주택 거래 활성화 조치가 요구된다.

하우스 푸어나 렌트 푸어에 대한 정부 지원 역시 정부의 대규모 공급 정책의 실패로 인해 침체를 겪고 있는 이들 지역에서 우선 시행되도록 하여야 할 것이다.

집단 미입주 및 미분양 아파트의 경우에는 일시적으로 외국인을 위한 중장기 체류시설이나 업무용 공간 등으로 활용하게 허용하는 등 미분양 주택의 용도 전환과 적극적인 해소 방안의 검토가 요구된다.

한시적으로 경기도 내 대형 평형 미분양 아파트에 대하여 ‘부동산 투자이민제’의 투자대상으로 편입, 외국인들에게 매도 처분할 수 있도록 하는 계기를 마련할 필요가 있다.

또한 좀 더 근본적인 공급 조절 정책의 실행이 요구된다. 아직 보상이 이루어지지 않은 지역은 개발사업을 취소하거나 축소하는 것이 필요하다.

이미 보상이 마무리돼 택지 조성에 착수한 경우라도 자체 수요가 부족한 택지의 경우 택지의 일부를 주거에서 업무용으로 전환시키는 등 ‘수도권정비계획법’상의 관련 규제를 풀고 적극적인 기업 유치를 통해 일자리 창출과 직주근접을 실현하는 방향으로의 정책 선회가 요구된다.

택지의 주택 규모 배분이나 주택 유형, 공급 방식(분양주택, 임대주택) 역시 사회 경제적 환경의 변화에 따라 필요한 주택이 원활하게 공급될 수 있도록 조정 및 변경이 필요하다.

이를 위해서는 기존의 택지개발촉진법, 수도권정비법, 보금자리주택법, 공특법 등을 아우르는 임시조치법 제정이 필요(가칭, 공공택지 수급․조정 등을 위한 임시조치법」)하다.

중장기적으로는 수도권을 아시아의 새로운 경제 및 공간 거점으로서의 거대 도시로 변신시킬 수 있도록 도시 인프라를 확충하고 일자리가 기반이 된 주택단지 건설이 되도록 도시 정책 차원에서 검토가 요구된다.

인구 구조의 변화, 정부청사와 공공기관 이전을 계기로 수도권 정책에 대한 전환이 요구된다. 경기도와 인천을 서울의 배후지로서가 아니라 자립적-완결적 독립권역로 변화시켜야 한다.

더 나아가 경제의 중심지가 아시아로 이동하고 있는 지금, 수도권은 급증하는 아시아 중산층을 유입할 수 있는 경쟁력 있는 글로벌 도시 육성에도 관심을 가져야 할 것으로 판단된다. 오는 2030년까지 전 세계적으로 신흥 중산층(1인당 GDP 6,000달러 이상)이 약 30억명 증가할 것으로 예상되고 있다. 이 중 과반수가 아시아 신흥국에서 발생할 것이다.

미래 신소비 계층으로 대두할 신흥 중산층을 유입하려는 아시아 국가들의 경쟁이 예상되며 수도권은 이제 이러한 경쟁에 대비해야 할 것으로 예상된다.